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江门楼市限购半年,成效如何?

中国财经界·www.qbjrxs.com 2017-10-26 12:55:44本文提供方:网友投稿原文来源:

还记得今年4月22日的那个晚上吗?有的楼盘“抢开”,有的街坊恐慌“上车”。与此同时,一张“限购牌”,为热气腾腾的楼市“泼了一盆水”。截至10月22日,江门楼市限购刚好半年,楼市有

还记得今年4月22日的那个晚上吗?有的楼盘“抢开”,有的街坊恐慌“上车”。与此同时,一张“限购牌”,为热气腾腾的楼市“泼了一盆水”。

截至10月22日,江门楼市限购刚好半年,楼市有没有“消火”?楼市又发生了哪些变化?

本报记者多方走访发现,限购至今,一手住宅的成交量有所下降,库存增加,但二手住宅的成交量有所增加,同时,一手住宅成交均价仍在上涨。

放眼后市,业内人士说法不尽相同,比较“主流”的看法是,楼市年内应该较稳。

文/图

江门日报记者周春锋

A

故事:

街坊在限购前

“抢房”失败

“我买的第二套房,可谓几经波折,这和限购有关。”赖女士讲述了自己的买房史:4月21日下午,当她赶到碧桂园滨江壹号时,已经无号可拿。4月22日下午,越秀天悦星院开盘,等她晚上7点多赶到时,只剩14楼的一个户型,顾不上“意头”不好,她先生急匆匆跑到到现场踩盘,最终因户型近路而做罢。约一个小时后,“限购令”正式出街,她长舒了一口气,“不抢了,不过房子还是要买的。”此后的3个月内,她依然奔波在买房的路上,最终于7月购买了西江悦府14幢的135平方米户型,毛坯价8600元/平方米。

“没办法,由于‘豪宅线’的原因,买越秀天悦星院要6成首付,买西江悦府只需要4成首付。”她解释说。

赖女士购房的经历,折射出部分街坊在限购后的心态——纠结、仿徨,甚至有些无奈。

B

走访:楼盘人气开始分化

业内人士指出,限购并非万能贴,不能尽善尽美,它可能会令有些街坊恐慌性购房,甚至会误伤部分刚需,但主要应看它有无达到初衷——为楼市“消火”。

记者在“限购令”出台的前后几天,以及近日,多次走访蓬江、江海的楼盘,希望通过对比感知人气变化。

限购前几日,记者走访发现,在售楼盘大多人气较好,尤其是碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等楼盘,开盘时呈现的“速度与激情”,令很多房地产界的“老江湖”都感叹不已。

国庆“黄金周”是房企重要的营销节点,记者走访发现,楼盘销售冷热不均,分化明显——胜坚紫悦、海逸峰璟、健威广场等项目去化较好,仅剩少量大面积单位和“天地单位”(顶楼和最低楼层),而部分项目去化则较慢。10月21日,记者走访发现,准备推货的保利大都会、美的公园天下人气较好,而其他有些楼盘则访客寥寥。

C

数据:蓬江、江海一手住宅成交量呈下降趋势

为了解街坊对限购的看法,“江门日报”官微于10月22日发布了问卷调查,在“你觉得江门限购政策效果如何?”这一问题中,20%的受访者选择了“效果较好”;17%的受访者选择了“效果较小”;20%的受访者选择了“没效果”;43%的受访者选择了“反而促使很多人恐慌性买房”。

更具说服力的是数据。需要指出的是,网签数据会滞后,平均为半个月左右,所以,反映限购后的情况,应重点留意5月份以后的数据。

先看街坊们最为关心的房价。市住建局的数据显示,全市一手住宅5月份的成交均价为6822元/平方米,9月份为7294元/平方米,9月份相比5月份上涨了6.9%;蓬江、江海区一手住宅5月份的成交均价为8662元/平方米,9月份为9565元/平方米,9月份相比5月份上涨了10.4%。实际上,楼盘的价格普遍上涨,以名门壹号为例,它的首期9、10幢于5月18日开盘,均价为7300元/平方米,之后逐渐涨至8000多元/平方米。

再来看成交量,全市5月至9月的一手住宅成交套数分别为6563、6265、5701、4618、4155,呈现递减趋势;另外,1月至4月,平均每月成交一手住宅6666套,而5月至9月,平均每月成交一手住宅5458套。

蓬江、江海区5月至9月的一手住宅成交套数分别为1888、1886、1658、1222、1322,大致呈现递减趋势,值得注意的是,9月份的数据为1322套,而10月1日至10月25日上午9点半的数据是989套,由此大致可以看出,作为观察楼市的重要“窗口”,“金九银十”显得成色不足。另外,蓬江、江海区1月至4月,平均每月成交一手住宅1979套;而5月至9月,平均每月成交一手住宅1595套。

