霍顿之路

房企并购既是一剂快速做大规模的猛药，也是一把双刃剑，规模与风险并存。

“长期以来，在周日的早餐，许多人都有这样一种与教堂无关的习惯，一边喝咖啡，一边浏览房地产行情，即使他们并没有买房的意图。”

《新闻周刊》著名记者丹尼尔. 麦金（DanielMcGinn）在其文章中写下这段话时，美国房地产正在经历2008 年次债危机前的疯狂阶段。

彼时，美国房地产正在经历前所未有的扩张时期，无论是资产价格还是开发市场的并购，2008年前的十余年里，美国房地产业并购方兴未艾。

收购能让企业快速地做大规模，更快速地提升融资能力。中信建投研究数据显示，美国住宅市场1995 年至2009 年期间，行业加速集中整合，莱纳(Lennar)、帕尔迪(Pulte Homes) 和霍顿公司(D.R.Horton) 三大开发商共进行了45 次并购。

以美国开发商霍顿公司为例，作为后起之秀，在其成立之后的短短20 余年中，快步走完其他三家大型房企（Pulte、Centex 和Lennar）50 年的发展道路，仅1994-2002 年间并购17 家公司。此外，莱纳公司在1996-2003 年间并购19 家公司，桑达科斯(Centex)2009 年则被帕尔迪收入麾下。

在上月，霍顿发起与喜达屋资本集团（StarwoodCapital Group）竞争美国第一开发商的收购，以约5.2 亿美元收购商业不动产Forestar75% 的股份，这个价格比喜达屋出价高出14%。

霍顿的经营理念，是通过大量并购达到规模效应，进入二三线城市推动卫星城战略建设，母公司全权放手分公司在地方攻城略地，总部只需要把握核心的预算、规划与财务。

中国的融创像极了霍顿，凭借并购2015 年首次闯进十强，今年上半年更是急速前进，2017 年上半年突破千亿元，单月销售再创新高。其董事会主席孙宏斌因此收获了“并购王”的称号，也有人称其为“冒险家”，显然上半年答卷足以诠释因并购带来的质疑。

在规模持续膨胀的同时，行业集中度加速向百强房企聚拢，今年上半年中国前十强销售金额占比高达26.%，前百强市场份额占58%，去年上述数字分别为18.7%、44.8%，这个数据已与美国市场相仿。

此外，从中国房企2004、2008、2010 年几个主要并购大潮来看，行业集中的加速符合每次调控背景下的行业整合趋势，去年以来的调控亦不例外。

此轮并购整合浪潮将逐渐加速行业出清，大型房企进入“收割”小型房企的爆发期，主业非房地产企业剥离房地产业务将更加坚决，而持地待嫁的小型房企逐渐进入相亲期、转型期，房地产金融需求渐愈趋旺。

然而，“企业并购整合，比好莱坞明星结合的失败率更高”，大型房企拥有资金与项目资源的优势，此轮调控周期，单从规模上来看，的确可以让企业像滚雪球一样越滚越大，但真正让企业持续、健康地增长下去，满足股东回报与社会责任，显然竞争之路刚刚开始，希望房企并购不只是单一的兴奋剂，而是持续进化的生长剂。