“租购同权”能带来什么？

近日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下简称《方案》)，集中推出了鼓励租房市场发展的一系列政策措施。其中，最引人注目的一点在于，《方案》明确宣布:符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障“租购同权”。政策一出，舆论瞬间引爆。有人认为，租购同权是一种平权机制，赋予租房者与购房者同样的子女受教育权。也有人预测，学区房的价格会因此大跌。还有人认为，它象征着中国楼市自此走入租赁时代。虽说相关实施细则尚未出台,但一声“租购同权”的宣告，已足以引发人们对这一“租房新政”的激赏与想象。那么“租购同权”究竟能给我们带来什么？

“租购同权”

是社会进步的

脚步声

“租房读名校”有些想当然了

关于广州所抛出的“租购同权”新政策，不少人评价称“有颠覆性影响”。但事实上，倘若详加梳理其中条款，我们很容易会发现，这一新规远没有想象中的那般“颠覆”。至少从其适用对象就可看出，该政策的限制极多、门槛颇高，受益人群极为有限。就此而言，舆论所谓“租房和购房一样，享受就近入学”的表述，自一开始就有些失准、失真了。

“租购同权”，并不是说任何承租人随便租套房子，子女就可以去对应学校就读。广州的这一新规，更多还是为了保障无住房的本地户籍居民以及受政府认可的优质外来人才的利益。可即便如此，广州版“租购同权”政策所传递出的一座城市的开放与包容，以及吸引人才、留住人才的强烈意愿，还是值得点赞。而这一举措，无疑也符合当今城市人才竞争、市民待遇均等化的大趋势。

当然了，人们想象中的、理想态的“租购同权”，与现阶段推行的“租购同权”，完全是两个概念。以广州这一新政策为例，其中明确规定“符合条件的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读”——本质上，这就是一个统筹协调、另行安排的过程，而并非通常所理解的“学区房直接入读对口学校”那么简单。这一政策细则，明显进一步拉低了“租房读名校”的操作可能性。

看似颠覆性的“租购同权”，其实有着太多的保留和限制。有此局面，一点都不令人意外。在优质教育资源稀缺而集中的大背景下，“名校”的学位永远供不应求，这客观上决定了，并没有太多可供实施“租房购房同等入学”的改革空间。须知，在广州等城市，热点区域长期实施“学位锁定”之类的政策，为的就是缓解片区学位压力，引导生源合理分流。明乎此，还继续憧憬“租房读名校”，未免有些想当然了。

“租购同权”，现实未至，想象已远。至少在现阶段，租个房就能读名校，还只能是一种美好的期待。相较于其对城市学位的“再分配”效应，该政策最直接的效果，也许还是在于优化了学区房的租售比，强化了业主的持有意愿，降低了此类房产的交易频次。凡此种种，对于学区房热降温，势必大有好处。此外，联想到“多校划片”等制度的实施，公众有理由期待一番组合拳下来，“疯狂的学区房”能够真正逐步回归理性。

所谓“租购同权”，就是租房住与买房住享受相同的政府公共服务。但实际上，广州将“租购同权”仅仅列举为适龄儿童接受义务教育的权利，而且有复杂的条件限制。不过“租购同权”作为一项政策，已被公众理解为一个基本原则。

去年末中央财经领导小组第十四次会议精神提出，购租并举的住房制度是“长远的制度安排”。国务院办公厅也出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，部署加快培育和发展住房租赁市场，目的是实现城镇居民住有所居的目标，特别是解决数以亿计“新市民”的安居乐业问题。

要大力发展住房租赁市场，不实行“租购同权”不行。现在不只是国家部委在部署发展住房租赁市场。江苏省想以此“推动房地产开发企业转型升级”，广州市寄望“催生新的经济增长极”。但是国人有根深蒂固的买房观念，要转变人们的观念及行为，政府就要出台激励租房居住的政策。

按照国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的要求，非本地户籍承租人可享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。某些地方提出的“租购同权”限于教育一权，属于“基本公共服务”缩小版，虽然如此，它还是使很多人感到振奋，看到了社会的点滴进步，看到了希望。

从平等的价值理念与法律原则来看，“租购同权”应是理所当然的原则。人口在区域之间、城乡之间流动受宪法保护，这也是经济发展的内在要求。进城务工人员也是城市纳税人，其作为“新市民”与老市民理应当享受同等基本公共服务。基本公共服务，不应当跟人们的户籍建立联系，更不应当跟人们住房是租是购挂钩。

有关方面应当高瞻远瞩，让“租购同权”跨过“小清新”阶段，成为我国社会进步的里程碑。我国正在全面建成小康社会，现在是实现新老市民同权的时候了。确立市民同权原则后，“租购同权”就是不言而喻的。即使是从实用的角度，如果我们维持一种“租不如购”的现实，就会把人们推向购房大军，培育住房租赁市场、催生新的经济增长极，就可能流于形式。

当然，进步无论大小，毕竟是人们所乐见的。缩小版“租购同权”是点滴进步，但进步是“方向正确”，点滴进步迟早会进一步打开进步的空间。“租购同权”作为共识，现在是政府允诺的教育同权，慢慢地，它的内涵会丰富起来。正所谓“青山遮不住，毕竟东流去”。

