西安出台升级版楼市“限购令”

陕西省房地产研究会会长王圣学说，9月13日，西安市政府下发的《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（下称通知），结合西安市当前实际，本着切实稳定住房价格的总基调，借鉴杭州等城市经验和做法，按照“短期内管好需求，长期做好供给”的思路，进一步引导合理住房消费，抑制投资投机性购房，防止市场过热，房价过快上涨，促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。王圣学说，原来的政策没这么严格，这一政策出台的背景是今年以来西安房价上涨过快，部分区域每平方米1万元以内的房子难觅，高新、曲江已少有每平方米1.5万元以内的房子。

限购区域内有2套房者不得再购

限购新规：本次将住房限购政策调整为，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房，下同）的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；在上述区域范围内无住房且能够提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

将市政发（2015）15号文件第六条、市政发（2016）32号文件第二十条中规定的缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元；将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的商转公贷款业务。

专家解读：4月18日，西安市提高对外地居民的住房限购条件后，“炒房”行为得到了很大程度的遏制，但本市居民投资房产的意愿仍然比较强烈，为进一步引导合理住房消费，短期内控制房地产交易过快增长，对前期限购政策进行了调整。基于以上原因，《通知》第三条第二款也将西安市申请公积金购房贷款的最低条件、最高额度做了调整，调整公积金信贷政策，降低购房金融杠杆。

20%左右住宅用地用于公租房

限购新规：根据住宅建设规划，结合库存变化情况，严格实行住宅用地供应“五类”调控目标管理，住房库存消化周期低于合理范围时，要显著增加供地，加快供地节奏。大力推进“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”等土地出让竞价方式。国土部门确定住宅用地出让价格前，要征询建设、房管、物价等部门意见，合理确定土地出让价格，坚决防止出现区域性总价、宗地或楼面单价新高等异常情况，切实稳定土地市场预期。深化土地供给侧结构性改革，有序实施20%左右的住宅用地用于公租房建设，20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的“双限房”项目。

专家解读：2017年4月1日，住建部、国土部下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地加强居住地“五类”调控目标管理，实行“限房价、竞地价，限地价、竞房价”，以稳定土地市场预期，控制房价过快上涨；4月18日，西安市政府下发的市政发［2017］23号文件中也提出了明确要求，此次《通知》第一条第一、二款是对以上要求的具体落实举措。

满足不同收入居民家庭住房需求

限购新规：取消西安市政发（2016）32号文件第十一条第二款“新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按现行标准的50%缴纳易地配建费”等调控政策。

新出让土地的商品房项目（不含城棚改项目开发部分），原则上按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建租赁型保障房，以解决中低收入居民家庭、外来务工人员及引进人才等群体的住房问题。规划部门要按照配建比例确定配建规模，编制规划设计条件书；国土部门根据规划设计条件，在土地招拍挂时，明确配建租赁型保障房的总建筑面积、套型等出让条件。配建政策调整时间节点以土地出让公告发布日期为准。开发区可通过集中建设完成配建任务，集中配建的选址、规划等建设方案事先必须征得房管、规划部门同意，具体政策另行制定。

实行经济适用住房和限价商品住房并轨运行。可将已立项尚未开工建设的经济适用住房项目调整为限价商品住房项目，规划部门重新编制项目规划设计条件，房管部门牵头确定住宅销售价格，国土部门综合住宅销售限价和土地出让评估价格，确定土地出让金补缴额，办理供地手续，发改部门办理项目备案变更手续后，统一纳入限价商品房项目管理。

专家解读：《通知》第二条提出取消西安市去库存时期商品住房按现行标准50%缴纳廉租房交易地配建费的调控政策，要求新出让土地的商品住房项目均实物配建租赁型保障房，并实行经适房和限价商品房并轨，主要考虑到西安市已建设的公租房大多位置偏远，交通等生活配套设施还不能满足中低收入居民家庭、高校毕业生等人群的居住需求，且受制于资金问题，无法由政府全部投资建设公租房，其目的是为了进一步扩大公租房（廉价房、公租房已并轨）供给渠道，缓解住房矛盾，解决中低收入居民家庭、引进人才等群众的安居问题。考虑到城（棚）改项目存在资金困难等实际问题，未将其纳入实物配建范围，继续执行原优惠政策。而实施经适房与限价商品房的并轨，可在短期内向市场提供一部分中低价位的购置类住房，有利于平抑房价，且能有效解决西安市小套型经适房的滞销问题，盘活存量资产。

