物流地产之王： 普洛斯的成功金律

前不久万科宣布，与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手，以大约790亿元人民币的代价，收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。其中，万科出资169亿元，占股21.4%，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，也将成为国内物流地产老大。

为什么这则消息会很快在当天引起众多圈内外人士及媒体关注呢？普洛斯到底是什么来头呢？

很多人表示，说物流地产，就不能不说说普洛斯。四大洲22个国家、总面积5574万平方米的3200处物流设施、实际控制433亿美元资产、高达146亿美元的市值估价……如今的普洛斯公司，已从20年前那个偏居美国西南一隅的小房地产公司，成长为全球最大的物流地产REITs。同时，自从1994年在纽约证券交易所公开上市，普洛斯的P/FFO（Price/Funds from Operation）值平均达到13.4倍，始终占据工业物流REITs领域的第一名，显示了其在盈利能力和风险管控能力方面的“两全其美”。

这一切都缘于普洛斯的成功金律：用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应，二者相结合，这是REITs行业最根本的价值创造原理。而普洛斯显然深谙这一秘诀，并将其有效付诸实施。

如今的普洛斯早已成为世界排名第二、亚洲排名第一的物流地产巨头，可谓是物流地产界的标杆性企业。尽管普洛斯并非十全十美，但它的确可以给仍在起步阶段的中国物流地产带来一些范本效应。

王者的诞生

1991年，一家叫做 Security Capital Industrial Trust(SCI) 的公司在美国科罗拉多州的首府丹佛成立了，这就是后来的普洛斯。

彼时，和一般的商业地产公司没什么两样，而且仅关注本地市场。当时，这家信托公司的投资领域比较多元化，既包括工业地产，也有购物中心、写字楼等。不过，要使一个投资产生良性的现金回报，控制空置率至关重要，所以普洛斯的创立者商酌再三，决定专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产。两年后，普洛斯首次置入106万平方米的仓储设施，开始发力物流地产。

普洛斯进入中国，是2003年。那时候有一种叫做SARS的病毒从中国南部蔓延到北部，并在首都北京掀起一场与死亡咫尺之距的灾难。在这场混乱中，一家很不起眼名叫ProLogis 的美国公司的首个中国办事处，在4月份的上海低调问世，而这个名字，在中国被翻译为后来如雷贯耳的“普洛斯”。

那时候的中国房地产界，对于物流地产还没有什么概念，甚至有些人觉得是闻所未闻的事。但那个时候，普洛斯其实已经在国际上有着相当的威望了。全球投资额超过160亿美元，所投资筹建的物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的76个市场，拥有并管理开发了2079处共计2990平方米的物流仓储设施，是名副其实的全球物流地产霸主。

REITs的成功典范

普洛斯的创立者发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。

普洛斯赶上了好光景。企业想发展，需要资本，而当时REITs热潮席卷美国并且迅速发展，并在1994年在纽交所挂牌上市。

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。普洛斯究竟是怎样玩转物流地产基金呢？

通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持2倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。

普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。

2002年普洛斯应最大客户 DHL 的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。

同时, 快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。