黎芸桦：中国缺运营好城市空间的运营商

2017 年 1 月 13 日，在中国房地产存量资产暨城市更新峰会上，由中国房地产业协会主办的《中国房地产金融》杂志社和金砖传媒一起，发起成立中国房地产存量资产暨城市更新理事会。

经过近半年的筹备，6 月 24 日， 中国房地产存量资产暨城市更新理事会在南京召开第一届常务理事会议。会议对全体理事单位协商提名的理事长、执行理事长、副理事长、秘书长、副秘书长进行了选举。恺信亚洲管理集团董事长黎芸桦当选为理事长。

“城市更新理事会理事长这个身份，使我除了做企业之外，肩负了更多的社会责任。”黎芸桦说，“中国未来需要更多的城市空间运营商。恺信亚洲已经走在前面了，我相信，未

来会出现更多优秀的公司。”

行业标准需明确

中国房地产由黄金时代进入白银时代、由增量市场进入存量市场，已成为行业共识，之前的行业市场环境和企业发展路径已经一去不复返。

在黎芸桦看来，进入地产新时代， 房地产运营商会变得越来越重要。

“中国房地产经过三十多年的发展，已经进入存量时代。在房地产黄金年代里，开发商拼命盖房子、销售、继续盖房子、继续销售，而忽略了房子是用来住的。城市美好生活更需要的，是高质量、运营好的社区、商业、空间，等等。城市更新是城市空间 + 运营，中国不缺会盖房子的人，缺的是能运营好城市空间的运营商。”黎芸桦说。

他同时表示，一个城市空间的成功，应该是运营前置的。也就是说， 在规划、设计的时候，运营就要介入，提出需求和方案，最终打造成一个成功的项目。

恺信亚洲之所以能够走在行业前列，就是因为专注于运营和咨询，并且具备出色的运营能力。因此，恺信亚洲能给客户提供高质量的产品和服务。在此基础之上，为发展商和托管的业主提供高于行业平均水平的租金回报和资产增值收益。

虽然国家大力推进住房租赁市场的发展，相关支持政策也陆续跟进， 而且市场普遍认为，行业的潜力和需求都很大，但是对于现阶段所存在的问题以及过程中将面对的困难，都需要引起足够的注意。

上述提及的运营能力欠缺，就是行业的薄弱环节之一。除此之外，长租公寓的盈利能力也受到一些质疑。而在黎芸桦看来，目前行业最亟待解决的问题，是行业标准的缺失。

“长租公寓行业无论高中低，都面临这个问题，就是没有明确的行业标准。”黎芸桦说，“行业标准包括产品标准和服务标准。对于产品标准，我们目前看到，国家陆续出台越来越多的政策指导，随着近年来的洗牌，这一部分会越来越清晰。而服务标准则是目前行业面临的最大问题，这里面大到运营商对于租客权益的保护， 小到运营商的服务边界和规范，都需要明确下来。”

租赁化、运营化、金融化

整个行业的问题，需要行业中的企业去应对去解决。就具体的解决方法而言，加强同行企业的交流和沟通，分享成功的案例和经验， 共同推进行业标准的制定，都是有效的路径。

作为中国房地产存量资产暨城市更新理事会的理事长，黎芸桦表示， 这个身份让自己肩负了更多的社会责任。同时表示，通过企业间的相互学习，未来行业里一定会出现许多优秀的运营商。

“我们把前三十年的房地产理解为盖房子的制造业，而恺信亚洲一直以来做的是运营、咨询——我们叫高端服务业。我们目前成功运作过的案例，将为理事会输出更多有价值的经验，同时也将为行业建立规范，引导这项伟大的事业更快地发展。”黎芸桦说。

据了解，中国房地产存量资产暨城市更新理事会集中了国内目前在存量资产运营行业里顶尖的运营商。理事会除了引导、建立行业自律和规范， 也将更多地对外输出运营经验，定期地组织行业交流。

黎芸桦透露，理事会同时也会与创新基金合作，对于优秀的成长型企业和团队，将会进行投资和孵化。

对于行业的方向发展，黎芸桦表示，将来的市场一定会变成三元化的市场——租赁化、服务化、金融化。

“任何租赁住房都需要管理和运营，这就是我们运营商会越来越重要的原因。”黎芸桦说，“而当运营化做得足够好，能够产生稳定收益的时候，金融化就水到渠成了。我们行业最终的进口出口在哪里，将来都会靠金融化来解决。”