三四线城市“去库存”成效显著

2017年8月，交通银行在上海发布了第42期《交银中国财富景气指数》。小康家庭对不动产的投资意愿，在结束了长达8个月的下行趋势后，首次迎来大幅度上涨。

自去年11月份开始，受访小康家庭对不动产的投资意愿一直保持回落趋势。直至今年7月份，本期不动产资产的投资意愿终于开始上涨，上涨幅度为5个百分点，至115点。

其中，现在不动产投资行为指数的上升较为明显，为7个百分点，而预期不动产投资意愿指数也有小幅上升，为3个百分点。

在新一轮的房地产调控背景下，城市新房定价受限，在一定程度上降低了购房压力，从而增强了小康家庭对不动产投资的意愿。

国家统计局发布最新数据显示，今年前7个月，全国商品房成交均价7928元/平方米，同比增长4.3%。其中住宅成交均价7624元/平方米， 同比增长3.9%。近一季度以来，商品房均价增幅基本保持在4%-5%，远低于去年增幅。

上述数据还显示，今年7月底，全国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，相当于当月商品房销售面积的9%。

其中，住宅待售面积减少988万平方米。

上海易居房地产研究院也表示，截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，12.3个月可卖完，去库存化回到2012年水平。

按拥有的房产数来看，本期持有多套房的小康家庭对现在不动产的投资意愿增幅较为明显，这可能是由于近期三、四线城市成交量高速成长，房价也逐步看涨，使得多套房的投资者对三四线城市的不动产投资市场比较看好。

与此相反的是，持有0-1套房产的住房群体在未来不动产方面的投资意愿上升较为显著。

可见，未来房市刚需者的购买需求依然较大。

本期核心城市现在和未来的不动产投资意愿只有小幅度的上涨，分别为2%和6%。这和国家对核心城市紧锣密鼓的房地产调控政策密不可分。

一方面核心城市个人购房贷款投放规模大幅度下降，房贷利率不断上涨，使购房成本大大增加。融360发布最新房贷报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升2.25%。

另一方面，各地房产新政陆续出台，其中包括“租购同权”和“共有产权房”，使更多家庭将目光投向租赁领域，在一定程度上也抑制了核心城市的购房热潮。

但是近期国新办也提出：一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限购、限贷、限售，而且还加大了土地和房屋的供应，从而更好地解决供求矛盾，这可能是导致未来核心城市投资意愿有所上升的原因之一。

相对而言，本期非核心城市的不动产投资意愿提升明显（109->116）。其中，非核心城市现在和未来的不动产投资意愿均有大幅上升，分别为11%和16%。

当前，在全国楼市调控“分城施策”的背景下，一二线城市开始限购、限贷，而三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房政策，导致购房需求外溢，三四线城市成交量高速增长，房价也逐步看涨。但是即使出现补涨，很多三四线城市的房价还处在6000至10000元/平方米之间。所以购买非核心城市的房子一方面没有太大的购房压力，另一方面也有良好的投资收益前景。

对于刚需一族来说，面对虽然增速减缓但是仍然居于较高水平的一线城市的房价，三四线城市或许是更好的选择；而拥有多套房产的家庭若是把三四线城市的房产作为投资，则需要更加谨慎。因为一个城市房子是否有投资价值，首先看供需，其次要看这个城市的房价是否有硬件支撑，包括经济、教育、文化等方面的发展潜力。