深耕细分市场 恺信亚洲领跑中高端租赁赛道

自从2016年12月，中央经济工作会议再次明确要规范发展租赁市场，国家、各省市已连续出台多种政策来促进住房租赁的发展。根据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》显示，预计2025年我国的租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

良好的政策环境和未来之势为企业带来了新的机遇，国企、房地产开发商企业等相继开始布局长租公寓，用高端服务式公寓、青年公寓、蓝领公寓等抢夺租赁这块蛋糕，根据数据统计北上广深一线城市的集中式品牌长租公寓运营商数量合计已达335家，整个行业的竞争激烈程度不言而喻。

然而对于竞争的压力，高端公寓运营商恺信亚洲管理集团却自信满满，根据其公开资料显示，2006年至2017年，其累计管理资产规模达250亿，年营业收入超1.2亿，旗下管理中高端住宅平均租金9千元，超出周边30%以上，平均出租率在95%以上。那么恺亚缘何取得如此令人瞩目的成绩？其发展采取了哪些方法？

深耕中高端租赁市场 获取一线开发商优质物业

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长租公寓属于朝阳产业，抢占市场、扩张版图是各企业立足脚跟的重要途径，这时获取更多物业和房源就成为各企业的首要任务，但一直来我国“轻租重售”的房地产模式让可利用的租赁物业变得极为有限，物业资源有限与扩张需求之间的差异成为公寓企业面临的第一个难题。

传统的长租公寓企业拿房模式较为单一，大多是租下整栋物业（以商业、工业用地为主）、或从个人房东中租下房源，而这些物业或多或少会存在一些问题，造成房源品质难以统一，运营管理难以高效等问题。

面对以上房源问题，恺亚另辟蹊径，选择与开发商企业展开合作，输出运营管理价值，开创公寓运营新模式。这样既保证了房源的数量、质量，也保证了房源的稳定。目前恺亚的版图已扩张到北京、天津、济南、青岛、南京、常州、上海、宁波、杭州、福州、泉州、厦门、平潭、广州、深圳、武汉、长沙、成都等超过18城，并与绿地、华侨城、深圳城投等国内知名开发商打造了诸如恺亚国际服务式公寓•绿地海珀旭晖、恺亚国际行政公馆•华侨城苏河湾，恺亚豪华精选•融创188等众多地标性物业。

恺亚积累了丰富的物业资源，并与这些房地产开发商企业保持良好的合作关系，恺亚董事长黎芸桦表示，未来除了与开发商企业的合作外，还会与国企、央企展开合作，用恺亚丰富的管理运营经验带动高端租赁的发展。

创新盈利模式 稳健运营提高入住率

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一直以来长租公寓都存在着高投入、低回报的问题，其中运营能力被认为是影响盈利最重要的因素。传统二房东模式是以租金差来获取利润，目前大多数长租公寓企业未能摆脱这一模式，而这也会导致企业资金链断裂、阻碍扩张等一系列问题。对此，创新运营模式就显得非常重要。

（图）恺亚绿地海珀旭辉店

据了解，恺亚有一套名为“金三角”的盈利模式，是其创新发展的结果，利用净利润（租金差）、现金流（资金池的二次利用，收购物业或发行ABS）、流量变现（长租公寓为核心的综合衍生业务：理财、家政、社群）等来增加价值。这种模式突破了传统盈利模式的壁垒，并通过流量变现打造以公寓为入口的闭环生态圈。

也正是因为恺亚的创新生态圈，让其赢得了汇丰、宜家、德勤、迪士尼、阿迪达斯等150余家跨国企业的合作，为这150余家跨国企业的近万名外籍高管提供居住服务。

由此我们不难发现，恺亚的盈利模式不仅让其产生了丰厚的利润，奠定了扩张的基础更成为其高入住率的原因。

以市场为基础 创新产品

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随着消费需求的升级，消费者对于居住品质的要求也在不断递增，85后、90后已经成为租房市场的主力军，他们对于租住产品的需求也与70后不同。而在现有的长租公寓品牌中一般以一种产品为主，针对目标人群提供租住服务。但近段时间来，而企业间也在寻求合作，结合双方优势创新产品。

（图）恺亚苏河湾行政公馆

（图）恺亚福州鼓岭云舍

7月7日 ，恺信亚洲管理集团与YOU+国际青年社区达成战略合作，以恺信亚洲已有的高端公寓服务标准与个性化定制服务，结合YOU+在国际青年社区的经验，改善优化出更贴近当代年轻群体实际需求的青年社区。8月8日，恺亚与寓居服务公寓正式签署战略合作协议，这也是中国首个服务式公寓整合案例。

恺亚执行董事黎芸桦也表示：市场、城市都在更新发生变化，而运营的人、专家更要跟进时代发展。就如同产品有迭代，运营的思想理念也要有迭代，产品才会更受欢迎。未来，恺亚会与更多的同行交流，做出符合市场需求的产品。

结语：恺亚与多方企业展开合作，优化产品结构、开拓布局思路并将创新贯彻始终，成为其在发展中取得不俗成绩的原因，也让其在公寓行业激烈的竞争中一直保持前列的位置。在政策不断利好的新形势下，以恺亚为代表的长租公寓也将肩负起社会价值，为我国住房租赁市场的完善和规范群策群力。