专访RICS大中华区董事总经理：聚焦中国存量市场

今年，中国房地产市场迎来“拐点”。存量时代的到来，资产运营成为新战场。在这样的大背景下，各大房企与地产基金争先踏上轻资产的转型之路，运营为上，对行业的管理者、从业者也提出了更高的要求。

皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyor，简称RICS)，作为全球领先的专业机构，为土地、房地产及建造业的专业人士提供资格认证，监管并推动专业的发展，维护教育和专业的最高标准。近年来吸引着不少地产、建筑行业从业者进入，为房地产行业的长期发展贡献力量。

10月27日，在RICS于上海举办的建筑信息模型BIM+无限智联科技论坛上，RICS大中华区董事总经理Pierpaolo Franco先生接受了第一财经《中国房地产金融》的专访，分享了他对目前国内房地产市场的观察，以及BIM技术在房地产、工业建筑上多领域的发展现状与前景。

资产证券化成“大热”

虽然RICS的大本营在英国，Pierpaolo Franco先生对国内的房地产市场也有着深入的洞察与独到的见解。“在中国，房地产直接影响到了其他40个商业部门，是经济的关键动力。但同时，过去一直飙升的房价也构成了重大的风险。今年9月，中国房地产销售在长时间内首次出现下滑，房企开盘大幅放缓，这应该是国内政府希望在不引发崩盘或建筑活动急剧下降的情况下，对房价进行调整的一个表现。”

面对着拿地困难、存量市场竞争愈演愈烈，加之政府监管力度的趋严，房地产投融资路径不断丰富与创新，成为今年行业的一大两眼表现。不动产的资产证券化成为业内的热门话题，Pierpaolo Franco也向记者分享了他的看法。

“中国的资产证券化市场潜力巨大，仅在2016年其项目数量就已飙升了50%，累计投资额更是超过万亿元人民币。其中，房地产资产证券化表现亮眼，既可帮助企业以可控的方式降低杠杆水平，实现轻资产，又有足够的现金流帮助提高不动产的物业管理与五福，提升存量价值，是一种有效的融资工具。”

除此以外，PPP项目，即政府与社会资本合作的资产证券化，尤其被Pierpaolo Franco提及与看好。“今年年初，国内PPP项目资产证券化实现破冰，对整个实体经济的发展有着重大的积极意义。对于项目主体而言，提供了一个低融资成本、低风险、高效率的融资方式；对于投资人而言，更是增加了一个新的退出渠道，盘活存量资产。”

不过，Pierpaolo Franco也强调，目前社会对于一些证券化项目的现金流过于乐观，有一定的风险。虽然PPP项目资产证券化可以提高流动性，但对社会资本方的运营专业化、退出路径也有一定的要求。“对此，RICS可以发挥作用，以国际标准与最佳实践支持行业，在我们的能力框架和定制方案中，帮助企业应对挑战，减轻风险，充分利用融资工具。”

环保与绿色建筑是趋势

今年，国内第一批实现证券化的PPP项目，包括水处理、隧道运营商以及供暖设备的项目，从中可看出环保领域的开放力度正在加大。为此，在房地产领域，绿色建筑、智能化的“数字建筑”成为众人关注的焦点。

回归此次RICS举办的论坛主题，着眼于BIM技术在中国的应用和发展，给在中国地产的建筑开发领域如何运用BIM提供了绝佳的交流平台，正是旨在推动国内工业迈向4.0时代，走向智能化与信息化。据RICS数据表示，随着国家对BIM的大力推广以及地方政策性的扶持，预计到2020年，BIM产业的中国市场规模在2250-2600亿元左右，市场发展空间广阔。

Pierpaolo Franco也就此评论道：“BIM将房产的设计、结构和数据与操作阶段相结合，可有效提高房产的性能。RICS致力于推动中国BIM应用水平的升级。”

目前，RICS已发布了三份BIM领域的，和多份针对中国及全球房地产投资的研究报告，为中国房地产、建筑环境行业搭建起与国际标准的桥梁，助力推进和执行地产开发和管理业内的最高职业水准与规范。正如Pierpaolo Franco在采访过程中多次强调的“专业”一词，RICS正以它的专业性，为全球房地产建筑开发领域持续贡献着力量。