江门租金回报率排全国百城第18位靠租金收益回本约需33年

江门的租金回报率如何？——近日，知名公众号“智谷趋势”自称是“做了迄今最为系统的各大城市租金回报率梳理”，发布了全国百城租金回报率排行榜，其中，江门的租金回报率为3.57%，排在全国百城第18位，远超广深等“老大哥”。

尽管如此，业内人士认为租金收益并不高，业主们主要看中的是房产的升值空间，放眼未来，随着新租房时代的到来，租金回报率有望走高。

现象：自媒体发文称江门租金回报率排全国百城第18位

“智谷趋势”自称为“决策者的首席情报顾问，2016胡润中国最具影响力财经自媒体50强”，它于近日发出一篇重磅文章，题目为“中国租金回报率最全地图：耗时一月，100座城市，展示鲜为人知的楼市规律”，被广泛转载。

它取样的100座城市，包括4座一线、15座新一线、30座二线、44座三线城市，以及7座四线（城市级别按《第一财经周刊》划分），结果显示：衡阳排在第一，租金回报率为4.23%，汕头排在全国第七、广东第一，为3.84%，揭阳排在全国第14、广东第二，为3.66%；肇庆排在全国第17、广东第三，为3.60%；江门排在全国第18、广东第四，为3.57%……广州排在全国第89名，为1.69%；深圳排在全国第95名，为1.38%。

需要说明的是，它所指的租金回报率是指毛租金回报率，即年租金除以房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。而房价方面，他们主要研究二手住宅的价格，未考虑新盘。

“由以上数据可以看出，租金回报率呈现出‘城市越大，租金回报率越低’的规律，租金回报率主要和城市房价、租金和城市发展水平等因素有关。”美智地产总经理汤建军认为。

城市越大，租金回报率越低，这大概是全球通行的规律，而中国大城市的回报率比国外大城市的回报率还低。

据璟华富地产总经理黄锦康介绍，目前，在租金回报率方面，香港2.5%，新加坡2.6%，伦敦3.2%，巴黎3.1%，纽约5.2%，蒙特利尔5.1%，东京5.7%。

“理论上，租金回报高于固定利率（目前基准为2.5%，执行利率为3%）则为相对合理回报，房价也较为合理。如果租金回报率低于固定利率，则表示房价显然有泡沫。”黄锦康表示，从长远的角度考虑，租金回报率是衡量房地产市场健康程度的重要指标。

调查：江门租金回报率普遍在3%左右

该文关于江门的数据是否准确？江门日报记者通过走访，结合58同城等网站，大致获悉了多个楼盘的租金回报率——在蓬江区，育德怡乐苑三房两厅，月租金约2200元，租金回报率约2.7%；骏景湾品峰三房两厅，月租金约3000元，租金回报率约2.6%；万达公寓一房一厅，月租金约2000元，租金回报率约4.3%。在江海区，江海碧桂园三房两厅，月租金约2200元，租金回报率约2.7%，南苑里一房一厅，月租金约700元，租金回报率约为3.1%……总体来说，租金回报率在3%左右，略低于自媒体统计的3.57%。

造成这一现象的原因，主要是取样的楼盘不同，因为，即便是相同价格的房源，在不同的地方租金差异也较大，比如，同样是总额60万元的房源，在蓬江区人人乐附近，月租金大概是1300元，租金回报率约为2.6%；而如果是北新区的高档公寓，月租金为2300元左右，租金回报率约为4.6%。

“一般来说，每平方米能租到二三十元已经比较不错。”家家顺地产的置业顾问石小姐表示。

探因：业主更看重物业升值空间

“如果在北新区附近买一套一百万左右的房子，还要花十几二十万元装修，用于出租的话，月租金也就是3000至3500元，回报率在3%~4%左右，账面上不太划算，其实，业主投资这类房，主要不是为了收租，而是为了等升值以后卖出去。”家家顺地产销售顾问石女士说。

汤建军指出，一般而言，毛租金回报率达到5%~6%则可视为高回报，江门租金回报率在3%左右，处于一般水平，相对于年化率普遍在5%左右的其他理财方式，租金回报率相对较低。按江门现时租金回报率3%左右计算，在江门投资房产，不考虑租金增幅的前提下，单靠租金收益回本大约需要33年。其实市场上有意通过买房出租进行投资的客户比例很少，他们更多考虑的是房产的升值空间，通过买卖进行资产增值。在限购背景之下，投资型客户的投资回报周期相对延长，出租物业可作为辅助收益进行考虑。

江门地产智库、楼市分析师冯景全认为，长期看，租金会上涨。如果现在买入房产用于出租，一二线城市目前的租金回报率在2%左右，三四线城市则在3%左右，如果未来10年租金翻倍，一二线城市收益率将达到4%左右，三四线城市有望达到6%以上，而且房价还将同时增值，两项叠加，长期看收益跑赢理财产品问题不大。

冯景全建议，如果投资房产出租，可购买房龄在10年内带装修的房子，性价比较高，还能免去等约2年的新房收楼期，过户后直接出租，资金回笼快，回报率较高。

趋势：新租房时代租金或将上涨

全国多地准备大力发展住房租赁市场，其中，广州发布租售同权新政，这意味着，新租房时代或将来临。

黄锦康预测，一线城市如果租金维持不变，则房价将下跌，如果房价不跌，则租金会明显上涨。以广州为例，如果房价持平，明年租金可能会有30%左右的涨幅。

冯景全认为，实施租售同权，等于赋予租房者更多权利，一方面将增加租房需求，使得购房不再那么迫切；另一方面，由于权利增加，房东的议价空间随之增加，租金将上涨，回报率提升。

“租售同权等政策的推出，有利于整体促进住房租赁市场的发展，租房需求将得到一定激发。另外，目前在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价，一旦“租售同权”实施，租户将可享受租赁住房上附加的公共服务，在房租上体现出来的就是租金会上涨。”汤建军则表示，因此，放眼未来，享受不同公共资源（如教育）的房源，租金溢价将有所差异，享受优质资源的房源租金溢价空间较大。

文/图江门日报记者周春锋