风向/王健林抛售谜局

不同于乐视贾跃亭的出局，万达抛售地产，事先毫无任何征兆。

在三个月前，王健林还信誓旦旦对外表示，万达在中国的发展，肯定是重头戏，因为娱乐、旅游、体育市场才刚刚开始。早在2017年年初，王健林还在万达工作报告中，明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个万达城，其中海外开业5个万达城。前几个月，王健林还曾一度宣称，文旅项目要“超越迪尼斯”，而万达的确对文旅投入了大量资源。

然而，让人惊愕不已的是，仅仅几个月过后，王健林却来了大逆转，开始了地产大抛售。

地产大撤退

▼

2017年7月19日，万达、融创和富力地产的战略合作签约仪式在北京举行。据对外公布的三方合作协议显示，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格，转让给富力地产。同时，万达将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格，转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。

对酒店业大佬富力来说，自然是这次大交易的赢家，199亿元=77家酒店。要知道，万达拟转让给融创的76家酒店作价335.9526亿元。这一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06亿元，降价40.75%，相当于打了个六折。

据万达对外公开的资料显示，其主营业务主要有商业物业、影视、文旅和酒店项目四块。此外，还有金融、网络等，但并非主业。由此可以看出本轮出售，可以说是王健林卖掉了国内资产四大板块中的两个，这是一次真正的主业出售。这次“清仓大甩卖”，可让王健林收回近680亿元现金。“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”王健林对外表示。

然而在中国，对王健林这种“档次”的富豪来说，利润似乎并没有那么重要，“盘子”有多大才要紧。很多时候，资产规模代表着在中国社会一种隐性的权力和影响力。在万达快速“瘦身”的背后，到底有什么样的关键因素呢？

轻资产转型

事实上，首富王健林掌舵的万达帝国，近几年其资金问题一直是个谜。当前万达的资产负债情况是什么样呢？

在2016年9月27日，从港交所退市后，万达融资主要仅剩下公开发债和银行贷款两大渠道了。据万达公开信息显示，2015年，万达在银行间市场共发行2期中期票据，金额为150亿元，在上交所发行2期15公司债，金额为100亿元；2016年，万达在银行间市场共发行4期中期票据，金额240亿元，在上交所发行6期16公司债，金额250亿元；2017年在银行间市场发行3期中期票据，金额130亿元。

据王健林透露，本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿元。截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，而去年年末为70.26%，略有上升。

另据万达对外公开的资料显示，此前统计截至2016年年末，其金融机构借款待还金额为499亿元。截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元。“虽然万达地产的资产净值高达上千亿元，但可能其中很多已经被抵押出去，一旦还款失败，银行等金融机构就会没收。所以，万达地产里面的资产有很多都是‘虚’的。”一业内人士对外表示。

如果单以看资产负债率，万达商业地产在房地产业内并不算高，截至2017年一季度，万达商业地产的资产负债率为70.61%。不过，其有息负债确实在不断攀升。“万达出售酒店和文旅项目是积极甩包袱、做品牌的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对外表示。

其实，王健林曾多次表示不想做地产的想法，想彻底扔掉开发商的帽子。随着地价上行，利润空间迅速缩窄，业务模式面临较大挑战，倒逼万达向轻资产模式进行转型。

早在2014年，万达商业地产就开始推行轻资产模式，即拿别人的钱，别人的地，来盖万达广场，万达负责它的招商，规划，运营和经营，租金一起来分成。事实上，这是一个旱涝保收的收益模式。

在王健林轻资产视野里，全力发展创新型、轻资产业务，比如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等，将是万达转型的方向。事实上，所有这些业务板块，都运营的比较好，除了网络明年能实现整体盈利外，其他板块都已经开始盈利。

到了2016年，万达商业加速了轻资产转型，一下子就砍掉了600亿元的地产重资产。虽然表面上收入减少了，但租金却增加了。2017年上半年，万达广场完成的26个项目都是轻资产，平均每年要完成40～50个轻资产项目，这些轻资产的租金分成就基本上构成了收入，而收入几乎都相当于净利润，所以万达商业的高速增长，未来是可以期望的。

几年前，万达的房地产业曾跻身全国前三名。但是目前发展态势出现了彻底逆转。据万达2017年7月6日发布的2017年半年报显示，万达568.3亿元，仅占集团总收入的42.1%，传统房地产业务似乎已经失去活力。

如今，万达商业地产与竞争对手的大举扩张相比，显得相形见绌。2017年上半年，万科的合同销售额为2770亿元，同比增长45.9%。恒大集团上半年的签约销售额飙升72%，高达2440亿元。

