北京CBD核心区地块闲置逾7年

北京，中央商务区(CBD)，中信大厦“中国尊”项目已经全面封顶。中国尊项目往南至景辉街、偏西至东三环路，另有一宗闲置逾7年的核心商业地块，围墙之内，项目中标的二级开发企业至今仍然无法进场动工。

闲置的是北京商务中心区(CBD)核心区Z3地块(下称“Z3地块”)，与中国尊项目Z5地块在2010年底一同出让，Z5地块的竞买方是中信集团，Z3地块的竞买方当时则包括中金公司、万通地产（600246）、亚洲电视和西部金融组成的联合体，如今命途迥异。

据《中国经营报》记者获悉，根据土地出让合同约定，Z3地块应该在2013年11月初开工建设，但现在已经被北京市规划和国土资源管理委员会(下称“北京规土委”) 认定为一宗闲置地块，闲置原理由“政府原因”。

记者进一步了解，Z3地块闲置的直接原因是北京市土地整理储备中心(下称“北京市土储中心”)未能如期向中标的地块受让方交付开发用地，而间接原因则是Z3地块一级开发企业未能向北京市土储中心移交土地。

由于Z3地块未能交付动工建设，造成北京市土储中心实质违约。而当初中标Z3地块的二级开发企业，则面临长期占用巨额资金的亏损。据记者了解，地块二级开发企业里其中一家已经退出，另一家企业则利用基金持有的方式，对Z3地块完成了出表，以此降低对上市公司的财务影响。

核心区地块闲置

北京商务中心区(CBD)核心区Z3地块属于一宗商业金融用地，土地面积约1万平方米，地上建筑控制规模为12万平方米，包括地下建设面积共计16.3万平方米。

北京市国土局、北京市规划委员会、北京商务中心区管理委员会等部门在2010年底对Z3等地块进行了集中招标出让。最终，Z3地块由中国国际金融有限公司(下称“中金公司”)、中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙，下称“中金佳业”)、北京万通地产股份有限公司(下称“万通地产”)、亚洲电视有限公司(下称“亚洲电视”)和西部国际金融贸易中心有限公司(下称“西部金融”)组成的联合体招标获得，并约定以“七通一平”的一级开发程度向中标的地块受让方交付土地。

Z3地块中标价格为25.2亿元，按照地块出让时的建筑面积，楼面价为2.1万元/平方米。

2013年11月份，万通地产、西部金融、中金佳业和中金公司共同设立的中外合资企业“北京金通港房地产开发有限公司”(下称“北京金通港公司”)获批，4家企业计划将其作为项目公司开发建设Z3地块。

按照北京金通港公司初始出资比例，万通地产、西部金融、中金佳业和中金公司对Z3地块项目持有的权益比例分别为35%、30%、34%、1%。

一位Z3地块项目参股方人士告诉记者，2013年前后，出资方实际出资并缴纳土地款后，Z3地块由北京市发改委立项并批准项目公司设立，之后Z3地块相继取得了北京市规划部门建设用地规划许可及建设工程规划许可，但项目公司却未能如期接收土地进场施工。

据记者在北京市规划部门公开渠道查询，Z3地块在2013年12月中旬取得了建设用地规划许可，后又于2014年6月底和2015年初相继取得了建设工程规划许可，地块项目实施主体均为北京金通港公司。

目前，记者暂未在北京市住建部门进一步查询到Z3地块项目建设方案，但据北京市规划部门一位工作人员在电话里表示，Z3地块项目的设计方案早已完成。

由于Z3地块无法取得土地进场开发建设，最初中标联合体之一的亚洲电视在拿地一年半后，即2012年6月中旬申请退出，其称不能履行土地出让合同约定的责任和义务，但上述Z3地块项目参股方人士透露，是亚洲电视因该宗地块土地款占用了公司过多资金，“耗不起”。

亚洲电视2012年6月份退出Z3地块项目中标联合体后，也导致2013年11月份北京金通港公司获批时，参股方只剩下其他4家企业。

“我们之所以无法进场施工，是因为Z3地块一级开发商没有向北京市土储中心移交土地。根据北京市国土部门的书面反馈，项目一级开发商称土地一级开发事项没有完成，涉及相关拆迁补偿没有完全支付，另外，也不认可国土部门的成本审计方式。”上述Z3地块项目参股方人士说。

据称，为了推进Z3地块尽快移交并进场开发，北京金通港公司及中标联合体已经与北京市政府、土地部门及一级开发商进行过多次敦促协商，均未果。

一级开发商拒交土地

据记者获悉，Z3地块一级开发主体为北京商务中心区开发建设有限责任公司(下称“北京商务中心区开发公司”)。工商备案信息显示，该公司由北京安邦物产有限公司(下称“安邦物产”)和远洋地产有限公司(下称“远洋地产”)分别持股53%和47%。其中，安邦物产是安邦保险集团股份有限公司(下称“安邦保险”)名下附属公司。

据了解，北京的土地一级开发盈利模式采取固定收益模式，根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，通过招标方式选择开发企业实施土地开发。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

记者进一步了解到，Z3地块招标出让合同地价款为13.2亿元，通常合同地价款扣除了一级开发成本，按照地块成交地价款25.2亿元，推算当时核算确认Z3地块的一级开发成本及利润合计为12亿元左右。

如果按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定的土地一级开发最高8%的利润率计算，预计当时地块招标出让时核算的地块成本为11.1亿元，一级开发利润不到9000万元。

“一级开发商不认可北京市国土和财政等部门对Z3地块一级开发成本的核算审计方式，实际上一级开发商希望以一、二级开发联动的方式，取得Z3地块的开发权益，或者以更高的价格收益移交给北京市土储中心。”前述Z3地块项目参股方人士透露。

记者为此向安邦物产和北京商务中心区开发公司求证其对Z3地块项目诉求，均未获答复。远洋地产则拒绝了记者的采访请求，其称现正处于上市公司静默期内，不便回复。

据悉，作为一级开发企业的参股方，安邦保险和远洋地产在北京商务中心区核心区收获了多宗商业地块。与Z3地块一同招标出让的土地还包括Z4、Z5、Z6等其他3宗地块，远洋地产参与中标的包括Z6地块，安邦保险参与中标的则包括Z5地块。

受Z3地块无法移交二级开发商开发建设拖累，亚洲电视最早退出了Z3地块项目，之后，万通地产为了降低占用巨额资金对上市公司财务产生的负面影响，则对Z3地块项目完成了出表处理。

万通地产在2013年报表截止日，公司向5家有限合伙企业转让了持有Z3地块项目公司北京金通港公司35%的权益，合计对价约12亿元，万通地产通过这笔股权转让获得了约1.76亿元投资收益。

但实际上，万通地产认购了上述5家有限合伙企业的基金份额，合计出资金额为3.5亿元，占全部基金出资比例为26.7%，基金其余部分则由华润深国投信托出资。据记者进一步获悉，在2017年初，作为优先级份额的华润深国投信托已经到期退出，万通地产为上述基金引入了中融国际信托进行展期。

针对Z3地块无法移交土地开发建设并闲置至今，《中国经营报》记者也向北京市规土委及朝阳分局、北京市土储中心发送了采访请求，试图进一步询问Z3地块项目二级开发商无法进场施工、以及土地无法移交所涉违约补偿等问题，但均未获相关部门回复，也没有告知目前Z3地块项目协商和开发进度。