冯俊：房地产未来发展的新格局新思路

去年以来，一个代表中国房地产发展思维模式重大变革的词汇，引起全社会和我们身边每个人的关注，这就是“住房租赁”。这是在2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，中国开启房地产新阶段的一个重要发展理念和举措。

在“租售并举”的政策指导下，探索“租购同权”，长租公寓、工改租、商改租等住房租赁业，在一些大城市发展迅速，成为了很多房地产企业、金融机构新的目标市场。

近日，有关部门又开展了农村集体用地建设租赁住房的试点，这都将增加城市住房租赁的有效供给。

发展住房租赁有三方面重要意义：

一是发展租赁市场是房地产供给侧改革的重要部分，我国2016年房屋交易额15万亿元，其中：10万亿元为新房，5万亿元为二手房，全国租赁市场的租金规模为1.2万亿元。租赁住房不足是房地产供给侧存在的一个短板，通过租赁住房的发展，改善城市居民的居住形态，不仅在未来构成住宅市场的“三足鼎立”，形成新的住房供给，还将对维护房地产市场稳定发挥作用。

二是发展租赁市场对大城市保持活力具有决定性意义。知识经济的蓝图、科技创新的潮流、先进的文化教育和生活方式，主要集中在城市群、都市圈，而这里又是新经济的聚集地， 新技术的策源地，新理念、新思潮的表演舞台，但由于一些大城市难以提供稳定的、合适的、与支付能力相匹配的住房供应，许多先进的产业或许就会和这些城市失之交臂。

通过租赁市场的发展，解决大城市的居住问题，既能稳住产业、稳住服务业，也能让大城市经济、公共服务的能力辐射于中小城市。

三是发展租赁市场对年轻人创业创新有不可低估的作用。尤其是新就业的新市民，他们的工作流动性相对较强，从而引起居住地的不稳定性， 通过租赁住房解决居住问题，是一个较好的选择。

同时，他们初始积累少，支付能力弱，难以承受大城市的高房价，他们对稳定、合适居住的追求更迫切于拥有产权。例如，深圳常住人口平均年龄为32.5 岁，是全国最年轻的城市， 像这样年轻的创业城市，必须发展住房租赁。

在阿里巴巴发布单身人士的地图指南里，年轻人无法成家，有很大原因是没有住房。

如果我们利用租赁解决了全国2000万左右大学生的“住”的问题，就能帮助这些年轻人实现自己的理想和梦想，这是件功德无量的事情。

发展租赁市场将对房地产的发展格局产生深刻的影响，我认为在具体推进中有几个方面值得思考和探索。

一、要维护住房租赁的核心价值。住房租赁是房地产进入新阶段后保持平稳健康发展的有力保证，也是房地产长效机制的一部分。租赁市场发展有时代背景和现实需要，但必须是与社会主义市场经济体制相适应的，必须是提供有效供给的，必须是满足需求的。同时，一定要建立稳定的租赁关系、稳定的租金，优先从消费者角度出发。

租赁市场的发展，要更好地发挥市场配置资源的基础性作用，使市场各方能自主选择、自主决策。维护好租赁市场的核心价值，还必须有相关的金融、税收、土地等优惠政策的尽快落地。

二、要瞄准住房租赁的目标市场。租赁市场主要解决的是广大80后、90后的居住问题，这既是住房市场的迫切需求，也是平抑房价的有效手段。现在这一阶段，对一些模式、理念的探索是必要的，但主要还是瞄准目标人群。例如，医护人员上夜班比较集中，怎么针对这些人群规划设计公寓， 需要设计师、管理者、投资人的智慧； 再如，IT人士的工作、生活、居住习惯也有自己的特点，这些人群的居住问题，都要进行专业细分，认真对待好自己的每个目标客户群。

三、要让住房租赁融入新技术、新建造和新的服务方式。无论是长租公寓还是创新工场，都要以生活升级和方便办公为出发点。居住改变生活方式，让年轻人有创意有创造，主要依靠新技术革命。现在大家都体会到了互联网、信息和智能技术带来的变化，它已经渗透到我们工作、生活的方方面面。保守估计，到2020年，将有3000多亿移动设备连接到互联网。包括可穿戴设备、智能家居、家用电器、医疗设备、服务型的机器人和其他新技术。这些设备将会产生并分享大量信息，让我们的生活更便利、更丰富。人们可通过互联网对自己的居住生活和周围的世界获得更多新的认知。如果年轻人喜欢的租赁公寓，维修还要靠大量人工去完成，就无法吸引他们。

再如，通过3D能让消费者自己设计居住环境，然后走进虚拟空间先感觉一下这种环境是不是舒适；住宅产业化发展得更快，可以对租赁房屋进行定制式的改造升级，提供更多新技术和工艺。因此，租赁既是市场，也是信息、智能、新技术的策源地、聚集地。

四、要制定住房租赁产业规划和标准。在发展租赁市场房源供应方面，既要有通过翻新改造，把一些原来的商场改成长租公寓，也要有像上海那样，由土地市场供应专门的租赁用地去做新的开发；既要有专业提供租赁住房的企业，也要有把社会资源整合起来提供专门服务的机构。

但不管什么样的租赁产品，都应制定切实可行的产业发展规划和标准。避免住房租赁的各种产品一哄而起， 出现新的资源浪费。这方面，房地产存量资产暨城市更新理事会的联盟成员，应该具体研究一下，为制定产业发展规划和标准做出尝试和努力。