事实表明，王健林的万达在轻资产转型速度明显加快，且已经取得了成效。关于这次项目转让，王健林第一时间对外界表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

事实上，在631.7亿元卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后，万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清，成了名副其实的商业服务管理运营商。

若从王健林提出的去地产化和向轻资产转型的战略方向看，这一次几乎出清能产生高负债的重资产项目，并没有特别之处。对于万达来讲，这是在轻资产转型的路上又迈出了扎实的一步。

除了万达轻资产转型外，地产行业已经飙升到高位，让万达顺利躲过地产危机，继续缔造自己商业帝国。

逃离地产陷阱

▼

经过数十年的高速增长后，地产走下坡路，似乎已经成了业界的共识。

若联系之前李嘉诚、潘石屹、许家印等巨头纷纷抛售地产，最起码表明他们不再看好房地产的未来，同时，也预示着一个明确的信号：房地产市场很快要“变天”了。从这一点来看，今天王健林快速出清旗下地产，就不会感觉意外了。

事实上，抢先快速抛售地产的是李嘉诚。早在2013年8月，李嘉诚就接二连三地甩卖地产项目，200亿元出售上海陆家嘴世纪汇广场，357亿港元卖掉香港中环中心……众所周知，李嘉诚超强的商业嗅觉是出了名的，并早已被验证过的。当一个行业冬天，即将到来时，他总是在危机发生前提早出手，使自己成功度过行业周期带来的劫难。

继李嘉诚之后，潘石屹是第二个抛售地产的巨头。前一段时间，潘石屹先是将SOHO中国的上海虹口SOHO以35亿元的价格卖出去，没过几天，又宣布将出售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个大项目。值得关注的是北京光华路SOHO是SOHO中国的核心物业，原本并没打算出售。“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能够销售的”。潘石屹对外表示。

除了李嘉诚、潘石屹外，许家印也在迅速跟进。2017年6月9日，中国恒大发布公告称，公司以292亿元将手中持有万科A的15.53亿股股份（持股比例为14.07%），转让给深圳市地铁集团。至此，恒大地产已经彻底从万科股权中退出。

虽然王健林去地产化走得比较早，但是最近这一次却是最坚决，效率最高的。事实上，王健林对地产未来的忧虑越来越深。“目前中国的房地产已经是人类历史上最大的泡沫，而且已经失控。”王健林对记者表示。

当经济转型升级到了刻不容缓时，一定是房地产占国民经济比重越来越小的时候。眼下，当政府调整经济结构的决心越来越强大，经济发展的内在驱动力到了可以摆脱固定资产投资为主要驱动力的时候，就是房地产变天的时候到了。

事实上，监管单位对地产融资的要求也提高了，而且对购买地产的人贷款也限制了，对交易量也进行了限制，可以说地产这行业的资金被大大削减了。对此，王健林的万达，早已是心知肚明。面对管理层对万达系资金外流监管的加码，王健林成功抛售地产，获得637亿元现金流，暂时可以松口气了。

与此同时，更宏观的背景是中国正决心要避免新一轮房地产泡沫。房价和成交量的增长似乎已达峰值。虽然房地产依然是支柱产业，但在“房子是用来住的”这一点明确之后，降杠杆的大政策必然会波及到开发商。

目前，中国房地产开发商通过房屋销售回笼现金的能力正越来越差。房地产行业的贷款越来越难。有关报道称：中国地产商2017年的日子不好过，偿债金额创纪录高点，2017年有173亿美元的债券到期，2018年有279亿美元的债券到期。

若没有了金融弹药的支持，现在挖坑囤地，在很大程度上会埋了自己。负债越多越好、买的资产越多越好的思维，正需要新的思维所代替。更让人忧虑的是，尤其是房价较高的一线城市，很多房屋的销售并未登记在册。这就导致很多房地产开发商无法迅速从银行拿到房屋建设和销售的首付款。虽然王健林的资产从电影院到连锁酒店广泛涉猎，但他应该不会想要跻身催款大军。

从这一点来看，王健林抛售地产，可以躲过未来可能发生的地产危机，也是一种明智之举。

备战A股

▼

这次王健林的地产抛售行为，也让人不由得想起万达商业上市的坎坷路。

早在2008年，万达就开始发力A股IPO，但随之而来的楼市调控，彻底打乱了万达上市的阵脚，房企融资渠道全面收紧。

目前，万达的确进入了A股的排队名单。据证监会对外公布的资料显示：目前万达在上交所IPO排队企业为第65位，但万达仍被认定为房地产业，而地产类并不是监管鼓励的上市对象。在王健林看来，卖掉文旅和酒店项目主要是剥离“地产属性”，扫清上市障碍。“万达回A股中最大不确定性在于“定性”，万达商业不希望被划入房地产板块。”万达内部人士对外透露。

