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江海楼市十年逆袭路

中国财经界·www.qbjrxs.com 2017-09-28 11:10:57本文提供方:网友投稿原文来源:

老广州人常说:“宁要河北一张床,不要河南一套房。”意思是珠江以北的房值钱,而珠江以南的房不值钱。不过时过境迁,随着城市的发展,珠江以南的海珠区已成为广州楼市的重要区域。江

老广州人常说:“宁要河北一张床,不要河南一套房。”意思是珠江以北的房值钱,而珠江以南的房不值钱。不过时过境迁,随着城市的发展,珠江以南的海珠区已成为广州楼市的重要区域。江门与之相似,曾被视为居住环境较差的江海区,在江门中心城区(蓬江、江海)楼市中所占的比重已越来越大,而今年更是成为了拍地的主战场。8月底,江海区连续拍出两块“高价地”,10月18日又有一块“靓地”将开拍,江海楼市有望再上新台阶。

江海楼市近十年的蜕变,既有外围因素,也有自身因素。业内人士预计,未来两三年,它将迸发出更大的生机。

文/图江门日报记者

周春锋(除注明外)

A逆袭:跳出价格洼地,房价超过蓬江城区

“9年前,大家都在说城轨站,但都不知道城轨站长什么样儿,我胆子大,借钱付了首付,买了天鹅湾,成了第一批业主。现在看来,我赌对了。”湖北人李先生有些得意地说,自己当年虽然“冲动”,却恰恰做出了最好的选择,“你看,城轨站不是建成了吗?城轨不是通车了吗?再说了,楼盘的价格好比是芝麻开花——节节高,要知道,我当年买时3000多元/平方米,现在二手房都卖到8000多元/平方米了!”

“他说的是真的!”天鹅湾营销经理李松杰表示,天鹅湾于2008年开盘,当时的均价为3500元/平方米左右,到了2012年底,新项目的均价为5800元/左右;现在即将发售的带装修的产品的均价在1万元/平方米左右——由此可以大致看出,毛坯房每四年约上涨2000元/平方米。

天鹅湾作为江海区首屈一指的大盘,开发时间相对较早,它的发展大致可以视为江海楼市近十年来发展的缩影。

“江海楼市总体起步较慢,但发展迅速,潜力大。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,江海楼市近十年的发展,依据城市发展为主轴,大致可分为三个阶段:第一阶段为2006—2007年,江海楼市处于起步阶段,楼盘主要分布在中环广场一带和和高新区工业园一带,以银泉花园、江海花园和汇源新苑为代表,此阶段的楼盘以步梯和少量电梯房为主,设计注重实用,外观缺乏现代感,人车不分流,尚未有小区园林规划意识;第二阶段为2008—2015年,即广珠城轨江门段开通前后,城轨站周边的楼盘开始崛起,外海、江海中心区和礼乐陆续建起了不少楼盘,以天鹅湾、江海碧桂园、帕佳图·尚品等为代表,此阶段开建的楼盘基本都是电梯房,注重小区园林设计,人车分流,外立面设计时尚,普遍采用管道煤气;第三阶段是从2016年至今,随着江海区重点发展江海府西区域和进行“三旧”改造,江海各个区域都有不少楼盘开建,这一阶段又以明泰城、星海湾、名门壹号、恒大御景湾等楼盘为代表,此阶段开发的楼盘在更注重家居智能化的同时,还开始大力发展商业广场,向商住综合体发展。

江海楼市在迅速发展的同时,其在江门中心城区的分量又发生了怎样的变化呢?

江门市住建局提供的数据显示,在批准预售套数方面,2015年江海区在江门中心城区的占比为33%,2016年江海区在江门中心城区的占比为40%,2017年1—7月江海区在江门中心城区的占比为41%;在一手住宅成交套数方面,2015年江海区在江门中心城区的占比为26%,2016年江海区在江门中心城区的占比为33%,2017年1—7月江海区在江门中心城区的占比为56%;在成交均价方面,2015年江海区一手住宅的成交均价为5800元,2016年江海区一手住宅的成交均价为6067元,2017年1—7月江海区一手住宅的成交均价为7416元。

