大唐财富：2020 房地产市场分化 谨慎持有多套房产

2020买房还是卖房?

2019年,一线房产巨头降价“贴身肉搏”,消费者预期降低,面对巨大压力地方政府开始出手提振市场……对高净值人群而言,要继续加码买房吗?从2019年初,基于对市场环境的综合判断,大唐财富研究中心提醒投资者,对于多套房产投资者而言,除核心地段房产外,以减持策略为主,而后期的市场走势也印证了我们的判断。

“房住不炒”市场承压

对于2020的房地产市场,大唐财富研究中心认为,种种迹象表明,本轮楼市调控的力度和决心远超以往,势必要稳定住房价,并把“房住不炒”的政策落实下去。

从2019年乃至更早来看,国家对房地产的定调没有方向性变化,从上半年的中央政治局会议、中央财经委会议,到下半年的中央经济工作会议,都再三重申“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。连续三年的高压态势让市场承受了巨大压力。

2019年房企违约不断,头部企业纷纷降价促销。例如,恒大的“全员促销”计划中,最高优惠高达6折,前期购房者已经承受了巨大的损失!

在市场遇冷的背景下,此前被政府作为调控房价重要措施的限价房项目同样面临巨大压力,北京地区已入市限竞房项目中八成项目已经亏损或将要面临亏损。有研究机构统计,即使这些项目快速出清,在当前的价格战的背景下,亏损还会扩大。

一方面,贴身肉搏让各大房企感受到巨大压力,另一方面,购房者对市场预期也在改变。腾讯在年初进行的“2020年中国居民购房意愿”调查问卷显示,对于2020年房价走势,近20%的购房者认为房价会持续平稳,仅有18.51%的购房者认为明年房价会小幅上涨,并且有43%的用户认为2020年房价会下降。

大唐财富研究中心认为,目前房地产市场的调控原则是乱必调,涨幅过高必加码,对调控不利的城市继续问责。未来楼市的调控会继续严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现,但如果房价下调,预计相关的宽松政策也会出台。

并且,未来房地产市场将呈现明显的分化格局,例如,在二线城市下行进入中后期之际,失去棚改货币化的大部分三四线城市可能将迎来遥遥无期的阴跌之势。

房产信仰还要坚持?

近二十年来,伴随着着中国城市化进程的不断深化,“房产信仰”成为所有投资者心中的神话,房价永远上涨,投资房产不败几乎成为了全民共识。而市场给出的争先反馈也不断强化着这种认知。

回到投资领域,《经济日报》此前发布的《中国家庭财富调查报告2019》显示,中国城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,农村居民家庭房产净值的占比为52.28%。93.03%的居民家庭拥有1套住房。包括大唐财富在内众多研究机构调查也显示,高净值人群资产配置上也有着类似的情况,尽管相比普通居民,高净值人群会配置一定程度的金融资产,但房地产投资配置比例较高是一个普遍性倾向。

回顾2019年的国内市场,我们可以发现,大唐财富研究中心在年初提出的超配A股及减配国内房地产(多套房产减持,核心地段可持有)的策略远远跑赢高比例配置房产资源的投资策略。值得注意的是,无论是普通居民还是高净值人群,普遍的资产投资策略有“重资产”倾向,房地产比例畸高影响了居民资产的有效增值。展望今后一段时间的政策环境,基于国家对房地产市场平稳运行的预期,市场再复辉煌,手持大量房产躺赢的概率大幅降低。多样化资产配置是所有市场参与者的必由之路。

全面配置是王道

大唐财富认为,投资者要根据预期收益选择投资的资产品类,然后根据生命周期、个人风险偏好确定配置比例。大唐财富首创资产配置三阶模型,为高净值客户财富管理进行指导和帮助。

众多研究机构的调研数据显示,我国居民家庭金融资产配置结构单一,依然集中于现金、活期存款和定期存款,占比接近九成。

大唐财富研究中心认为,无论是对于高净值群体或是普通居民,只有多样化的金融资产配置才能有效应对风险及实现资产的保值增值。为此,大唐财富构建了全品类采集、全方位规划、全球化配置、全生命周期管理的“四全”产品体系,可以一站式满足客户投资管理、风险管理、身份规划、税务筹划、财富传承、家族治理等全方位财富管理需求。

正如大唐财富研究中心从今年年中以来所坚持的,在未来一段时期,在房地产监管严格执行的情况下,房子下跌空间虽然有限,但上涨空间会更有限。这就意味着,未来投资房子可能仍有保值功能,但增值空间已经大大缩水了。

展望2020年,我们给出的两个关键词是“稳”和“分化”,未来不再会有全国统一的房地产市场了。未来在局部区域调控政策和利率政策有望在“因城施策”中迎来边际改善,但是房价快速上涨不会出现。