并购南京：想造“大面包”偏偏遇上“面粉”少

2016 年， 买房人说： 买房难；开发商说：拿地更难。2017 年，买房人说：买房没那么难了；开发商说：拿地还是那么难。这是南京房地产市场的现状。

四大一线城市的土地供应持续收紧，全国开发商拿地的主战场，事实上正在转向二线城市。从2016 年初以来，随着房企的蜂拥而至，作为二线城市重要代表的南京，拿地成本急剧飙升，每一家寻找土地的房企都焦虑满满。

土地供应少，拿地难。在这样的背景下，越来越多的房企选择并购合作这条路。还真有那么一家开发商，在南京的所有项目都是通过并购开发的。

早在4 年前，远洋地产就想进入南京市场。无奈拿地成本太高，不得不以曲线方式进入。以南京河西南来举例，2011 年， 河西南出让的首个住宅用地G07 地块，当时的楼面价为4752 元/ 平方米。到了2014 年10 月，河西南宅地楼面价已经达到13821 元/ 平方米，土地价格足足上涨了3 倍。

2015 年1 月， 保利、招商、绿地等6 家房企报名角逐江宁东山G98地块，最终绿地以3.4 亿元总价拿下，楼面价6336 元/ 平方米。不到两个月，开发商公布了项目案名：远洋绿地云峰公馆。据了解，远洋地产持股50%，并负责该项目的操盘，这也是远洋地产曲线进入南京的首个项目。

远洋南京公司的一位负责人表示：“当时绿地在南京已经成功操盘紫峰大厦、绿地之窗等项目，有着丰富的地产经验，远洋想借助这样的实力房企进入南京市场，更好地了解南京。”

同年8 月，远洋地产收购中城国际广场项目，案名改为远洋国际中心。正如案名，中城国际广场位于南京寸土寸金的中心地带——新街口。然而小开发企业的不专业，项目规划定位的错配，给项目带来了严重的滞销，原开发商只能转让项目，彻底退出房地产市场。

“远洋在南京并购土地项目的前提是：认可这个市场。南京的土地供应一向供不应求，拿地成本水涨船高，这时候我们转向二手市场，通过实地考察、风险评估等一系列工作，确定合作。这样的好处是降低成本，风险分摊。”该负责人介绍。

但其实，并购项目做起来也并不轻松。

位于南京江宁秣周西路的纯新盘远洋山水，前身是No.2013G86 地块，也就是江宁区吉山铁矿棚户区改造项目地块。该地块在2014 年被南京金榜房地产开发有限公司以1.6 亿元的总价拿下，楼面价为1242 元/ 平方米，后来被远洋地产收购，更名为远洋山水。

据了解，远洋山水容积率为1.2，规划打造户型面积为89-143 平方米的花园洋房。根据项目的规划设计方案，远洋山水除了建设8 万多平方米的商品房以外，还要建设1 万多平方米的社区配套中心（包括小学、幼儿园），另外还需建设一定面积的保障房无偿移交政府。

2016 年，南京地产的热度蔓延到都市圈宝华。远洋地产还通过合作方收购打造了现在的远洋心里。“总体看，远洋在南京的几个项目体量都很小。一个庞大的团队要生存，就必须要寻求新的出路。”

通过并购，远洋地产实现了进入南京房地产市场的梦想。但若论并购长袖善舞，碧桂园和融创才是“师傅”。

在2010 年之后，碧桂园进入南京区域的策略是“农村包围城市”，布局的碧桂园凤凰城、欧洲城、如山湖城均为句容、滁州等都市圈楼盘。但在2015 年，碧桂园首次渗透进入南京主城，通过收购江宁区的南京卷烟厂地块，打造出南京碧桂园项目。

南京碧桂园的出现，只是碧桂园在南京区域一路狂奔的起点。与碧桂园在房企排行榜上急速狂飙相对应，是碧桂园在常规的土地拍卖之外，近两三年通过快速并购的手段，拿下了南京及周边大量土地。

622.65 亿元——这是碧桂园江苏区域的成绩单，相当于一个TOP20 房企的年度销售额。这个数字足以震惊每一个地产从业者。

碧桂园究竟是如何实现快速并购的？对此，碧桂园江苏区域人士并未透露。“即使是碧桂园自己的人，也很难一下子说清楚碧桂园在南京周边的项目名字。”有同行评价说，碧桂园有一个超越同行之处在于，它敢拿其他房企不敢拿的远郊土地，并且完全踩准了2015、2016 年的房地产大牛市。

融创是TOP10 房企中最后一个进入南京的。西安的天朗集团，曾经试图在南京江北打造“海峡两岸科工园”，然而资金链的紧张，导致天朗在上一轮楼市调整中不得不断臂割肉。2015 年，陷入困局的天朗将8 个项目卖给了融创，其中就包括南京江北的G87 和M1 项目。这也终于成为融创进入南京的开端。

说到并购，不得不提的是“中冶地王”的拆分。2010 年9 月，中国中冶以200.34 亿元总价将南京下关滨江1 号地块和3 号地块收入囊中，制造了当年的全国总价地王。2012 年中冶再接再厉，又以56.2 亿元摘得下关滨江2 号地块。

可之后，缺乏房地产项目打造能力的中冶“消化不良”，先是退回了2 号地块，接着又把1 号地块陆续拆分甩卖。证大、深业、龙湖、恒大相继在产权交易所里摘牌，实现了项目的收购。

与其他城市不同的是，南京还有一项特殊的政策，让房地产市场实现了“大鱼吃小鱼”。2013 年南京市政府颁发文件，要求国有企业退出商品房领域。在此背景下，交通置业、中北地产、金羚地产、奥体建设等中小型房企，陆续将地块转让退出。

其中，最受关注的莫过于奥体建设，该房企交出了手中的河西中部与河西南部优质住宅土地，最终通过激烈的公开竞争，上海建工和佳兆业首次进入南京市场。

“对于全国同档次的二线城市，南京的土地供应量一直不大。”一位央企地产高管私下表示，这也导致房企在南京始终处于“饥饿”状态，并购也是近两三年房企在南京获取土地的重要手段。而通过这一轮的并购，中小房企已经基本被消灭。

“ 介绍成功有重奖。” 恒大、碧桂园、华夏幸福、融创、蓝光……在南京房地产从业者的微信朋友圈里，类似的海报隔三差五会出现，每一家房企都在为寻找土地并购而绞尽脑汁。可以预见的是，未来将成为大鳄之间的厮杀，而南京房地产市场的集中度，会在大鳄较量中进一步提高。