物流地产开发应把好土地阀门

据媒体报道，8月份万科新增物流地产项目5个，除万科外，一些房企、电商、金融机构等也都在加快抢滩物流地产，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向；京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域；而作为金融机构的代表，平安也在积极抢滩物流地产市场。

当前，房地产调控政策持续升温，使得普通房地产经营开发难度不断增加，各类房企和投资主体不得不另辟蹊径。然而，当物流地产这一新兴产业呈现在公众面前时，其迅猛的发展态势却令人深思。

其一，多股力量加快抢滩物流地产目的何在？目前，我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，尽管比写字楼及购物中心高2个百分点，但是按照投资价值理论分析根本不算高，因而物流地产得到国家政策的支持。实际上，进军物流地产的投资主体“胃口都不小”：一是看中开发物流地产的区域交通发达，积聚人口流入能力强；二是物流地产所取位置不是城乡结合的“黄金码头”，便是城市相对的中心集散地；三是物流地产用地面积大，内在占用土地多；四是物流地产开发对楼层高度限制少，开发的自主权大，综合成本相对低廉；五是能够规避房地产调控带来的多种不可预知的风险，更能坐享土地升值红利。

故此，可以发现进军物流地产的投资主体实则是“项庄舞剑意在沛公”——坐拥土地。

其二，多股力量为何加快抢滩物流地产？首先，实体企业面临的困难仍然不少，尤其是一些小微企业还面临生存危机，导致各类投资主体不敢轻易涉足；其次，近5年来国家尽管开放了能源、交通、环境、医疗等多个领域的投资范围，但是各路资金仍旧步履蹒跚难以做到大踏步前行；再次，我国近20年来房地产开发创造了巨大利润，尤其是拥有土地资源带来的丰硕回报，令各类投资主体对土地情有独钟。这样一来，作为具备隐形房地产开发的物流地产，其隐含的巨额收益和土地优势，自然使得各类投资主体在投资渠道依然狭窄的当下，义无反顾地向物流地产“扣动了扳机”。

故此，多股力量加快抢滩物流地产，恰恰说明针对整个房地产业的调控仍需完善，应避免物流地产开发成为巧夺土地资源的代名词。

就现实而言，要想避免物流地产开发演绎成占有土地的弊病出现，既要在土地全国总体总供给上把好“总阀门”，又要拧紧各地借物流开发放松土地出让的“水龙头”，还要全面清查已造成巨大闲置率的各类开发区和住宅区，更要利用闲置区域发展具有规定密度和高度的物流地产，特别是要做到在不占用新增土地的前提下，通过综合规划和合理调配解决好物流地产开发，确保物流地产开发走向发展正路。