时隔2年龙湖再拿住宅用地，百亿销售目标仅完成两成

时隔两年，历经两任城市公司总经理，重庆女富豪吴亚军控制的龙湖地产（00960.HK）终于在上海住宅市场取得新的进展。

11月14日，龙湖上海公司以42.3257亿元的底价毫无悬念地得竞得上海奉贤区南桥镇15单元06A-03A、10A-03A地块（以下简称“奉贤南桥新城地块”），龙湖上一次在上海有新增住宅用地进账还是2015年12月。

出让公告显示，奉贤南桥新城地块位于上海的南部，东至金二路，南至汇三路，西至金碧东河，北至北行村河。距离上海外环线的直线距离约18千米，距离上海绕城高速的直线距离约7千米。

奉贤地块起始总价42.3257亿元，总出让面积92012平方米，容积率为2，成交楼板价约23000元/平方米。

龙湖在上海的上一宗住宅用地要追溯到2015年。当年的12月，龙湖以溢价108.34%、总价46.5亿元的总代价竞得位于上海外环线附近的嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块（以下简称“嘉定江桥地块”）。

嘉定江桥地块成交楼板价约27084元/平方米，出让面积95382.2平方米，容积率1.8，该地块被规划为中高端精品住宅社区。

2016年6月，龙湖在进入上海十年之际举行大型战略发布会，龙湖商业品牌虹桥天街正式开业；同时宣布，嘉定江桥地块将被打造成龙湖产品系最高级别的天璞系，并公布案名为“龙湖天璞”。

随着产品战略一同发布的还有龙湖在上海的野心。时任龙湖上海总经理的张泽林（现已经离任）宣布，龙湖此后3-5年在上海的目标，升级为城市运营商2.0，当年的2016年实现目标百亿，3年目标150亿，5年目标200亿。

但此后两年，雄心壮志之下的龙湖却开启了一段相对失落的历程。

2015年12月至今，龙湖在上海的新增土地储备均和住宅无缘，一宗工业用地，四宗商办地块。

2016年，龙湖在上海共回获取三宗地块，均为商办性质。

其中，闵行区马桥镇地块占地面积约4.17万平方米，规划建筑面积约10.43万平方米，成交平方米总价5.2亿元，折合楼面价4985元/平方米，被规划发展配套商业综合体项目。

闵行区颛桥镇地块占地面积约8.36万平方米，规划建筑面积约19.44万平方米，成交平方米总价25亿元，楼面价12861元/平方米平方米，被规划发展为区域型综合购物中心。

另一宗土地则是通过收购得来，龙湖收购位于松江区的上海昆秀湖地块平方米65%股权，占地面积平方米8.02万平方米，规划平方米建筑面积平方米13.26平方米，权益地价平方米8.06平方米亿元，折合楼面价平方米6078 元/平方米，被规划发展商业及办公项目。

2017年3月，龙湖通过收购的方式获取上海临港产业园一工业项目，成龙湖首个工业性质的项目。

临港项目占地面积平方米7.5平方米万平方米，总规划建筑面积平方米11.27平方米万平方米，总地价平方米1.61平方米亿元，折合楼面价平方米1,426平方米元/平方米，此前该项目被规划为工业性质别墅，未来将如何规划尚不明确。

2017年7月，龙湖以4.75亿元总价获取上海宝山区的顾村镇地块，成交楼板价约1.68万/平方米，占地面积2.44万平方米，总规划建筑面积2.83万平方米，将规划为长租公寓为主的综合性商业项目。

龙湖上海百亿销售目标仍需寄望于住宅项目，能解燃眉之急的仅为龙湖天璞。但自2016年10月开始楼市调控，控制房价成为各城市主要的目标之一，因定价等因素，龙湖天璞始终未能进入销售阶段。

龙湖天璞的销售窘境，直接导致龙湖上海公司2016年销售目标未能完成。龙湖2016年年报显示，公司全年实现销售额881.4亿元，龙湖上海实现销售额约77.56亿元。

而2017年龙湖上海仍承担了百亿销售目标，这一目标至今完成不足三成。来自第三方统计机构克而瑞的数据，今年前10月，龙湖在上海实现销售额为21.25亿元。澎湃新闻就该数据向龙湖方面进一步核实，截至发稿并未有进一步的回复。

龙湖完成销售任务面临的另一尴尬境地是旗下类产品住宅遭遇政府叫停。2017年1月，上海市住建委宣布，鉴于部分商业办公项目乔装改扮成“类住宅”出售，且存在擅自改建等情况，将集中清理核查。 128个类住宅项目被暂停销售，包括龙湖北城天街。

此前这一产品是龙湖上海的主要回款来源之一。2015年，龙湖集团实现545亿元的销售额，其中上海贡献逾48亿元，当年龙湖内部的比拼中，上海的类住宅产品北城天街揽销售金居第五，销售面积第一。

2016年底，来自龙湖沈阳公司的温介邦取代张泽林成为龙湖上海总经理。此后，龙湖上海的商运部、物业部、投资发展部、营销部的负责人相继主动或被动离职。

2017年仅剩最后的一个半月，龙湖天璞这个几乎要等成现房的项目在产品发布会后一年半之后，能否进入销售环节将直接关系龙湖在上海业绩最终是否能够达成。