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刘志峰:推动房地产金融迈向新层次

中国财经界·www.qbjrxs.com 2017-10-10 15:59:54本文提供方:网友投稿原文来源:

全国金融工作会议后,市场人士对房地产金融政策和投资走向比较关心,总体看,房地产投融资环境的确发生了一些变化。一是中央把维护金融安全、防范系统性金融风险放在经济工作的重

全国金融工作会议后,市场人士对房地产金融政策和投资走向比较关心,总体看,房地产投融资环境的确发生了一些变化。

一是中央把维护金融安全、防范系统性金融风险放在经济工作的重要位置;二是房地产信贷迅速增长,其规模由2007年末的4.8万亿元增加到2016年末的26.7万亿元,占国内全部贷款的比重由2007年的18.3%上升到2016年后的25%,引起人们对经济“脱实向虚”的担忧;三是房地产在加快供给侧结构性改革的同时,全面展开了去杠杠、降成本、控债务、增利润、保效益;四是融资渠道收窄,监管部门强化了纪律,对房地产金融采取了分类调控,房地产企业尤其是中小房企资金更为紧张;五是房地产企业审慎投资、防范风险的意识增强, 形成了“三不投”的决策氛围,即:风险高的项目不投、需求差的项目不投、高库存的城市不投;六是一二线热点城市与三四线城市的投资落差增大,资金流向热点的趋势愈加明显; 七是针对房地产企业在境外的非理性投资,国家出台了限制政策。

虽然在调控和金融监管政策下, 房地产速度有所放缓,但还是应该看到,面向新阶段,房地产还是有很多投资的新机遇,我把它概括为七个方面:

一、面向“好房子”。我国家庭正在由“有房住”向“住好房”转变。我们所指的“好房子”,既是长寿命、好性能、绿色低碳的高品质住房,也是能与互联网、文化教育、大健康、现代服务业深度融合的生活平台。投资以居住为主要功能的“好房子”, 既能实现消费升级,也能为供给侧结构性改革做出贡献,还能推动房地产企业提高产品质量,优化老百姓的生活,同时,金融机构也能在投资“好房子”中获得利润和效益,取得品牌和口碑,是双赢的结果。

二、面向城市群。随着长三角、珠三角、京津冀城市群的日趋成熟, 长江中游、成渝、中原、海西等城市群的异军突起,中国城市群的发展速度和潜力,为国内外所关注。目前,有41家房地产企业进入2017年民营企业500强,其中有27家在三大城市群。城市群正在突破行政区划概念,带动人口、产业、资金的聚集和住房的有效需求。下一步,城市群不仅是房地产供给的主战场,也是金融机构拓展投资空间、优化资本结构、取得稳定回报的良机所在。其中,有两个方面投资值得关注:一是受城市群影响的产业新城、科技教育园区、大健康园区;二是受城市群辐射和高铁、城轨交通影响的新兴城市和三四线城市。

三、面向行业整合。新阶段的房地产,已经不是传统意义的房地产。随着资源的整合、兼并重组的加快,房地产行业集中度提高、复合性增加,目前绿地、万科、恒大、万达、碧桂园进入“世界500强”。金融产业参与房地产的并购重组和跨行业、跨区域合作,不仅能推动房地产优胜劣汰,也能在土地整合、一二级联动、处理房地产不良资产、淘汰僵尸企业方面,发挥作用。最近万科提出,今后项目开发不单纯依靠招拍挂,要进一步扩大合作获取资源,这点值得肯定。

四、面向城市更新和存量资产盘活。自2015年中央城市工作会议和2016年中央经济工作会议提出“城市更新”和“利用低效土地”后,这方面的工作被各个城市重视。城市更新和存量盘活是城市发展到新阶段的必然产物。例如上海,在2020年后建设用地规模为“零增长”;在深圳,2012年的存量用地就超过了新增用地,因此,金融机构既要助力房地产去库存,盘活闲置的商业、工业地产,也可针对城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、改制腾出的办公用房进行升级改造,使之成为银企双方新的合作业务。

五、面向房地产+。我这里所说的+,不单是指房地产+互联网,其中包括推动房地产转型升级、共享开放的各类房地产新模式、新业态,例如房地产+特色小镇、房地产+养老、房地产+教育、房地产+旅游休闲、房地产+社区服务等。这次房协在贵州举办企业管理创新大会,主题就是共享经济。会议结束后,我去万峰林等项目考察,看到乡村民宿等共享项目发展得很快,改变了贵州的落后面貌。这些项目有特色、有差异,值得金融机构参与投资。

六、面向专业细分市场。房地产企业发展到更高的级别,就是专业化。银企双方既要注重供给创新、提供优质需求,也要学会专业细分。现在新业态很多,但也不能跟风,什么项目都往一个筐子里装,要做好市场调研,因地制宜发展专业化地产。例如,深圳常住人口平均年龄为32.5 岁,是全国最年轻的城市,每10个人中就有1个人在创业,大多数是年轻人,像这样年轻的创业城市,不发展住房租赁市场,城市怎么发展?再如山东,是全国老年人口最多的省份,2016 年底,全省老年人口达2057万人,占山东总人口的20.68%。这样的省份如果不发展养老地产,势必会造成房地产的结构失衡。所以,房地产市场也是细分的,不能一个产品上来,大家都去做;一个业态面世,大家都去跟。

七、面向租赁市场。强化租售并举,将“租”与“售”列为同等位置,加快发展住房租赁市场,既是党中央、国务院的重大部署,也是房地产长效机制的一部分。截至目前,国家12个首批开展住房租赁试点城市,已经有9个城市公布了实施方案。这些方案中,既有“租售同权”的政策探索,也有投融资、建设、运营管理的具体措施,这给发展长租公寓、商改租、工改租项目提供了大好的发展空间,希望金融机构抓住机遇与房地产企业进行合作。

本文来源:责任编辑:李雷

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