自2017年3月以来，房地产调控层层加码，限购、限贷步步收紧，对房地产上市融资恐怕也难以在调控期间放开。

此外，还有一个不利因素。相对2017年1～5月每周10家左右的核发批文数量，进入6月以来每周核发企业数量有所减少。更何况，房地产行业在A股IPO上市已经从2010年后暂停了。如果按目前监管部门对房企上市的态度，短期内或难可见有所松动。

更让万达忧虑的是，万达自从港股退市后，一直寻求在A股上市。但是万达在香港退市之前，曾和投资机构签有对赌协议，即保证在A股的重新上市的时间，以便于投资人后续退出。否则，将承担对应的“责任”。据对赌协议显示，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达将回购全部股权。

由此可见，王健林渴望万达商业回归A股是多么的迫切，但是留给万达商业上市的时间有限。

记者从万达此前公布的招股说明书中发现有明确的风险提示：酒店通常会产生数额庞大的开业前开支，新开业酒店通常需经过起步阶段，才能达到预期的表现水平，其投资回收期较其他持有型物业更长，文旅产业前期需要大量的资金沉淀。

王健林抛售地产，与万达上市是有紧密联系的。王健林通过出售部分酒店和文旅项目，通过“去地产化”大幅降低万达的负债率，从某种程度上也会更符合证监会对其上市的要求。王健林卖掉这些资产后，万达剩下的核心资产仅剩以“万达广场”命名的万达城市综合体，主营业务更加聚焦在商业物业的开发、租赁和管理持有上，以商业物业服务企业的身份上市，则比以传统房地产为主业上市，更加容易通过审核关。

目前万达在往科技、技术含量更高的商业物业、酒店的规划、设计、研发、运营上发力，重视运营管理的品牌输出，进行轻资产运作。万达旗下万达酒店设计院、万达商业规划研究院已分别获得“国家高新技术企业”认定，这一方面显示了万达商业在科技创新、知识产权、成果转化等各重大领域中的技术实力，也代表着万达商业与传统以销售不动产为主业的房地产企业的区别。

如果万达商业里面都是轻资产的项目，包括现在万达开发的领域，不管是金融、文化，还是影视、体育资产，这些轻资产项目居多的话，市盈率就会增加，这也为万达上市开了一条路，同时也为其上市后的估值，做了一个好的铺垫。

期待王者再战

▼

在王健林的经营哲学中，有这么一条：要么成为第一，要么就不做。从这个角度来可看，王健林退出地产，似乎有这样的哲学在里面。

然而在王健林抛售地产的同时，还有两个让业界关注的细节。即在与融创的公告中有一条：双方同意在电影等多个领域全面战略合作。展望未来，万达、融创和乐视将会产生怎样的化学反应值得拭目以待。

王健林在快速抛售地产的同时，对旗下影视资产板块，却做起了加法。2017年7月10日当天晚间，万达电影披露的公告表明，公司拟发行股份购买万达影视100%股权，重启收购事宜。其实，早在2016年5月，万达电影上述收购未能成行，因故被搁置起来。

对此，公司在关于筹划重大资产重组的停牌公告中表示，公司本次筹划的重大事项为拟发行股份购买万达影视100%股权，涉及重大资产重组。经公司申请，公司股票自2017年7月11日开市起转入重大资产重组程序继续停牌。

万达是国内最早系统性的从传统房地产行业转型，并在高端服务业领域广泛布局的业内巨头之一。目前万达文化集团旗下电影产业包括万达院线、万达影视、五洲发行、美国AMC、传奇影业、青岛东方影都等。2016年底，万达电影董事长张霖对外表示，未来，万达电影将实施战略发展三部曲，即提高终端份额——全产业链发展——打造电影生态服务圈。“打造电影全产业链是万达的战略目标，公司希望在上下游进行全产业链的布局，并做到全球第一。”张霖曾对外表示。

对王健林家族来说，尽管贵为“首富”，但万达并未成为一个真正意义上的财团，在A股，家族真正可以掌控的上市平台只有万达电影一家。“万达除了投资海外，在中国的发展肯定是重头戏，因为娱乐、旅游、体育市场刚刚开始，这方面肯定作为重点发展。”王健林曾多次对外表示。

时下，在抛售房地产后，王健林也许正在下一盘大棋。