地产投融资如何突围？12 位房地产金融大家谈转型

随着房地产调控持续加码， 金融机构收紧房贷门槛，在租售同权政策相继到来的存量时代下，如何避免存量资产占用大量资金、提升现金流的周转率成为房企亟待解决的问题。资产证券化方兴未艾，房地产投融资更多出路尚待挖掘。《中国房地产金融》特此通过专访、约稿、群访等方式联系到了行业内的 12 位大佬，听听他们对存量时代下，2017 年中国房地产投融资发展与突围的看法。

张民耕

盛世神州董事长

产融结合势在必行

“房地产 + 金融是未来房地产转型的方向。房地产行业的血脉里天生流着金融的血液，随着我国房地产市场逐渐成熟， 金融市场的逐渐规范，房地产基金将极大促进中国房地产行业的健康发展。房地产金融化是一个收益与风险权衡的抉择，价值判断、价值挖掘和风险管控都需要谨慎与专业。

关于转型的途径，盘活存量、优化资产结构、开启新融资新渠道已经成为了地产开发商的重要任务，企业板块升级、集团产融结合的发展道路势在必行，开发商的轻资产化、商业物业的资产证券化的前进与探索也随之成为了万众瞩目的焦点。

当前房地产市场竞争激烈，未来的发展趋势必然走向规模化、集约化。房地产向金融化转型发展是个大趋势。”

章华

鼎信长城董事长

资产管理是核心问题

“股权基金为什么好？对房企有着低负债率的吸引力。当前市场不好，他们又在加速扩张阶段，对于他们来说，与地产基金的合作，一方面能降低负债率，另一方面能够分担风险。

其实做房地产基金，做的就是资产管理，资产管理定位定错了，做不好房地产基金。市面上好多的房地产基金都是短期行为，没能做好因为它的初衷不是做房地产管理，而是做投机。考验行业整合能力的时机到了，一方面是金融资源，一方面是地产资源，缺一不可。从项目的选择和资金的募集，再到后面的管理退出，链条上每一个环节都不能中断，需要加倍的谨慎。

未来房地产的融资渠道、投资风口，不仅是业内众大佬关注的，也是普罗大众日益关注的话题。”

许亚峰

稳盛投资总裁

期待REITs进一步落地

“今年市场的压力对很多企业来说都不小，城市更新将会成为房地产市场的重要方向，而资产证券化以及其他创新金融模式将会助力城市更新以及持有型房地产市场良性发展。

我们认为，创新的房地产资产证券化金融产品，尤其是REITs 的进一步落地将非常适合国内的投资环境发展现状。过去投资通道闭塞，导致很多人需要靠买房子才能实现投资理财的需求。如果将他们适当引导至 REITs 产品中，将有利于建立和规范稳健的投资渠道，同时对于城市的更新改造、发展新型办公及消费升级，都将产生重要意义。资产证券化等创新金融产品对资产投资选择和运营管理等方面也有更加严格的要求， 规范的资本市场金融产品可以在更大的程度上规范房地产项目的健康良性发展。”

陈宏飞

光大安石CEO

回报率并非最高追求

“我们专注的是能产生持久现金流类的地产，将其地产项目变成现金流产品，未来在中国证券化市场完全成熟的情况下进行资产证券化，这就是我们主要的业务。

与传统基金相比，房地产基金单项目出资规模较大，因此需要资产管理人具有较强的市场声誉及募集资金能力；另外， 由于房地产项目具有较强的周期性，且与宏观经济、城市发展高度相关，需要资产管理人对于宏观趋势具有较为理性的判断。在中国，资产管理和经营的能力已经是一个短板，这时候我们就从资本开始向地产的经营方向转变。

在持有型物业领域，国内的服务供应商尚不成熟，所以我们建立了自己运营团队、招商团队、资产管理、开发团队包括物业公司。通过自身管理能力来盘活或提升更大价值的项目。”

成斌

乾立基金执行总裁

地产基金要主动管理

“未来中国地产基金的方向，将是向以运营管理能力为核心的股权类地产项目发展，这也是所有地产基金成功的核心竞争力。

地产基金不再是单纯强调募资功能的基金，而要懂得所投资的产业，要提升运营管理能力，从一个以融投为主的平台， 变成一个‘投融管退’各环节平衡发展的主动管理型新地产基金。

在国际成熟市场，房地产基金的一个重要功能，就是将地产与金融工具进行结合，将流动性相对较差、但能产生稳定现金流的不动产资产，转换成流动性较好的金融产品。

‘退出’也是非常重要的一个环节，而这正是地产基金所擅长的事。因为我们一直在房地产金融行业里面，所以我们的退出路径、相关资源会比较多，这其中包括大宗交易退出路径和 REITs 等。”

龙炼

绿庭投资总裁

想办法让不动产动起来

“房地产投资领域里的机遇是，想办法让不动产流动起来，这也是摆在我们房地产投资同仁面前的一个很大的机遇。首先就得有现金流，没有现金流让不动产流动起来是很难实现的。同时， 还需要更多政策的支持、更多金融工具，才能让不动产流动起来。

实际上，资产证券化也是一种直接融资。任何一个房地产投资企业都无法承受这么大量的现金压力。如果不让它滚动起来，资金都沉淀到一个项目上，既没办法拓展企业规模，也难以提升服务。

