府西小区地块“出嫁”，众房企“抢亲”

俗话说：“一家有女百家求。”如今，江门的土地拍卖市场也是这种情况，一块好地一经推出，众多房企便会蜂拥而上，进行“抢亲”。10月20日，经过近6小时的拉锯战，JCR2017-169（江海12）号地块，即江海区府西小区地段新城路与科荟路交界西南侧地块（以下简称：府西小区二号地块，以便区别于8月31日摘牌的府西小区一号地块，即JCR2017-99（江海02）号地块）竞拍结束，江门嘉瀚房地产公司以“9.9亿元+配建1.92万平方米”成为最高报价单位。该地块折合楼面价8374元/平方米（配建成本按2800元/平方米计算）。

该地块以高价成交，符合多位业内人士的预期，并不出奇，但拍地时长却成了最大“亮点”。

有比较大家才会更心中有数，江门中心城区（蓬江、江海）在年内所拍的几幅地块，比如，8月31日17：00开始限时竞拍的府西小区一号地块，以及9月6日16：00开始限时竞拍的杜阮春景园西侧地块，均是在2小时内结束“战斗”，而这次拍地却耗时近6个小时。

江门日报记者周春锋

A房企是否对后市信心不足？

此次土地拍卖的节奏明显放慢，是否说明房企对后市信心不足而出手谨慎呢？业内人士的看法不一。

裕隆基地产总经理杨东卉认为，从江门8—9月的土地拍卖情况来看，成交价格本身不低，大多还要竞配建，使得楼面价高企，并很快带动周边楼盘涨价，江海区表现得尤为明显。去年，江海区的一手房成交均价在每平方米五六千元，经过几轮土地拍卖后，现在已涨至“9”字头，甚至有过万元的趋势。涨幅过快，究竟是否合理，值得思考。另一方面，有的房企大鳄初来江门，对高价拍地后是否能“全身而退”底气不足，所以对拍地变得谨慎。

美智地产总经理汤建军则表示，江门楼市今年“金九银十”的表现并不亮眼，这次土地拍卖在这样的市场背景之下进行，从竞价过程到最终的成交价可以看出，各大房企对于江门楼市的未来走势并不如两个月前乐观。由于此前府西片区已拍出高价地，因此，这次土地拍卖对于片区楼市的带动作用相对减弱。另外，从各大房企拉长竞拍时间谨慎出价也能看出，它们在博弈的同时，也在相互试探各自对后市的预判。

广东中原地产营销总监莫志华认为，此次拍卖的地块位于广珠城轨江门东站正后方、新城路与科荟路交界西南侧，而非城市主干道上，且道路对面即是江门东站，没有临街商铺，作为单边商业价值有限，再加上这次拍卖的地块商业占比较大，资金回笼及商业风险也较大。反观8月31日拍的地块，位于江海区府西小区地段科达路和城市主干道金瓯路交汇处，商业价值较高，同时不太接近车站，居住环境相对更好。

“不能因此就判断房企对后市信心不足，暂时还没到那一步，还可能有其他原因。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

另据了解，此次共有8家房企参与竞拍，包括碧桂园、美的、龙光、中海等，和8月31日竞拍府西小区一号地块的房企大体一致。

“多家开发商同时对这两块地感兴趣，说明大家对市场还是比较看好的。”该不愿透露姓名的业内人士表示。

B江门中心城区地块的平均成交楼面价已超7000元/平方米

今年以来，江门中心城区的土地拍卖情况如何呢？记者查阅相关资料发现，今年1—3月，江门中心城区未拍地；4—5月，位于杜阮片区的JCR2017-27（蓬江01）号地块、JCR2017-36（蓬江03）号地块和JCR2017-32（蓬江02）号地块拍出了6450元/平方米的综合楼面价；8月4日，位于滨江新城的JCR2017-90（蓬江06）号地块拍出了约9200元/平方米的楼面价，并创下新高；8月31日，位于高新区的JCR2017-98（江海01）号地块拍出了5091元/平方米的楼面价；8月31日，位于江海区的JCR2017-99（江海02）号地块，即府西小区一号地块拍出了8450元/平方米的楼面价；9月6日，JCR2017-107（蓬江07）号地块拍出了5571元/平方米的楼面价；10月20日，JCR2017-169（江海12）号地块，即府西小区二号地块拍出了8374元/平方米的楼面价。综合计算可知，截至目前，今年江门中心城区地块的平均成交楼面价已超7000元/平方米。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，今年江门的土地拍卖市场主要有三大特点：一是起拍价高，去年碧桂园竞得的位于滨江新城的两幅编号为JCR2016-58（蓬江07）号和JCR2016-59（蓬江08）号的地块的起拍价还处于2100元/平方米，而今年8月碧桂园竞得的编号为JCR2017-90（蓬江06）号的地块的起拍价已高达5200元/平方米，同比翻倍；二是成交价高企，去年滨江新城成交价最高的一块地折合楼面价5406元/平方米，而今年截至目前，滨江新城成交价最高的一块地已折合楼面价约9200元/平方米，同比近乎翻倍；三是高价地频现，去年仅滨江新城和新会有高价地产生，今年不但滨江新城、江海区有高价地产生，就连鹤山也有高价地产生，且成交楼面价还首次突破了4000元/平方米。

C多重调控为何不能为土地拍卖市场“去火”？

江门土地拍卖市场过去数年一直不温不火，少为众人关注，但近年反而却在多重调控下成了香饽饽，引发众多房企火拼，成交价迭创新高，这是为什么呢？记者在采访中发现，包括冯景全在内的众多业内人士的观点归结起来大致有三个：