“由此不难看出,江海楼市从2016年开始发力,到今年实现了逆袭。其实,在此之前,江海楼市也一直在波浪式向上发展。2007年时,江海区一手住宅的均价才‘3’字头,2014年时已涨至‘5’字头,如今其均价已攀升至‘7’字头。之前是7年间(2007—2014年)才涨了约2000元/平方米,而如今是还不到3年就涨了约2000元/平方米,其发展势头之猛不可小觑。”一位不愿具名的业内人士表示。

另外,记者还翻阅资料对比了江海区与蓬江城区(即我们常说的老城区)几个时间节点的一手住宅的成交均价,2015年7月江海区一手住宅的成交均价为5747元/平方米,蓬江城区一手住宅的成交均价为6354元/平方米;2016年7月江海区一手住宅的成交均价为6361元/平方米,蓬江城区一手住宅的成交均价为6000元/平方米;2017年7月江海区一手住宅的成交均价为9055元/平方米,蓬江城区一手住宅的成交均价为7450元/平方米。

这组数据能很清晰地表明,江海区的房价已跳出价格洼地,并超过蓬江城区。

B探因:扬长补短,区域发展水平提升

江海楼市何以逆袭?“应该说是赶上了好时机。”名门壹号营销总监谭文龙告诉记者,蓬江区的热门版块滨江新城和北新区楼市经过多年的发展,在一定程度上已有所饱和,众多楼盘的销售已接近尾声,且不少项目单价在1万元/平方米以上。从去年底开始,江海区新建了不少楼盘,供应量大增,部分资金不足的购房者开始选择到江海区购房,多种因素叠加,导致江海区近半年的成交量大增。

打铁还需自身硬,实际上,江海楼市的发展也源于自身的不断进步。

熟悉江门楼市的街坊都知道,江海楼市前些年之所以不热,和历史及区域定位有关。江海区此前的定位为工业区,与蓬江区是江门市工商业和政治中心相比,缺乏优质的学校、商业、医院等配套,并且部分区域的空气和水环境不理想。另外,楼房设计、规划方面很长一段时间也跟不上蓬江区,给人留下了不宜居的印象。

近年来,江海区不断扬长补短。东华大桥、胜利大桥等路网建设令江海区的交通越来越便利。同时,江海区对接深圳产业转移的成效显著,不断有大项目落地投产,江海区的经济产值在2017年上半年以10%的增速领跑全市甚至珠三角,经济的强劲发展为江海楼市提供了强有力的支撑。另外,江海区先后配建了天鹅湾小学、景贤小学等多所优质学校,培育了康城广场、东汇城广场等多个商业中心。此外,江海区还狠抓环境治理,以麻园河为例,已实行河长制确保按进度恢复环境原生态。

而这些也都被地产大鳄看在眼里,如华夏幸福已决定在江海区打造其华南区第一个产业新城项目。“华夏幸福看好江海产业发展的前景,特别是在对接深圳产业转移方面。事实上,今年3月份举行的江海深圳产业对接大会成效显著,华夏幸福功劳不少。在华夏幸福的协助下,江海区有望加快配套设施建设,更好地提升居住环境,而华夏幸福成熟的招商模式有助于江海区引进和管理好更多更好的产业项目,更好地完成产业的更新换代。”冯景全分析认为。

C展望:三五年内或迎来大发展

“我感觉江海楼市的发展前景还是不错的。”市民李先生直观地感受到,目前,江海区的房价比蓬江区大约低两成左右。同时,它虽位于江门市的中心城区,但较少出现蓬江区那种“大城市病”,比如交通堵塞等。

《江门市区住房建设规划2016—2020年》显示,2016—2020年江海区规划的普通商品住房总建筑面积为182.70万平方米,新增普通商品房建设用地面积为73.08公顷,年均供应用地面积为14.62公顷,重点供应区域为江海中心区、外海片区。

“江海区在江门的地位正在上升,它将迎来前所未有的发展机遇。”广州中原地产营销副总监莫志华认为,高新区(江海区)是国家级的高新区,拥有国家自主创新示范区、全国小微企业创业创新基地示范城市核心区、国家创新型特色园区等品牌,具备了产城发展的空间。目前江门高新区(江海区)正处于迅猛发展时期,聚集了各种高新技术产业和高素质人才,是带动全市经济转型升级的强大引擎。同时,该区紧邻中山、珠海,可主动接受经济发达地区的辐射,借势发展,逐渐成为大江门扩张策略的一个重要砝码。另外,华夏幸福产业新城的建设铺开,以及高新区各大工业园区的借势发展,将带来数以万计的外来人口及投资置业者。

