地价上涨江门楼市未来走势如何？

今年江门楼市最大的热点，除了继续上涨的房价外，无疑就是高潮迭起的土地拍卖市场。先是市区上半年杜阮片区3块地拍出6450元/平方米的综合楼面价，紧接着，8月滨江和江海府西地块成交楼面价分别高达9200元/平方米左右和8400元/平方米左右（已计算配建保障房后的实际楼面价），楼面价记录再次刷新。实际上，今年江门土地拍卖楼面价创新高不限于蓬江、江海两区，鹤山市今年楼面价首次突破4000元/平方米。

截至2017年9月，蓬江、江海两区整体平均楼面价已突破6000元/平方米。经查阅相关资料，2012年—2017年以来，蓬江、江海两区土地拍卖平均每平方米楼面价分别为：2012年847元、2013年1554元、2014年1720元、2015年1959元、2016年4215元、2017年6155元（如果计算配建保障房后的实际楼面价，据初步测算平均楼面价已达7000元左右）。数据表明，过去数年蓬江、江海两区平均楼面价在2013年、2016年和2017年出现跳跃性暴涨，究其原因：2012年下半年以来蓬江、江海两区房价大涨，楼市成交活跃，开发商普遍看好后市，并于2013年积极拿地引发地价上涨；2016年则是经过几年的去库存，蓬江、江海两区库存已不足，加上周边城市大涨，众多外来开发商看好江门，致使地价创新高；2017年则延续2016年的火热势头，一方面库存低位徘徊，另一方面2017年初江门被列入粤港澳大湾区成员城市则为本轮行情“空中加油”，开发商抢地热情继续高涨，地价纪录再次刷新。

值得注意的是，今年地价创新高并非是江门的独有现象，事实上，江门周边城市如顺德和中山也存在这一现象：金辉地产以约13000元/平方米楼面价刷新顺德楼面价纪录，大龙地产则以约14000元/平方米楼面价刷新中山城区楼面价纪录，这些价格已普遍逼近当地房价，出现了“面粉价”高过“面包价”的现象。

今年二三线城市土地拍卖市场热火朝天，与一线城市土地稀缺、门槛高企、调控严格以及房企纷纷转战二三线城市有关。

江门今年土地拍卖市场火热、地价高企，无疑会对后市产生重要影响。作为房屋成本的重要部分，地价提高会提高建房成本，从而推涨商品房最终售价。2016年江门房价在碧桂园以4843元/平方米楼面价、美的以5406元/平方米楼面价分别摘得滨江高价地之后应声上涨，到了2016年底房价便已过万元。反观今年，已处于八九千元范围（已计算配建保障房后的价格）的高价地，将会带领江门房价达到哪个高度？

客观来说，高地价有着积极意义：使得政府财政收入提高，进而去加强城市基础建设，促进教育、医疗等民生保障和经济的发展，但我们也应看到高地价的负面作用：高地价会促进房价上涨，增加购房者压力，增加企业用工成本，不利于经济发展。因此，政府也应关注市民的购房承受能力，积极维护房价的稳定。从今年土地拍卖来看，从杜阮拍卖第二块地开始，政府规定土地拍卖价格达到一定上限后开始竞配保障房面积，这虽然可以对地价封顶且政府可以无偿得到一定面积的保障房，但毕竟“羊毛出在羊身上”，无偿获得的保障房成本最终会分摊到商品房的售价上。

借鉴周边城市，房价高企的深圳已建立系统完善的保障房轮候制度来应对，同时对符合条件的人才发放一定的住房（租房）补贴，保障中低收入者居住权利。因此，高地价时代，江门政府在稳定商品房市场的同时，也应多方渠道解决中低收入者的居住问题：趁国家大力发展租赁住房的契机，加大保障房（公租房）筹建力度，加快公平分配制度探索，同时在有条件的情况下适当对符合产业发展的人才发放一定住房（租房）补贴，建立起“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房体系，才能促进社会和谐、经济稳定发展。可喜的是，近年来，江门在加大保障房建设、筹集人才公寓方面取得了喜人成绩，并表示后期将加大保障力度，相信将对吸引、留住人才起到积极作用。

（文/图江门日报记者周春锋）