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租赁快速成长期还有哪些路要走

中国财经界·www.qbjrxs.com 2017-09-13 12:13:37本文提供方:网友投稿原文来源:

各地“租售并举”落实的脚步在加快。上海“住房‘十三五’规划”明确将增加70万套租赁住房,7月底两幅“租赁住房”地块成功出让更

各地“租售并举”落实的脚步在加快。上海“住房‘十三五’规划”明确将增加70万套租赁住房,7月底两幅“租赁住房”地块成功出让更具标杆意义。广州明确提出保障“租购同权”,以加快构建租购并举的住房体系。素有“小上海”之称的无锡市宣布降低市外户籍准入门槛,租赁住宅也可落户。购租并举近期成为大城市解决高房价问题的策略之一。

租赁重构住房制度?

一个稳健发展的市场由多个层次构成,比如社会保障部分、租赁市场、销售市场等,同时也能形成梯度消费。比如买不起房可以先由租房开始,等到有经济实力了可以选择到市场化层面买房。但现实中长期以来市场处于“购租失衡”格局,原因在于租赁市场缺乏安全感,导致倾其所有,涌入市场化销售层面,而供求失衡又导致房价上涨压力。因此,大力发展租赁市场可以健全和完善住房消费体系,有助于楼市健康发展。

而解决租售失衡的核心问题在于“租购同权”。急于买房是因为租房获得的社会权益和买房有相当大的落差。最为突出的是子女读书问题,入学与住房、户口等因素紧密捆绑,倒逼家庭买房,以获得登上社会相对公平竞争平台的机会。

如果消除实际入学招生环节中弱化对生源按户口、按户口迁入时长等指标打分排队、分批次录取情况,让学校对属区内生活的适龄生源平等招收随机入校,既可以化解“学区房”压力也有助于推进教育资源的均衡分布建设。

所以,这在眼下的体制环境中,不是简单地在租赁市场增加供应、改善产品所能解决的。应该先给租赁人群相对平等的社会机会,自然会带动租赁市场的蓬勃发展,以及与住宅买卖市场的人口对流和两个市场之间的相互制衡。有了制衡自然才能够从失衡回归平衡,如果没有制衡的基础,回归平衡就无从谈起。

当租赁市场也能提供一个安全、不受打扰的居住环境,租、售市场可能会重新寻找市场业务量的均衡点。比如,买家手里有200万元现金。如果去理财,现在5%收益非常普遍,每月差不多有8300元的收入。这笔费用在中环内甚至内环租一套不错的两房。但是用来买房即便用上杠杆也只能在外环外买房。显然地段上的差异和享受到的配套服务有巨大差异。而你的本金始终在,随时可以选择投资还是买房,自有度非常高。并且当租售同权落实后,未必会有很多人会匆忙入市。

政策导向上鼓励租赁市场发展,这将是房企的蓝海。首先,市场有广阔需求。以上海为例,2016年外来常住人口980.2万,以平均3人一套房计算,租赁需求为326.7万套。而上海2016年新房加存量房成交一共49万套,租赁市场的业务量非常庞大。其次,房企面临转型压力。这几年土地成本居高不下,而且并非有钱就一定能拿到地,很多城市拿地增加摇号环节,运气成分增加。土地是重要生产成本,对中小房企而言面临边缘化危机。就算拿到土地也面临利润率下滑困局,中原地产长期跟踪的十大房企,平均利润率近两年下滑趋势还是比较明显的,目前平均利润率已不足10%。大房企也有转型动力。而代理经租业务是典型“轻资产”,符合转型热点。最后,由于政策支持租赁市场发展,今后不排除有利于企业发展的举措出现,比如税收减免等等。

接轨国际化还有多远?

“房子是用来住的,不是用来炒的”这一调控思路得以贯彻,房子的居住属性将得到回归。楼市的长效机制也在积极制定中,政策的推进会令租赁市场富有广阔前景。不少房企已经提前布局,类似魔方、青客等专做长租公寓的企业也在积极拓展市场。未来通过企业化、专业化整合,提升服务水平,增加租赁客户的满意度。

从市场格局来看,租赁市场比重有望提升,进而化解销售市场压力。而一套房子很难满足一个人一生需求,如果房东、业主、租客之间有比较好的流通空间,租金、房价都会稳定发展。完善租赁市场将是一个缓慢过程,短期来看,市场要做的事情还有很多。

一方面,相比市场交易等方面法律、法规,租赁部分的条例建设和监管相对薄弱。

比如交易过程中,租赁市场的满意度比较低,原因在于对承租人势弱一方的制度保护存在短板,承租人的意愿和诉求没有得到足够的重视和关怀。尤其是租金和租期这两个关键点缺乏权利保护机制。当前租金支付中约定俗成的是“付三押一”,其实这就是房东和租客之间的不对等。一次性支付多月租金,体现了承租人承担更多的义务但缺乏有效担保,如果中间遇到变故,钱在房东手上,掌握更多主动权。

其次,在价格管理机制上也缺少相应约束。这点德国的做法具有借鉴性。比如3年内,房租涨幅不能超过15%;租金应接近各地政府的“指导价格”,超过20%就算违法行为;超过50%房东可入狱3年。此外,房东提高租金必须征得租房者同意。如果租房者不同意,而房东又要强行加租,双方谈不拢的情况下,只能通过法律途径解决等等。

最后,监管上存在盲区。比如根据相关规定,租赁合同应该到相关部门备案。但是在实际操作过程中,备案的比例不超过10%,背后原因多种多样,但是缺少强力约束,房地产管理部门也无法掌握市场信息,如何管理市场,如何出台相应制度缺乏科学依据。

另一方面,传统意识形态影响也不可小觑。传统观念里父母总想给子女留下些什么,不动产是首选。又如,结婚一定要买房,租房结婚似乎难过丈母娘这关。所以在思想意识没有转变前,也会有一定阻力。

本文来源:责任编辑:李雷

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