“通过《江门市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》大致可以知道,江海区今后还是要大力发展工业的,但打造的是高品质工业园区。”天鹅湾营销经理李松杰认为。

很显然,曾被视为影响江海楼市发展的工业如今已成为江海楼市吸引人的一张王牌,而如今的工业模式也正在一改以往分散、粗放的旧有形象,其对居民生活的影响越来越小,反而能吸引大量的资金、人才,带动经济发展,促进消费。

“江海的基础设施不断完善,重点配套项目及周边数个大型商住楼盘项目先后开工,预计三五年后,江海区将会以一个全新的面貌呈现在我们面前。”莫志华建议政府多引入几个初中名校或者是推出几块80亩左右的大地块吸引上市公司打造高端楼盘,以便进一步拉升区域档次。

冯景全也对江海楼市未来三五年的发展形势持乐观态度:“江海区经过补足短板,环境大大改善,有力地促进了江海楼市的发展,可有效承接滨江新城、北新区高房价的溢出需求,为市民购房提供更多的选择。”他同时建议,江海楼市还应进一步补齐短板,对现有的学校加大软硬件投入,打造若干所高质量的中小学校,或者直接引进高水平学校;参考新会配建70层酒店土拍的模式,未来土拍可要求配建高水平医院;重点培育康城和东汇城等商业场所的气氛;狠抓环境治理,禁止引进(新建)污染企业,对现有污染企业进行整治甚至取缔,进一步加强麻园河等黑臭水体治理;楼盘规划建设本身也应紧跟时代步伐,抓住智能家居、大社区、尊贵管家式管理等契机提高楼盘品质。

“相信经过多方努力,江海楼市的档次将显著提高,和滨江新城、北新区的差距进一步缩小。”冯景全表示。

★他山之石

一线城市的今天往往是二三线城市的明天

要用发展的眼光看未来的江海楼市,一线城市的今天往往是二三线城市的明天。

广州中原地产营销副总监莫志华以广州举例说,如今,广州主城多区库存持续低位徘徊,荔湾等区实际可售货量有限,而远郊区域成了全市签约的主力,如增城、花都、南沙等。江门与之相似,由于中心城区热门版块的土地供应越来越少,靠近热门版块的各镇(街)反而拥有丰富的土地储备,所以未来,靠近热门版块的各镇(街)的成交比重将不断增大。

“深圳也极具借签意义。”冯景全告诉记者,10年前,深圳楼市的成交主力在罗湖、福田、南山等区域,最近几年核心区接近饱和,供应量已很少,而深圳核心区域的房价已冲到10万元/平方米左右,购房门槛大增,随着各条地铁、公交线路的开通,深圳的城市版图不断扩大,深圳原关外区域龙岗、坪山、宝安等地的成交量开始大增,成为深圳楼市新的成交点。

从大城市的发展不难看出,其具有以下特点:开始阶段楼市成交会集中在核心区域,随着核心区域逐步饱和和房价绝对值过高,以及交通的逐渐完善,非核心区域开始接过楼市成交主力的接力棒,原核心区域的成交占比开始减少,但房价坚挺,而非核心区域受溢出效应的影响,成交占比开始上升,房价也随之上涨。

★记者手记:

江门中心城区楼市重心

将逐渐郊区化

可以预见,随着城市版图的扩大和核心区域房价的飙升,江门中心城区的楼市成交重心将从核心区域逐步转移到非核心区域,这是大势所趋。鉴于江门中心城区新增人口相对有限和中心城区土地资源并没有大城市那么紧缺,江门中心城区楼市重心的郊区化之路会相对缓慢。同时,从未来几年的土地供应情况和楼盘建设规划来看,江海区未来几年的成交量仍有望在中心城区保持较大的占比,但可能不会越来越高,主要原因是江海区的面积只有蓬江区的三分之一,迟早也有饱和的一天。按照《江门市区住房建设规划2016—2020年》,蓬江区、江海区的住房建设用地比例为47:16,江海区的住房建设用地占比有限。这也意味着在更远的未来,江门中心城区的楼市主要供应量或将出现在蓬江区的郊区,即滨江新城、北新区的外围区域。

本文来源:责任编辑:李雷

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