“限购的意义之一在于,令部分购房人士流入到非限购区域,减轻限购区域,尤其是供应有限的蓬江区的压力。”一不愿透露姓名的业内人士表示。

那么,处于非限购区域的台山、开平、恩平的情况如何?记者统计发现,台山今年1月至4月,平均每月成交一手住宅1026套,5月至9月平均每月成交一手住宅1055套;开平今年1月至4月,平均每月成交一手住宅1138套,5月至9月平均每月成交一手住宅1057套;恩平今年1月至4月,平均每月成交一手住宅245套,5月至9月平均每月成交一手住宅387套。从中可以看到,在非限购区域的3个市,5月至9月的成交量有2个市是上涨的,开平微跌。这与江门的限购区域呈现的下跌趋势明显不同。

由于一手住宅限购,是否会使部分街坊转向二手住宅?数据显示,全市今年1月至4月,平均每月成交二手住宅2585套,而今年5月至9月,平均每月成交二手住宅3155套;蓬江、江海区今年1月至4月,平均每月成交二手住宅977套,而今年5月至9月,平均每月成交二手住宅1204套。这组数据也可以看出,二手住宅成交量明显上涨。

与此同时,市场出现了二手住宅和一手住宅价格相当,甚至倒挂的现象,比如,保利大都会,9月推出的20幢带装修均价约12000元/平方米,但该小区的毛坯二手房的价格也在12000元/平方米左右。

业内人士指出,限购前后,不少街坊恐慌性“上车”,主因在于库存较少。

记者统计发现,全市今年1月至4月,库存由40204套降至31244套,减少8960套;今年5月至9月,库存由29555套微增至29840套,增加了285套;蓬江、江海今年1月至4月,库存由7600套降至5200套,减少2400套,今年5月至9月,库存由4800套增至6200套,这也是今年3月以来首次“破6”,但开平的库存为7560套,恩平的库存为3103套,均降至近两年新低。

由此大致看出,限购至今,全市及蓬江、江海的表现类似,一手住宅的成交量下降,但二手住宅的成交量有所增加。同时,一手住宅的成交均价仍在上涨,另外,库存开始增加。

D

探因:

“限购+限贷+利率不断上浮”联合发力

多位受访的业内人士肯定了限购的意义和实际作用。

江门市房地产行业协会会长叶泽权认为,限购对市场热度有所抑制,这在楼盘去化上有所体现,以前,很多楼盘是开盘即“日光”,现在有所放缓。

“限购没有明显扭转市场高热的态势,但促进了市场分化调整。”广东中原地产营销总监莫志华认为。

“从‘金九银十’一手住宅的成交量可以看出,市场下行趋势基本是确立的。”美智地产总经理汤建军同时观察到,目前,市民的购房心态有所变化,不少人认为,房价大幅上升的势头得到了控制,在限购、限贷的情况下,未来的房价会相对平衡,所以之前“抢房”的风头有所减弱。

如他所说,记者通过官微做过一个关于购房心态的调查,在“你或亲戚朋友打算近期出手购房吗?”这一问题中,5月22日的调查显示,38%的受访者表示“不会”;而10月22日的调查显示,52%的受访者说“不会”,上升了14个百分点。

那么,江门楼市是如何在半年内“消火”的呢?

业内人士分析认为,一方面在于限购使得外来客大量减少;另一方面,首付比例提高,尤其是超过“豪宅线”的二套房最低需要首付6成,三套房需要全款的限贷政策,以及不断上浮的利率,让部分投资客望而却步。另外,在限购前,疯狂的“抢房”行为,导致市场可能有所透支也是原因之一。

E

后市:

受访对象大多看稳

“你怎样看待年内的房价走势?”在这项问卷调查中,78%的受访对象认为是“微涨”;13%的受访对象认为是“保持现状”;9%的受访者认为是“微跌”。叶泽权表示,放眼后市,由于价格高企、房贷利率较高等因素,部分街坊的购房需求会受到抑制,但同时,还有部分街坊对楼市预期看好,仍会购房。综合来看,市场可能会适当降温,成交量或将稳中有降。

“预计年内后市主要以稳为主。”杨东卉认为,部分置业者产生了观望心理,估计楼盘的户型成交会分化,100平方米左右的刚需户型仍然比较抢手,首付款在50万元以内的房子容易走量。

“考虑到近期江门土地市场持续高热、市场成交比较稳定、库存依然较低、品牌房企的不断进入并有意深耕等各方面因素,预计近期江门市场仍将保持稳步向上的势头。”莫志华表示。

汤建军则认为,随着政策预期持续收紧,客户观望情绪加重,预计年后成交量整体将处于近两年来的中低位水平,价格或略有回落,年后不排除部分开发商会采取降价促销的手段来缓解资金压力。

本文来源:责任编辑:李雷

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