新建房由政府指导合理定价

限购新规：新建商品住房项目在申请商品房预售许可或现房销售备案前，开发企业应按照“一房一价”、“明码标价”的有关要求，先向物价部门进行销售价格申报。物价部门要会同房管、统计、国土等部门，根据西安市城镇居民家庭人均可支配收入增幅、房价涨幅等指标对其销售价进行测算，指导开发企业合理定价，严控房价出现过快增长。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格且不接受价格指导的商品住房项目，不予核发《商品房预售许可证》，不予办理现房销售备案手续。

专家解读：严格商品住房价格管控。目前，受交易量过快增长、房价上扬等因素推动，开发企业涨价意愿非常强烈，为引导企业合理定价，《通知》第四条借鉴杭州、福州等地经验和做法，引入稳控房价联动机制，强化销售价格的定价指导，严防房价上涨过快。

提高房地产项目准入门槛

限购新规：持续推进房地产项目审批制度改革，及时调整特定条件下出台的审批程序，大力营造适应房地产业发展的环境。取消市政发［2016］32号文件第十三条“经国土部门审批同意，房地产项目可分期缴纳土地出让金，已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位，可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料，先行办理项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，并可在取得上述证件后，办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》。剩余1/2的预售许可手续待其土地出让手续完善后再予办理”；第十四条“经建设部门审批同意，房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费（不包括地铁专项基金和热力、天然气公网建设资金），先行办理施工许可等手续，延期缴纳时限为一年”的调控政策，提高房地产项目准入门槛，鼓励房地产业规模化发展。

专家解读：取消去库存时期的房地产调控政策是7月20日住建部会议的工作要求，在《通知》第五条中取消的调控政策，其主要原因是，出台上述政策的意图是解决重点建设项目和民生工程项目的资金困难，帮助企业渡过难关，降低项目“烂尾”风险。政策出台后，绝大多数存在资金困难的企业已经享受了上述政策，推进了项目进展，化解了项目风险。如新市村、西桃园村、保利双水磨村等城改项目及万科城市之光、恒大都市广场等开发项目，政策目的已经实现。当前，西安市房地产市场正处于上升通道，房地产开发用地政策和城（棚）改开发模式做出了新的调整，今后房地产调控的政策方向应注重提高项目开发门槛，引入具有较强实力的企业参与重大项目及民生工程建设，以防止产生新的项目风险，建立公平有序的房地产开发环境。

严厉打击囤地囤房哄抬房价行为

加快遗留问题项目处理，严格落实属地责任和部门责任，加快解决房产办证等遗留问题，有效增加二手房市场可交易房源，稳定二手房市场发展；加快建设二手房交易服务平台，提供房源信息核验服务，提高二手房流通效率，促进房地产一、二级市场联动发展。对涉及重大维稳问题及遗留问题的建设项目，按照“一事一议”的原则报市政府审议。

坚持住宅的居住属性，不得擅自将住宅改为商业、餐饮、娱乐等经营性用房使用。房管部门要加强对物业服务管理的指导；各区县政府、开发区管委会要严格落实属地责任，加强对住宅使用的日常监管。

国土、规划、建设、房管、城（棚）改、物价、工商、税务、人社、公安等部门要严格履行职责、强化部门配合，严厉打击囤地囤房、哄抬房价、价格欺诈、发布虚假广告、恶意炒作、制造“恐慌”气氛等房地产市场违法违规行为，要建立分工明确、协调有序的房地产市场执法检查及购房资格审核机制，对存在违法违规行为及伪造或教唆、协助伪造购房证明材料、骗取购房资格的单位、个人，要严厉打击，依法予以严处。