“英特尔”出逃北京CBD，京城楼宇何去何从？

鼓励创业，不仅是IT创业，也包括其他科技文化领域的创业，将是北京最现成的解决方案。然而，一些大企业在选择新的办公地点时，开始刻意回避CBD等传统商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散。

作为第三产业比重超过75%的城市，写字楼的生态变化某种程度上反映了北京经济环境的变迁。2012年时，随着写字楼租金大幅上涨，英特尔、甲骨文等全球知名企业纷纷“出逃”CBD，显示出外资企业逐渐从中国顶级企业的阵营中滑落。如今，北京主要写字楼供应商之一的SOHO中国，其董事长潘石屹表示，今年北京除了IT公司外，其他企业都只是“凑合着”，人员不扩张、办公面积也不扩租——过于单一的活跃度将令北京的经济前景蒙上一层阴影。

潘石屹的这番表态并非空穴来风。据介绍，SOHO位于望京的最高写字楼望京SOHO塔3本周末竣工之际，已经预租了约50%。其中，90%以上的企业来自IT企业，如触动科技、陌陌等，大多IT企业是从中关村迁出来的。相比于2012－2013年，SOHO位于北京东二环朝阳门的写字楼银河SOHO招租时，超过50%的租户来自金融或准金融行业，各类PE（私募股权基金）是租赁大户，今年望京SOHO招租时，准金融企业“一个都没了”，只剩下IT企业还有扩张需求。

见微知著，SOHO写字楼的租户变迁反映了北京产业发展的兴衰。北京的第三产业主要由四部分构成，一是大型央企尤其是金融央企的总部，东二环经济带与西二环金融街是央企总部最为集聚的区域；二是外企在华的总部，集中于CBD地区与东北三环沿线，背靠外国人较为集中的使馆区；第三便是从中关村外溢出来的IT服务业了，随着中关村从海淀区拓展至“一区十六园”，IT及其他高科技产业（比如亦庄生物医药产业园）的发展散布到了全北京，成为重要的产业支柱之一；四是其他生产性服务业，比如私募股权基金、律所等，散布于北京各主要写字楼群。以上四种，大抵构成了北京楼宇经济的主要动力。

近年来的经济下行，不仅重创了河北、山西及黑龙江这些以过剩产业和能源重化工为主的地区，对北京的经济结构也产生了冲击。尤其是今年以来，房地产市场的转折已成定局，往常围绕房地产而形成的一众“影子银行”，包括PE、信托等金融机构，业务增长速度出现大幅放缓，有的甚至在信用风险上升、金融监管趋严的情况下，出现萎缩甚至清盘，为准金融企业从望京SOHO招租时的消失埋下了伏笔。相比之下，在美国纳斯达克和中国创业板连创新高、中国政府加大力度鼓励创业的情况下，IT行业的创业热潮涌动，甚至形成了一级市场上的“A轮泡沫”，创业公司如雨后春笋般涌出，并获得资本的支持。顺理成章，这部分科技企业成为了北京写字楼的主要需求方，令潘石屹有了“经济活跃度更单一”之叹。

北京经济的活跃度更加单一显然并非好事。区域经济的发展需要多产业协同并进，才能规避经济周期的波动，不至于因单一产业衰落导致地方经济陷入萧条。这一方面，中国的一些地方政府已有不少惨痛教训，比如山西，受经济不景气影响，煤炭价格一路下滑，连带山西经济大幅减速。今年上半年，山西GDP同比只增6.1%，一季度更是只有5.5%，位列全国倒数第三。北京需要尽可能避免过于单一的产业结构对区域经济造成的影响，现在科技行业的确景气，受到资本的高度关注，可一旦像2000年那样遭遇泡沫破灭，对北京经济的发展将造成严重的负面冲击。

受城市定位与资源禀赋所限，北京不可能也没必要再度大兴工业。即使是现有的工业企业，可能也需要在“京津冀一体化协同发展”中，向天津与河北地区转移。鼓励创业，不仅是IT创业，也包括其他科技文化领域的创业，将是北京最现成的解决方案。利用创业将资源从IT行业导出到其他行业，利用科技带动传统行业的转型升级，将是北京打造科技创新中心与文化中心的必经之路，也将进一步夯实北京经济发展的基础。

最终分析结论：

今年以来的写字楼生态变化表明，北京的经济发展对IT行业的依赖程度很高。这一表现固然因为IT行业当前最为景气，但也令北京的发展蒙上了产业结构过于单一的阴影。北京需要进一步夯实经济发展的基础，鼓励创业，利用科技带动传统行业转型升级，将是最现成的解决方案。