另外，让不动产流动起来，还有一个很重要的逻辑，就是房地产毕竟是资金密集的行业，当不是简单地依靠资产价值的涨跌来吸引投资的时候，那么就关注了使用价值，它有现金流， 维持房地产行业健康发展的话，让资金流动起来，这个市场才能活。”

毛大庆

优客工场创始人

“内容”打通资本与不动产

“进入存量时代，在研究下一个出路的时候，我们必须关注‘新增量’在哪里。新增量其实来源于需要。

我们现在有 100 多万亿的城市存量资产，这些存量资产是房地产领域下一个阶段的生产资料。这些新的生产资料，吸引资本进来做长效经营，而要做长效经营，内容制造者和内容运营者是必不可少的。制造内容的人，变成了今天打通资本和不动产最重要的桥梁。

内容运营是产业链中的一个链条，现在市场越来越重视做经营的人，因为不做经营就没有内容，没有内容房子有啥用。就好像瓶子里面没酒，就一个空瓶子，空瓶子再好看也只是个瓶子，只有里面装上好酒，这瓶子才变得更值钱。现在我们这帮酿酒的人，越来越受到重视。下一个时代里，内容制造者将是最高阶的生产者。”

汪静波

诺亚财富董事局主席兼CEO

决胜关键点在于运营

“今年我们看到了更强的监管，更理性的客户，更健康的行业发展趋势；因为这是一个高速增长的行业，新的监管方式出台，市场中风险频发，一些从业者退出这个市场，我们形容， 有点像‘高速公路上换轮胎’，既是考验也是机会。

私募股权领域的头部效应逐渐凸显，强者恒强的局面或将成为主导。过去十几年国内投资人始终享受着刚性兑付，这一期间也是投资人资产快速增长的过程，不过未来要想获得以往那样安全的回报需要认真进行资产配置。

不少高素质人才进入了房地产存量领域创业，随着行业基础的改变，未来几年房地产存量运营的市场很快会起来。因为如长租公寓等存量模式的快速发展背后确实存在着真实需求。未来对于存量的开发和激活，决胜的关键点在于运营， 内容为王。”

杨邦本

美桥投资集团董事长

最大的困难在于去杠杆

“我们在谈及房地产企业时，经常会以规模来对其进行大中小的区分，究其本质，是规模差距造成的机构评级和融资成本的差距。面对盈利目标和政策变动，小房企如何在变革中生存？大房企如何继续扩大规模、保持增长成为了不可避免的问题。

政策的改变使得金融机构对房地产企业采取了谨慎严格的放款把控。在金融衍生品方面，和房地产有关的债券类产品、私募类信托类产品都面临着高压监管和停止发售的困境。如何完成贷款融资成了房企最大的难题。

换句话说，依靠外部杠杆换来的行业繁荣可能就此一去不复返。优胜劣汰的序幕正式开始，待潮水退去，只有那些真正依靠自身的项目优势、信用优势稳步发展起来的房地产企业们会崭露头角，并成为下一轮行业发展的领军者。”

倪建达

钜派投资集团董事长兼CEO

互联网金融是未来方向

“租售并举政策的出台意味着未来将有更多的房地产产品进入到租赁市场而不是销售市场，可在整体上增加市场的供应能力，因此对租金上涨的问题不用过于担心。对于进入存量时代的房企来说，未来如何盈利、如何对资源进行整合与挖掘是一个需要思考的方向。

房地产规模化发展的时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已是大势所趋，房地产企业由重资产向轻资产转化势在必行，而互联网金融则是一个必然的方向。

关于房地产信贷的走向，预计未来一段时间内房地产信贷政策会继续从紧，进而抑制房地产市场的过热或过度投资，避免房地产在各行业发展中的比重占比过高，从而能与其他产业的发展形成一个较为平衡的良性互动。”

林德良

越秀房托执行董事及行政总裁

商业地产出路是资产证券化

“商业地产的根本就是商业运营，出路则是证券化，或者我们说的金融化，大家一直都在寻找这条路。如何真正体现房地产基金的理念，有效解决去杠杆、去存量的问题，还需面临很多挑战。

法律的架构方面，国内现有的法律基础，还不能支撑架构重组有一个很好的上市地位，如信托法还不能支撑广大的小股东购买我们的房地产基金。在过去两年，我们集团的董事长也向全国人大，做了两次提案来推动这个事情。

再就是收益率问题；现在去买楼，收益率约为 4%，但是扣掉其他的一些开支如税费，是挺难满足投资者的要求的，收益率有天然的落差。如何克服，这也是多年来我们一直在做的事情，还有一些税收问题，折旧产生的现金怎么安排？都需要有法律法规予以配合和完善。”

李杰

北京喜神资产管理有限公司总裁

国内行业生态还待成熟

“国内行业金融资本生态与成熟国家市场相比，区别在于投资市场环境的不同。北美所有的开发商乃至整个行业形态是小股操盘，是轻资产模式，金融机构和地产基金是主流投资人。但在中国，投资商和开发商是一个主体，对开发商而言，基金往往只是一个融资手段。其次是融资端的差别。国内融资环境还是比较传统，各行各业都面临直接融资难题了。地产基金本身就是私募股权（PE），所以本身就是直接融资，当前金融环境还是信贷模式为主，很难支持股权基金的融资，基金也很难做杠杆。

未来在对投资的选择上，关注地产行业的新经济，注重轻资产和重资产的结合、资金市场和资本市场的结合、增量和存量的结合。对于单个项目来说，基金还是要回归投、融、管、退的能力提高本源。”