一是因为交通改善，江门的区位优势得到了很大提升，发展潜力被广泛看好。2014年开工的深茂铁路和2015年底开工的深中通道，令江门的区位优势得到了很大的提升，可以接受深圳的经济辐射。江门融入珠三角一小时都市圈的蓝图将变成现实，江门的发展潜力被众多房企看好。另外，今年初，江门又成了粤港澳大湾区成员城市，湾区内的成员城市可资源共享、错位发展，这又提升了江门的发展潜力，因此，众多房企看好江门，纷纷前来抢地。

二是因为众多调控措施多为抑制需求的措施，并没有改变房企对未来的乐观预期。近十年来，江门楼市已经历多轮调控，房企对调控已不陌生，具体调控措施多为限购、限贷、提高（上浮）利率等抑制需求的调控。另外，从此前的多轮调控效果看，调控主要是为了促进房地产市场稳定发展而非打压，因此，房企对后市仍然比较乐观。这点从周边城市也可得到印证：从去年到今年，广州、佛山、中山等地纷纷祭出限购、限售、限贷和利率上浮等严格的调控措施，楼市成交量持续低迷，但各地的土地拍卖市场仍然火爆——广州海珠区诞生了5.54万元/平方米的高价地（时代地产竞得）、佛山顺德诞生了1.35万元/平方米的高价地（金辉地产竞得）、中山东区诞生了1.47万元/平方米的高价地（大龙地产竞得）……这些高价地的成交价和当地的房价差不多，这表明在多重调控下，房企对后市仍然信心十足。

三是因为一二线城市可售住宅用地减少、土地拍卖门槛高企，房企不得不转战三四线城市。在多重楼市调控的背景下，一二线城市的土地拍卖市场纷纷以限价、竞自持，甚至只租不售等方式出让土地，可售土地大减，因此竞争激烈。以深圳为例，今年深圳为避免产业（工商业）空心化，加大了产业用地的出让，住宅土地出让极少，近期推出的少量住宅用地更是只能租不能售，这让习惯了以售房为主、快速回笼资金的房企左右为难。为了保证未来的市场占有率和销售规模，房企唯有挖掘江门这些三四线城市的潜力，再加上经过近几年的去库存，江门无论是市区还是下面的县市的库存量都已大减，可售房源已不多，房企抢地补库存意愿强烈，因此，优质土地一经推出，常常遭到众多房企的争抢，成交价格高企。

尽管有众多利好支撑，但如此多的高价地、如此高的成交价，仍然让不少人产生了疑惑：各大房企不惜出高价来拍地，究竟是对江门楼市价值的合理挖掘，还是对未来的一场豪赌？相信不久的将来，市场终会给出答案。

D府西小区片区明年或将“百花齐放”

近期，府西小区两幅地块高价“出嫁”，冯景全认为意义较大：将进一步提升购房者对江海楼市的关注力度，改变购房者此前对江海楼市的偏见。预计未来，这些高价地会以开发高档住宅为主，这有助于引领江海楼市居住品质的提升。

据了解，府西小区刚拍出的两幅地块共约159亩，可建设多幢住宅，再加上江海怡景湾（规划总住户为1300户）、又一居作品一号（规划有2幢公寓、4幢高层住宅及商业）、帕佳图双子星（规划有2幢高层住宅）、明泰城，可以预见，明年，府西小区地块或将呈现“百花齐放”的热闹景象。

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位于滨江新城石头村的地块在限时报价开始后3分钟被“娶走”

江门日报讯（记者/周春锋）10月25日上午，江门市双蓬房地产开发有限公司为名下位于滨江新城石头村的81亩地块“招亲”——公开征集合作方，共同开发该地块。一知名房企在限时报价开始后3分钟将其“娶走”。这与10月20日历时约6小时才“嫁掉”的江海府西小区二号地块形成了鲜明的对比。

据了解，该地块位于江门市蓬江区棠下镇石头村，桐井河以北、新南路以南、陈垣路两侧地段，使用性质为商务金融用地、城镇住宅用地。土地面积共54028.79平方米，约81亩，其中地块一的面积为20166.09平方米，地块二的面积为33862.7平方米。该地块的规划用地面积为73331平方米，约110亩，其中地块一的面积为29165平方米，地块二的面积为44166平方米。

另悉，合作方须保证江门市双蓬房地产开发有限公司（简称：征集方）目标利润不低于人民币32416万元，如采用网络竞价，以人民币32416万元为底价，出价最高者成为合作方；征集方可采取现金、物业抵顶、物业抵顶与现金结相合方式实现最终目标利润收益。

网上公开竞价于10月25日上午10：00开始，记者在南方联合产权交易中心网发现，10：30转入限时竞价环节后，仅3分钟，报价便定格在33916万元，折合楼面价2511元/平方米，溢价率仅为4.6%。

结果一出，市民热议，焦点在于，结束“战斗”的时间短，且溢价率低。

美智地产总经理汤建军指出，与府西小区等地块固定了条件然后吸引房企竞拍不同，本次拍卖的地块是村集体留用地，通过公开方式寻找合作方，里面存在一些不确定因素或者说很多细节需要双方沟通，在确定合作方之后，村民还可以选择现金补偿或物业补偿，这些不确定因素是参与房企数量较少，且竞拍时长极短的重要原因，也是溢价率仅为4.6%的重要原因。另外，楼面价仅为2511元/平方米，与该地块缺少地价发票有重要关系。

合璟华富地产总经理黄锦康则指出，该地块因位置、配套较好，吸引了几家房企参与，虽然成交楼面价仅2511元/平方米，但由于其附加条件较多，综合计算，实际楼面价有可能高达7000多元/平方米。