新租房时代：生活方式也会变？

上海市的只租不售土地拍卖、广州的租售同权、无锡的租赁落户……从政府吹来的政策之风带来了市场的新变化。房地产市场迎来了一场变革浪潮，租房时代正式到来。

理性看待租房时代

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这是我国房地产调控的最高指示。也就是说，只要是房地产领域范围内的一切炒作行为都将遭到政策限制。房地产将回归居住属性，租房市场自然也不例外。租房市场发展潜力巨大，但却不具备炒作条件。

链家研究院院长杨现领介绍：“今天的一线城市租房需求上升速度还是比较快的，因为买不起，所以今天越来越多的人会进入租房市场，我们看到的数据是，平均购房年龄每年大概延迟1岁。买不起的人越来越多，主动也好，被迫也罢，年轻人需要在租赁市场停留更长的时间。这个趋势可能跟中国的高房价有一定的关系，但最有关系的还是所有的国际大都市未来都将会有40%到50%的人口通过租赁来解决居住问题的大潮流。”

目前，伦敦、纽约、东京此类世界都市中大部分居民是依靠租房解决居住问题。但是，这些大城市的租金收入比普遍在50%以上。根据链家研究院数据显示：中国一线城市租金收入比不到30%，二线城市大概不到25%，三四线城市普遍在20% 以下。

可见，中国租房市场发展空间相比国际大都市要大得多。

根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016－2030年)》指出，2020年全国总人口将达到14.2亿人左右，2030年将达到14.5亿人左右。常住人口城镇化率2020年将达到60%，2030年将达到70%。而中国的城镇化率主要是依靠城市吸纳外来人口实现的。在既定目标下，这意味着城市人口导入将是未来的发展趋势，尤其是一线城市与强二线城市将成为人口聚集的热点城市。

但是，杨现领认为，租房市场并不会出现爆发式增长，租金涨幅是受制于收入涨幅的。以上海为例，2017年一些高端的公寓出现大面积的空置，原因就是租金太高。对于超过5000元/月的高端公寓，消费者不买单，因为租金的支付能力是有限的。

华安基金首席经济学家林采宜称：“从2000年到2016年，年均居民收入复合增长率是11%以上， 也就是说始终是两位数，但是2016年和2015年，我们的居民可支配收入的增速明显下降。这个趋势从2012年就开始了，目前是5.7%左右。从 11%、12%的平均复合增长率降到6%以下的水平，收入的增长幅度降了一半。”

不仅如此，人口作为房地产刚需的重要支柱也正在往不利的方向演变。

林采宜表示，未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。也就是说，80后和70后每年所贡献的出生率大概是1500万到1700万之间，80后那一代是计划生育开始的时候，还不是很严格。可到了90后那一代，出生率就会开始下降。

过去10年到15年，每年的出生率是1000多万人口，2013年的时候，中国的结婚对数是1300万对，但是到了2020年将只有800万对，婚育的人口正在下降。而放开二孩政策并不意味着出生率就能翻倍。

据优帕克集团COO杨剑凌透露，当前租房市场中租金收益率只有1.7%，相比交易房地产的收益相差甚远。租房市场本身是基于刚需的市场，不存在炒作空间，所谓的“租房时代”其实是“刚需时代”。

年轻一代生活大转变

租房时代对应的是年轻人刚需，无论是城市当地的年轻人还是外来务工年轻人，这批人群才是租房市场的中坚消费力。从眼下社会对于房地产市场的关注重心看，房价依旧是大众最为关心的焦点。

无论这批刚需是否能得到释放，租房替代购房将成为主流。特别是一线城市与强二线城市，在租售比1:600的整体水平下，租房性价比肯定高于购房。

此房奴非彼房奴。未来，前一批“房奴”虽然处于每个月需要交租的状态，但其生活质量相比后者肯定更高。换言之，还房贷会是一种压力，交房租是一种选择。买了房之后，房贷是必须要还的；租了房之后，可以根据自己的实际收入变化随意调整。

在租房时代，农村居民进城积极性会受到租房市场利好而备受鼓舞。

一战期间，美国约有四成是农民。而现在美国人不到3%是农民，但在这段时间内，依旧不断地有人从农村搬到城市去。

中原集团主席兼总裁施永青称，“中国现在城市化才一半多一点，所以后面的路还很长。”

另一方面，社群将成为一个新兴市场。

据东原集团董事长罗韶颖介绍，公司正以社群为基础，通过嫁接教育、医疗资源进行产业对接，打造新市场。在租房时代，社群将成为一种新现象。年龄相仿、收入水平相似的年轻人将扎堆成群，越来越多的年轻人社群将诞生。

“摆渡族”将逐渐普及。当前，以一线城市和“新一线城市”为核心的卫星城市正享受着中心城市的辐射红利。

一批在一线城市打工，在卫星城市生活消费的年轻人群体正在兴起。对于刚毕业的年轻人而言，以他们的收入水平要在大城市生活是很艰难的，但对于大城市周边城市的消费水平而言，他们可以算得上是中高层收入者。依靠租房实现异地高收入、异地高品质生活正成为一种潮流。

就业选项更为多样化。在现实中，一、二线城市的上班族每天耗费在路程上的时间就有三个小时左右。因为购房后，房屋地理位置是铁打不动的，如果想要节省时间就只能选择离家较近的公司上班。

在严峻的就业形势下，多数人为了求得一份好工作往往只能牺牲时间，降低生活质量。在租房时代中，选择住房非常灵活，可以随时跟着公司办公地点转移而迁移，自由支配时间自然也就会增加。

租购差异将缩小。广州推出的租售同权虽然仅开放了教育资源同权，但却为未来的发展指明了道路。更多“同权”的诞生正在上演，住建部也明确了将为租购同权立法正名。政策倾向已经非常明显，可以预见，对于租房市场的扶持政策将会越来越多。所以，租房与购房之间的差异也在逐步拉近。

租房时代的到来是大势所趋，人们的生活方式将发生翻天覆地的变化，年轻一代的生活方式也将发生巨变，甚至有可能会影响一代人对于房地产的价值观判断。