房地产金融风险无近忧有远虑

10日发布的《中国金融业高增长：逻辑与风险》之房地产专题报告（以下简称《专题报告》）指出，自2005年以来，房地产贷款领域无论是按揭贷款还是开发贷款的不良率都有走低趋势。与此同时，房地产领域存在城镇家庭住房债务负担普遍较重、因房地产贷款期限错配引发的流动性缺口快速扩大等风险因素。

《专题报告》显示，房地产业与金融业的产值增加率之间存在很强的正相关性，建议寻求房地产业和金融业均衡发展，应实施优化经济结构调整，调减房地产融资权重等举措。

“高调共舞”背后存风险

《专题报告》指出，目前我国房地产相关金融风险可以概括为有远虑而无近忧。2005年以来，无论是按揭贷款还是开发贷款的不良率都保持在较低水平，并呈逐年走低趋势，不良率的最高纪录在3.5%以下。此外，房贷净权益比显示出金融机构具有较强的应对房地产波动风险的资本能力。但是，实收资本衡量的金融机构放贷能力透支等情况反映我国房地产信贷等领域存在中长期风险。

当前我国房地产业和金融业“高调共舞”背后的风险主要有：

首先，2010年至2016年间，金融机构房贷与实收资本之间的比例多超过400倍，2016年6月这一比例高达近600倍，表明我国当前按照实收资本计算的房地产贷款已经进入较高风险区域。

其次，按平均值计量的全国城镇居民的季度偿付收入比在样本空间内都超过了30%，但多在50%以下，反映城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重，预示着房地产金融进入风险区间。特别值得关注的是，部分城市和部分月份的月度偿付率甚至超过100%，这样的城市集中在北上广深四大一线城市，特别是北京（楼盘）和深圳（楼盘），这样高的债务偿付比的部分原因可能是北京和深圳等城市的房地产市场的投机成分过重，将房价推高到居民无以承受的地步，自然孕育了较高的偿付违约风险。

中国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（2004）中将偿付收入比比例规定为50%以下，但多数发达经济体将合理负担比例确定为30%以下，而50%的比例意味着购房者已经具有严重的债务负担。

第三，在2016年1月-11月全国房地产开发建设本年到位资金来源中，企业自有资金比例仅为14.5%，为自2001年以来的新低。2016年房地产相关贷款增速过快的情况下，房地产领域的金融风险隐患随之上升。

第四，因房地产贷款期限错配引发的流动性缺口在近三年来持续加速扩大，2016年底这个缺口余额已超过万亿元，占个人购房贷款余额的六成以上。

寻求房地产与金融业均衡发展

《专题报告》通过计算Pearson相关系数显示，房地产和金融业增长率的相关系数高达0.561，两者产值增长率显示出很强的正相关性。

因此，前述风险对金融稳定带来负面影响。对于如何缓释风险，保障金融稳定，实现房地产与金融业的均衡发展。《专题报告》建议，房地产融资“退烧”的根本在于经济结构的有效调整，以降低房地产的投资和投机属性，而经济结构调整的具体路径包括定向激励政策引导金融资源增加对实体经济和新兴产业的配置比重等。

《专题报告》强调，要加强房地产信贷风险管控，建议土地储备自有资金与信贷投入比不得低于40%，房地产开发商投资与信贷投入比不得低于40%，并适当提高个人购买豪华别墅、高档商用房或以投资为目的购买第二套普通住房的首付比例。

推进房地产资产证券化、建立差异化信贷政策也是有效缓释房地产金融风险的策略选项。《专题报告》指出，房企可以利用证券市场的功用，增强资产流动性，使房地产金融市场呈现除银行、股票、债券市场的融资外，信托、基金和REITs共同发展的多元化格局。

《专题报告》谈到，在信贷政策方面，一二线城市房地产信贷对住房价格弹性较大，鉴于这些区域的高房价及高增长率，有必要持续性采取紧缩性信贷政策；而对住房价格较合理的三四线城市，可以适当采取较宽松的信贷政策；对住房价格畸高而需求支撑不足的部分城市，要加强金融领域风险监管和风险防范。