美国房主还贷画像：X 一代与千禧一代压力谁大

过去五年美国全国房价持续上涨，不同年代的美国房主在这一过程中的收益各不相同。这一房价不断增长的时期，让千禧一代的房主能够通过近期购置的物业快速地积累资产。

然而，根据最新的《Zillow房屋净值报告（Zillow Home Equity Re- port， 以下简称“Zillow 报告”）》显示，那些年长于千禧一代的“X一代”（ 美国《时代》杂志提出美国婴儿潮即1965至1980年前出生的人），则通常只能借此弥补他们在大萧条时期遭受的资产损失。

房屋净值是指房产估值减去房屋贷款债务余额，是房主实际拥有房屋的价值，是房产评估价值的核心指标。上述报告跟踪了美国超过5000万名抵押贷款房主的房屋净值情况，通常每年发布两次，主要是按年龄和地区反映美国房主在房屋上所需承担的债务情况。

Zillow报告显示，自美国2008年房产市场崩盘以来，X一代在获取房屋资产净值方面一直相对落后。此外，从年龄和地区的视角来分析美国房产市场，以及美国房产市场衰退与复苏对全国房主的影响，我们可以看到：

在美国，使用抵押贷款的房主中典型的千禧一代（小于35岁）所欠银行的款项约为房屋当前价值的76%。X一代（35至50岁）的房主所欠银行的款项平均约为房屋当前价值的70%。然而，婴儿潮一代（50至65岁）约为56%，沉默一代（65岁及以上）则为45%。

美国人55%的财富都以房产形式持有，还清住房抵押贷款是大多数美国人退休前的关键一步；从报告结果中我们可以清晰地看到，受经济大萧条影响，相较老一辈而言，X一代房主离获取房屋净值的目标还很遥远。但好消息是，在美国的大多数地区，房价仍继续在以较快速度增长，对于那些依靠房产来进行投资的房主而言，这有助于他们积累房产净值。

简单来说，X一代房主所欠房屋贷款的差别有多大，就能表明全国房市复苏情况有多不平衡。例如，在巴尔的摩，房市复苏缓慢，X一代抵押贷款房主平均所欠钱款为房价的79%。在芝加哥，房屋价值仍低于泡沫时期所达最高点的15%，X一代房主所欠的钱款为房屋价值的77.3%。而在旧金山湾区，X一代房主的情况尤为良好，房屋价值在过去五年里增长了约75%。圣何塞是唯一一座 X一代抵押贷款房主所欠钱款少于房屋价值一半的大城市，旧金山紧随其后，房主所欠钱款为房屋价值的51.4%。

湾区房屋价值的强劲增长表现出房屋升值在帮助房主积累资产方面的重要性。在房屋价值年增长速度达到两位数的地区（例如旧金山与圣荷西在2015年至2016年期间的房价增长表现），房主的抵押贷款在短短四年时间内即下降到低于其房屋价值的一半；另一方面，如果一个地区的房价没有任何增长，房主将需要大约16年的时间才能偿还他们房屋价值的一半。

我们观察到美国的房产市场正在不断复苏，全美普通房屋均价有史以来首次超过了200000美元，达到了目前的200400美元，这是在十年前房地产泡沫前巅峰时期亦未能企及的数字。总体来看，对于大多数地区不同年代的房主，房价的增长对于积累其房产净值仍有积极带动作用。