“租购同权”背后的教育权利问题

广州市政府的这份“设想”被人们广泛讨论。人们争论的焦点在于“租购同权”的可操作性及其对房地产市场的影响。较为容易忽略的问题是，广州市政府首提“租购同权”本身之于中国教育改革的意义。“租购同权”，强调义务教育阶段的入学资格并不与户籍、房产挂钩，学位为中国适龄儿童、少年而设。这是贯彻《义务教育法》、推动义务教育均衡化的坚实一步。

在2006年修订《义务教育法》时，第十二条就明文规定，地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。父母或者其他法定监护人在非户籍所在地工作或者居住的适龄儿童、少年，在其父母或者其他法定监护人工作或者居住地接受义务教育的，当地人民政府应当为其提供平等接受义务教育的条件。

该条文区分了户籍所在地、父母或监护人在非户籍所在地工作或居住等不同情况，但并没有区分适龄儿童、少年在不同情况享有受教育权的差异。法律强调地方政府应提供条件使非本地户籍适龄儿童、少年享有“同城待遇”，而且不必带有房产等附加条件。

前述条款一直延续到2015年新版的《义务教育法》中。但立法10余年，地方政府真正做到的很少。在目前的许多大中城市，学位就是为有户籍者而设、为有房产者而设。像许多城市一样，广州目前实行划片入学，区分“地段生”和“统筹生”。在人户一致的“地段生”录满、学位仍有富余的情况下，“统筹生”才有“捡漏”的机会。而规模更多的外来务工子弟，要在广州公立学校上学，则需要走“积分入学”的渠道。而区别“地段生”、“统筹生”、“积分入学”的主要标准，便是家长的房产。这是助推“学位房”中国式上涨的原因之一。

“学位房”的出现，与中国特色的工业化进程分不开。改革开放以来，由于政策的差异与经济层次的不均衡，我国人口大规模向东部沿海地区迁移。迁移的人口既包括“下海”追梦的体制内人士，也包括进城务工的农民工。接纳数以百万计人口流入的城市，自然要负担外来人口的合理需求，其中就包括子女的受教育需求。但是，即使是东部沿海城市，义务教育资源尤其是优质资源（包括师资、校舍、学位等）也并不充裕。要同步或相对同步地满足外来人口子弟的需求，即使是广州这样的城市，在财政上、土地供应、城市规划发展上都很难做到。这使得“留守儿童”、“异地高考”等现象层出不穷。尤其是广州这样极具吸引力的一线城市，人口流入规模大，使得政府部门的压力更大。

优质学位的稀缺，使得城市管理者设立了户籍、房产等附加条件，形成某种“看起来公平”的分配方式。殊不知，因房设学位，与教育公平相悖，与我国法律精神相悖。这个问题需要通过改革来解决。广州市政府在《方案》中明确“租购同权”，其实是试图负起地方政府的教育责任。广州近些年在义务教育投入上可圈可点，比如鼓励公立名校复办公立初中。在“租购同权”的框架下，这种投入显得更有价值——这意味着广州新增的优质学位，非户籍的中低收入者家庭也能“享有”，更能体现广州的“人情味”与对法律的尊重。如若实现，广州这种城市势必吸引更多人才、劳动力涌入。

可为炒房成风的楼市去掉一份虚火

在这一“租房新政”的背后，人们看到的是对“租购不同权”现状的必要矫正。一直以来,跟其他城市一样，广州市在义务教育入学环节存在事实上的“租购不同权”。不论承认与否,现行划片就近入学政策通常都内嵌着这样一种“入学秩序”:片区内拥有户籍的业主子女优先；其次为在当地无户籍但拥有房产的业主子女；若仍有多余学位,才能轮到在周边实际居住的租房人子女。这种“入学秩序”客观上导致了优质学位向自有房产者倾斜，租房居住者的适龄子女甚至可能无学可上。

于是，为了保障子女入学，有些本无意或无力买房的市民不得不咬牙买房；为了子女能上一个好一点的学校，人们不惜花大价钱往“学区房”里挤。这不仅严重有悖于义务教育的本意，也在客观上以一种畸形的购房冲动推高了房价，进而引发一系列不良的连锁反应。如果能做到“租购同权”，那么，不仅可以更充分地达成义务教育的公平诉求，还可以釜底抽薪，为炒房成风的楼市去掉一份虚火。

房子是用来住的，不是用来炒的。在这种意义上,“租购同权”也是对“购租并举”这一楼市国策的积极响应。去年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，推行“购租并举”，要求到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。如果说政府调控房价是为了让更多人买得起房，那么，强调“购租并举”，鼓励发展租房市场，则是为了让人们租得起房——不仅租得起，而且能如《方案》所说的那样“让租者幸福居住”。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，正是“幸福居住”的一个标志性指标。

当然，我们也必须看到，“租购同权”还只是一种原则性要求，要切实达成该项“新政”的初衷，还有待于基于教育资源均衡配置的具体实施细则的落地。如果没有教育资源均衡配置上的实质性突破，如果没有学位供应及相关制度安排上的及时到位的调整，“租购同权”很容易陷入口惠而实不至的窘境，源于“租购不同权”的炒房就会以炒租房之类的形式继续存在下去。我们愿意相信，“租购同权”不只是看上去很美，素来敢为天下先的广州能够再一次为正在探索中的各城市率先垂范。

文/《长沙晚报》《齐鲁晚报》

《21世纪经济报道》《长江日报》

图/CFp