《江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）》印发施行简化审批流程加强激励约束

□江门日报记者赵可义

《江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）日前印发施行。《实施意见》主要依据省最新文件精神，结合市区“三旧”改造工作实践和推进转型升级的需求进行了修订，突出四个“注重”：注重统筹协调，加强规划引领；注重利益共享，推动连片更新改造；注重放管结合，提高审批效率；注重市场导向，加强激励约束。

明确纳入“三旧”改造

范围的条件

《实施意见》进一步明确纳入“三旧”改造范围的条件。旧厂房改造结合省国土资源厅对“三旧”改造标图建库的有关要求，明确旧厂地块上盖物基底面积占改造单元地块面积比例达30%以上方可作为旧厂房改造。明确同一改造单元规划范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，旧村庄建设用地面积占规划片区总面积70%以上的，可视为旧村庄改造，鼓励人口过于密集、基础设施配套不完善的旧村庄先行改造，避免旧村庄改造过程中出现“只改厂房不改住宅，只改易不改难”的情况。

《实施意见》重新明确了改造项目实施自行改造的条件。新政策提出旧厂房改造为住宅、商住混合用途的，应实施公开出让，旧厂房改造为商业、娱乐、旅游等用地的，以及旧村庄改造仍保留自行改造方式。该政策有利于营造公平、有效竞争的土地市场环境，保障土地原有权利人的利益，同时保障“三旧”改造单元规划的有效实施。

根据《实施意见》，市属、区属国有全资企业可在政策允许范围内将自有的旧厂房用地按“三旧”改造规划自行改造，有利于我市国有企业通过“三旧”改造方式，更好地落实城市规划要求、更好地落实产业规划要求、更好地落实公共配套设施要求，保障公共利益，为江门发展服务。

下放“三旧”改造审批权限

按照市“简政提速”的要求，配合我市行政审批委托制改革的落实，《实施意见》将“三旧”改造审批权限下放，改造方案审批调整为由蓬江区、江海区、新会区政府组织审批，审批结果报市“三旧”办及市国土资源局、市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市环境保护局、市文化广电新闻出版局等部门备案，进一步提高涉及“三旧”改造审批的效率。

对于旧村庄改造，新政策提出土地出让收入由区政府统筹，其中5%统筹用于区的城市基础设施建设，其余部分拨付给原农村集体用于成本支出及村集体基础设施建设；对于自行改造的旧厂项目，分别按各用途拨付一定比例的资金给原权属人作为土地及地上物补偿；对于公开出让的旧厂改造项目，按改造后项目的容积率分级拨付一定比例的资金给原权属人。新政策操作更简便直接，取消原地块土地及地上物成本的核定，减少对地上物评估价值的审核环节，成本的计算返还与以往相比更加清晰透明。

《实施意见》提出，村集体厂房物业实施改造，土地出让收益补偿可选择货币补偿，或货币与物业补偿相结合。选择货币与物业补偿相结合的，最多可回购20%的建筑面积作补偿，回购价格为地块出让成交的楼面地价加上江门市工程造价与招标协会出具的建筑工程造价确定，回购物业的用途、位置及分配比例等由原土地权利人和竞得人参考规划设计方案协商确定。该政策有利于多途径安置改造集体经济组织成员，提高保障能力。

完善支持政策强化监管

《实施意见》在规划、土地、税收等方面，进一步完善了支持政策。在规划方面，按照省最新政策要求，旧厂房改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业和商品住宅等经营性用地的改造项目，应当按照城乡规划要求，将不低于项目用地总面积15%的土地无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。此外，为便于旧村庄改造开展入户动迁工作，在项目申请供地前，可先予办理“三旧”改造规划布局意向方案。在土地方面，属村集体厂房实施旧村庄自行改造的安置房项目，在单元拆迁安置完成之前，50%的房屋面积不得销售。此外，明确国有土地和集体土地地上物产权注销登记的程序，填补了“三旧”改造在办理产权登记注销方面的政策空白。在税收方面，明确对被拆迁人取得的拆迁补偿收入暂不征收增值税及城市维护建设税、教育费附加；属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税；对“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，享受棚户区改造优惠政策。

《实施意见》要求建立“三旧”改造监管体系，实施“三旧”改造监管协议制度，明确具体监管措施以及改造主体的权利义务和违约责任，并加强动态巡查，确保监管协议落实到位。同时通过制定具体监管措施，建立健全“三旧”改造项目退出机制，对未按照改造方案和土地出让合同条款实施改造等情形，取消“三旧”改造相关优惠政策并按规定实施处罚，对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的必须严肃依法处理。