周代希：REITS 开启商业地产轻资产转型之路

2017 年6 月， 联合信用评级有限公司发布《东证资管- 青浦吾悦广场资产支持专项计划2017 年跟踪评级报告》将优先B 类份额（即该产品的夹层份额）信用等级由AA 上调为AA+，计划运作一年即上调评级，赢得了业界一致好评。

该专项计划由新城控股(601155.SH) 作为原始权益人、上海东方证券资产管理有限公司( 以下称“东方红资管”) 作为管理人，以上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场为标的资产，募集资金10.5 亿元，满足了新城控股轻资产运营，在不增加负债率的同时募集营运资金的需求。这成为国内推行资产证券化以来，首个以大型商业综合体为目标资产、最大限度实现不动产全出表融资、最接近REITs实质效果的业务探索与尝试，发行时即受到投资者追捧，引发了业内广泛关注。

在标准化公募REITs 呼之欲出的当下，东方红资管的成功实践表明，REITs 绝非简单地定位为房地产商退出渠道——对于国内市场而言，这是打造一种价值挖掘、赢在长期的全新商业模式。

东方红资管副总经理周代希表示：“夹层份额信用等级的上调，意味着项目标的资产的整体价值增值得到市场认可，投资者的保障度获得实质提升。而原始权益人新城也通过持有部分次级份额和未来行使回购选择权，继续分享标的资产增值收益。通过专项计划行之有效的持续管理机制，不断挖掘优质商业物业增值空间，真正实现买卖双方的共赢。”

从金融视角看，REITs 不同于传统投行业务，更重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值，借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。从地产视角看，REITs 不仅是一种融资工具，更将成为一种新的商业模式，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值，实现优质商业管理的品牌价值输出。

周代希同时指出，打通“地产-金融”的任督二脉，还需要在产品设计、管理模式、客户培育等诸多方面下足功夫。在产品设计之初，合理设定标的资产交易价格与交易结构很大程度上决定了运作管理的基调。REITs管理的重心在于有效激励商管团队发挥好专业优势，监督其按照REITs 投资者利益履行职能。

谈到REITs 在中国的发展，周代希认为，近年来交易所市场陆续推出的“类REITs”产品为标准化公募REITs破冰提供了有益探索，但仍有许多工作要做。新加坡、中国香港等市场REITs 派息回报率平均可达到6%~7%，但中国内地商业物业投资回报率普遍偏低，宏观经济形势面临下行压力，导致“类REITs”一定程度上仍需依托资产方信用，产品特征总体偏债性。长期存续的标准化公募REITs 要具备生命力，还需资产方以长远眼光和战略思维看待这个新的业务模式，匹配合适的基石投资者，找到利益的合理平衡点，共赢才能相伴走长远。

采访最后，周代希表示，“REITs业务是东方红资管的长期战略方向之一。我们关注、储备的领域既有写字楼、商场等传统商业物业，也包括物流、养老地产等资产类型。我们愿与各方一道合作，探索稳健运营模式，挖掘长期价值回报。”