杜阮年内第四幅商住地块昨摘牌

江海区府西小区拍地的热度还未完全散去，杜阮年内推出的第四幅商住地块——JCR2017-107（蓬江07）号地块于昨日（9月6日）摘牌，一知名房企以约6.13亿元竞得，折合楼面价5571元/平方米，溢价率68.8%。

该地块位于蓬江区杜阮镇芝山大道春景园西侧地段，与之前拍出的三幅“高价地”相距不远。

文/图江门日报记者周春锋

6家房企参与竞拍

谈及杜阮年内推出的第四幅商住地块，让人很容易联想起杜阮在今年二季度所拍的3幅地块。

今年4月18日，编号为JCR2017-27（蓬江01）号的杜阮镇那糍坑地段地块二被碧桂园集团以7.3亿元竞得，折合楼面价6894元/平方米。这一楼面价具有指标性的意义，后来江门市区拍卖的多幅地块都以此为最高限价。

4月22日和4月23日，江门公共资源交易网相继发布公告，对与杜阮镇那糍坑地段地块二相连的编号为JCR2017-32（蓬江02）号和JCR2017-36（蓬江03）号的两块地做出调整。最大的变化在于，公告对JCR2017-32（蓬江02）号地块设置了50940万元的最高限价，对JCR2017-36（蓬江03）号地块设置了88688万元的最高限价，即这两块地的楼面价均不得超过6894元/平方米，与之前成功拍出的杜阮镇那糍坑地段地块二楼面价一致。除了设置最高限价外，公告还规定，当竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞配建住宅面积（纳入计算容积率建筑面积），以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。最终，JCR2017-32（蓬江02）号和JCR2017-36（蓬江03）号地块也被碧桂园收入囊中，三幅地块总价达19.9亿，综合楼面价6450元/平方米。

或许是因为有这三幅“高价地”在前，在拍地之前，受访的业内人士一致预测，此次土拍依然比较激烈。

美智地产总经理汤建军给出的理由是，“该地块虽然在市郊杜阮镇，位置稍偏一点，但由于目前市中心地块供应相对较少，所以竞争会比较激烈。”

“这次土拍竞争激烈的主要原因是，8月份蓬江滨江和江海府西地块的市场热度铺垫，再加上各路房企看好江门市场，所以此次竞拍还是比较激烈的。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全说。

裕隆基地产营销总监罗清朋则认为，由于成本高企，本地房企难以进入到最后的竞拍阶段，所以，此地块很可能又会被大家熟知的房企大鳄竞得。

本次土拍自下午4点开始限时竞拍，记者留意到，限时竞拍后不到半小时，报价为44333万元，楼面价突破4000元/平方米，为4027元/平方米，溢价率22%；限时竞拍后大约一小时，报价为55333万元，楼面价突破5000元/平方米，为5026元/平方米，溢价率52.3%；到下午5点26分，报价突破6亿元，为6.03亿元；到5点36分，最终报价为61333万元，折合楼面价5571元/平方米，溢价率68.8%。

记者获悉，本次共有6家房企参与此次土拍，其中不乏碧桂园、美的地产、骏景湾等“老面孔”。

地块“低价”成交

对楼价影响不大

值得注意的是，进入8月以来，江门市区供地节奏加快，多幅明星地块“嫁给”“大户”——8月4日，碧桂园竞得滨江新城新地块，折合楼面地价超9000元/平方米；8月31日，江门孔雀城房地产开发有限公司摘得高新区JCR2017-98（江海01）地块，折合楼面地价5091元/平方米；8月31日，劲涛竞得江海区府西小区地块，折合楼面地价约8450元/平方米……

回到JCR2017-107（蓬江07）号地块。记者实地走访发现，该地块周围有天力苑、春景豪园、御景豪苑、荣泰御府等小区。一手住宅方面，仅荣泰御府有少量尾货在售，约8400元/平方米；二手住宅方面，在5月份杜阮片区“高价地”拍出后普涨了1000元/平方米左右，其中，楼龄较短的电梯房上涨了1500元/平方米左右，旧点的步梯房上涨了700元/平方米左右。不仅如此，不少业主听闻新地即将开拍的消息后，又将放出的盘收了回去，使得放盘量大为减少。

那么，本次土拍是否会在8月土拍的基础上进一步助推楼市价格上涨呢？

汤建军、罗清朋均认为，5月份杜阮片区地段相对较好的3幅地块已经拍出了较高的价格，预计此次“低价”成交的土拍对该片区楼市助推作用会有所减弱。

冯景全则认为，本次拍地虽然没达到最高限价和竞配保障房阶段，但杜阮能拍到此价格已算高价，显示房企在市区供应有限和江门成为粤港澳大湾区成员背景下对杜阮片区发展充满信心。

今年杜阮片区土拍四连拍，无疑将吸引市民普遍关注该片区发展价值，未来该片区楼市居住档次和人居品质有望进一步提升。

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JCR2017-107（蓬江07）号地块情况简介

该地块用途为商业、住宅用地，出让建设用地面积为44033.25平方米，容积率为1.0—2.5；计算容积率总建筑面积为44039—110098平方米，其中商业服务业建筑面积≤11009平方米，建筑密度≤30%，塔楼密度≤15%，绿地率≥30%。

竞得人须按规划条件要求进行公共设施配套建设及开发建设，其中，幼儿园应独立设置于地块南侧，用地面积不少于2500平方米，建筑面积不少于2000平方米，班数不少于9个班，按规范设置，应有独立出入口连接城市道路，由用地单位负责按建筑功能标准实施建设，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。

该地块的挂牌起始价为36333万元，折合楼面价3300元/平方米，限制地价为75901万元（楼面地价6894元/平方米），当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞承诺为政府配建住宅的建筑面积（纳入计容住宅建筑面积），以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。