香港房企内地征途：坚守与离开

曾几何时，香港房企对内地而言是一个令人敬畏的存在。然而伴随着内地经济的飞速发展，格局正在发生变化。

对港资房企而言，内地房企是后生可畏。越来越多的内地房企涌入香港市场“跑马圈地”，令香港本土开发商面临挑战。

截至今年8月，香港推出6块住宅地皮，其中5块被内地房企斩获。以可建面积计算，内地房企投得的土地面积占比高达95.9%。

中原地产总裁施永青日前接受媒体采访时直言：“以今天的形势来看，香港发展商没有足够条件与内地发展商抗衡。”

回眸数十载，恒基兆业、新世界、和记黄埔等众多企业涌入内地掘金，它们是中国房地产发展先锋与标杆，在内地与香港地产风向切换的当下，港资房企的下一站会是哪？

1993 年，和记黄埔获准入股深圳盐田港，共同投入60亿元建设集装箱码头；同年签约的北京东方广场，成为李嘉诚在内地投资房地产的标志。在当时，李嘉诚旗下的内地项目，占集团资产四分之一，到2013年更是超过了香港资产达50.9%。

郭得胜的新鸿基是最早进入内地的一批港资企业，早在上世纪80年代，在北上广多地购置地产物业。2013年，新鸿基以218亿元夺下上海徐家汇中心一宗商用地，创下了当时“全国最贵地块”的纪录。截至2016年12月，新鸿基在内地的土地储备达656万平方米。

恒隆地产在2007年金融危机爆发前夕，停止在港买地、在内地一二线城市加速布局，如北上广等地，悄然购入多幅商业地块，成为实力较强的港资房企之一，目前在高端商业物业领域占据一席之地。

2000年，九龙仓在上海开出首个时代广场，正式宣告进军内地房地产市场，以商业地产运营管理引以为傲，此后进驻成都、深圳、佛山、无锡等地。

港资房企进入内地市场之际，内地房地产市场刚刚起步，在“资金说话”的年代，港资房企具有丰厚的财力，通过大量拿地方式，伴随内地经济发展，赚得盆满钵满。

这些年来，内地市场前有万科、万达这样的民企，后有保利、华润等央企迅速成长。这些企业面对国内政策调整，能更快地适应环境做出调整，扭转了市场竞争格局。

仅仅十多年过去，形势迎来反转。从2013年开始，李嘉诚开始出售内地资产，2015年华人置业宣布完全退出成都市场，其他港资房企陆续“激流勇退”，或者直接退出内地转战海外。

除一线城市以外，内地很多区域房地产投资回报率在不断下降，同时政策与税收回归常态，内地运营的压力随之高企。虽然内地经济仍有显著增长，尤其一二线城市潜力无穷，但于港资房企来说，过去的资金优势、政策优势都已逐渐消失，内地的竞争日益激烈，变得谨慎起来了。

宏观层面，房地产去库存压力加大。内地已进入“存量时代”，港资房企在操盘过程中需面对的挑战和困难都在增加。像长实、九龙仓、恒隆等许多港资房企，都将其重心集中到了商业地产，尤其是高端商场上，选择以租金支持盈利。

虽说港资房企不再采用早前高举高打策略，但香港的房地产开发模式，在过去甚至未来相当长一段时间，还会影响内地房企。

房地产开发“香港模式”——从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式，是可以快速实现规模化扩张的途径之一。这种模式在内地市场被众多房企运用，催生了如万科、恒大、碧桂园等千亿级别的房企。相比之下较小型的房企虽然资金与规模效应不如前者，亦能学习将财务杠杆发挥到极致。

不仅如此，快周转、高杆杠的模式被内地房企运用得更好，由于熟悉内地市场，目标更加明确，资金回笼速度不断提高，远远超过香港房企。当然，这也导致了过快扩张、产品同质化、存量过大等问题。

黄金十年已经过去，如何面对新的“白银时代”，不管是香港房企，还是内地房企，都站到了同一起跑线上，谁主沉浮，且看下一个十年。