城市更新：下一个兵家必争之地

古希腊哲学家亚里士多德说过：“人们为了生活，聚集于城市；为了生活得更好，留居于城市。”在城市化进程中，人们渐渐摒弃了“拆”这个单一的印象。更多的做法是保留有城市文化历史记忆的建筑物，创建城市的家园归属感。

城市更新应运而生，其概念源于1949年美国住宅法“城市再发展”。二战以后，西方发达国家开始经历城市更新。城市更新包括新区开发、旧城区改造、土地的二次开发、工业区转型、港区和滨水区的整治和改造、贫民窟的迁置，历史遗迹的保留以及近年来的城市生态规划和可持续发展等。

存量时代下的选择

随着中国经济近几十年的快速发展，城镇化建设初期目标已经基本完成。为了进一步满足长远发展的需求，目前中国一、二线城市对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需

求开始不断上升，城市更新主题进入新的阶段并已成为中国房地产行业的热点聚焦。

各主要城市的地方政府都在积极尝试通过可持续的城市更新推动下一个阶段的城市经济发展。

在城市更新中，存量改造是整个过程的核心部分。对于存量物业如何改造运营从而最大限度提升其内在价值利用度，将一直是未来城市更新中的关键课题。

由于涉及政府、开发商、私募基金等投资者和使用者诸多参与方，加之区域情况差异和存量物业类型众多，当前中国的城市更新项目从改造方式到盈利模式均呈现出一定的复杂性和多样性。

在北京、上海、广东、深圳一线城市中，城市更新和存量改造已经成为城市发展的主旋律，在不断尝试中并积累了一些成功案例。

例如：北京废旧工厂改造为798时尚商业艺术区；海纳百川，有着包容性的多元文化特征的上海，横贯长宁、静安两区的愚园路保留改建成为在中山公园商圈的主要街道；上海新天地老式住宅区改造为商业综合社区；上海原远东第一屠宰场改造为1933商业艺术风情街等。

除了国内，国外也有一些成功的经典案例。

英国可谓是最早开始“城市化”的国家之一，伦敦出色的不夜码头也是典型案例之一。上世纪80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始改造这一地区。将金丝雀码头从一个河运枢纽转变为金融商务区。

美国城市更新也毫不逊色，布隆伯格曾说：“我们没有选择破坏宝贵史迹，而是把它改建成一个充满创意和令人叹为观止的公园，不仅提供市民更多户外休闲空间，更创造了就业机会和经济利益。”指的是独具特色的空中花园走廊——高线公园，为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和旧物重建的典范。

这些建筑通过重新规划定位和内部空间内容改造升级，使得原本废弃、老旧或经营不善的物业重新焕发活力，甚至成为一代人记忆中的瑰宝。

随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足，存量物业的改造运营将取代新建开发成为城市更新的主要手段。

存量改造对于操作者的物业选择、改造理念、运营以及自身模式都有着较高的要求，过往单纯的抬高资金拿地造楼再销售周转的开发企业模式将不再适用。

因此，对地产行业的参与者而言，无论是意在改善民生、提升城市价值的地方政府，资金实力雄厚、开发经验丰富的地产商，还是善于运用金融工具的私募基金等各类投资者或者金融机构，城市更新及存量改造大潮的到来在一定程度又将给他们带来一次重新的洗牌。

寻找机会

目前国际与国内都有较多通过功能置换实现城市更新的成功案例，老旧工业厂区则以其建筑的特殊性、厂区的规模性以及改造的灵活性等特征，在城市更新市场上尤为活跃。

无论是具有成熟模式的国外市场，还是极具发展潜力的国内市场，城市更新项目都体现出了行业专业壁垒高的特性，综合考验了开发商的改造能力、运营能力以及资产管理能力，其中对于创新型金融工具的使用将是项目能否更上一层楼的突破点。

传统的城市更新模式中，城市更新项目都是由政府根据城市规划的计划安排，设置相应的项目，对旧城进行更新。

如今，在城市扩张边际有限的情况下，不少地产资本也将目光聚焦在城市更新方面，参与城市更新项目无疑也成为房企在一线城市扎根的另一条途径。

对于一线品牌房企来说，参与城市更新不仅限于一线城市，郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的肥肉。包括传统写字楼改造、老旧厂房改造、公寓改造等。首开、万科、富力、阳光城以及中粮等在内的房企都在着手这一业务。

据悉，自去年起，富力、阳光城等房企便公开对外表示，公司已在着手进一步拓展城市更新相关业务，且已通过收购等方式获得多个城市更新项目。在北京扎根多年的新世界集团通过旧改在崇文门区域建设并持有一大批城市住宅及商业标杆建筑。

同时，还参与深圳等地的旧改项目，在深圳红星旧工业区城市更新项目中，新世界集团将开发大型综合体项目。

有多年旧改经验的佳兆业在深圳城市更新方面继续加大投入。据资料显示，去年佳兆业在深圳、广州、珠海的城市更新项目按照计划推进， 在南京、武汉等城市的业务也在进行拓展。

但城市更新改造后的长期运营持有这是一个难点。正因为城市更新改造对于开发商在资金、谈判能力、专业程度和运营能力的要求上都非常高，所以城市更新改造会成为实力开

发商投资蓝海，但不可能是所有企业的蓝海。

在新一轮格局建立过程中，改造运营能力也将取代之前拼土储、拼资金、急速扩张的传统路线，成为各方角力的新核心竞争力之一。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

据业内人士介绍，目前的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前主流模式。房企参与到城市更新工作中，除了上述开发安置项目外，现在已经有了更为多元化的方式。

伴随着多元化资本进入城市更新，其模式也在不断拓展。“PPP模式”是2016年房地产行业的热词，恒大、万科、绿地、万达、华夏幸福等标杆房企在PPP上的尝试也为行业提供了可借鉴的范本。

布局与挑战

国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期，目前的城市更新已从物质环境改造逐步演绎出综合化、整合性的城市发展理念。一线城市以及部分进入市场成熟的二线城市，伴随着大规模城市建设基本结束，普遍存在城市更新的需求。

目前全国城市更新较为突出的几大城市仍以北上广深为典型，一线城市整理起步于上世纪，其中上海在19世纪40年代已经开启了旧城区的改造，形成当时殖民时期的特殊风貌；而二线城市则主要起步于21世纪。

从参与方来看，由于旧城改造需要更多的政商合作，因此参与城市更新的开发商其地域性特征较为显著， 多为当地企业。

通过行业观察发现，随着新房市场发展到一定阶段，许多城市却又面临着旧城区的交通方式落后不完善、公共配套布局不合理等城市更新难题，意识到城市中心区供地逐渐稀少的房企，也不约而同地将“边改造、边运营”作为下一步转型方向。

其中，万科、碧桂园、恒大等3000亿规模级的大房企均布局有大型产业城项目，如万科持续开发经营多年的良渚文化村，碧桂园斥资860亿元改造的昆明春城项目，恒大在深圳纳入的近6000亿货值的城市更新储备等；中型房企方面，阳光城通过一系列并购获得多个城市更新项目，龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参与建设6个城市更新项目，将提供180亿元的可售资源，旭辉一举拿下太原三给片区的新城改造项目，预期投资达500亿元左右。

作为一个成熟的商业市场，中国城市从4.0时代起才开始走精细化、智能化的可持续发展道路，城市正经历着由外延式扩张向内涵式增长的转变，以资本运作方式获取回报的城市更新才刚刚起步，道阻且长。