房地产业的“文艺复兴”

在十九大报告中，习近平总书记指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度， 让全体人民住有所居。

发展住房租赁市场，再一次被强调。自从去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 之后，一系列的落地工作陆续推进， 力度与速度空前，具体包括：提高开发商拿地的自持比例；广州于 7 月提出“租售同权”；12 城住房租赁试点； 多地推出全自持土地；试点共有产权房；以及陆续跟进的、向住房租赁市场倾斜的政策等等。

房地产告别简单的销售模式、加速进入存量市场已成共识，对于这样的变化，市场各参与方有深切的感受。因此，在这样的背景下，讨论房地产存量市场下的生存与发展、机遇与挑

战、问题和对策，显得尤为重要。

盘活存量资产、推进城市更新、加快住房租赁——这三个紧紧围绕房地产存量市场的命题，正是 2017 第六届金砖论坛中国年会 • 中国存量资产与城市更新峰会的讨论重点。此次峰会于 11 月 2 日在上海召开，由中国房地产业协会指导，金砖传媒主办， 中国房地产金融、财经快评、地金网媒体主办。

此外，峰会现场进行了“中国房地产存量资产暨城市更新理事会”的授牌仪式。同时，《中国房地产租赁公寓行业白皮书》也于当日正式发布，并在中国房地产存量资产暨城市更新理事会成员单位的见证下启动发布仪式。

存量市场前景广阔

习近平总书记在十九大中指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。中国房地产业协会副秘书长胡安东表示，存量资产、城市更新、住房租赁，是在原有资产和不动产上进行的潜力挖掘或资源整合、空间拓展、价值延伸，更多的是高层次、高附加值、高敏锐度的房地产金融动作。同时，这三个领域也是十九大提出要解决的我国社会主要矛盾的领域。

胡安东表示，存量资产盘活是对过去30 多年房地产开发方式的修正， 是从“重地产”转向“轻地产”。“城市更新是房地产领域的一场‘文艺复兴’运动，通过文化创意、改造更新的手段，让旧的工业遗址、老的街区商场焕发活力。”

中国房地产存量资产暨城市更新理事会理事长、恺信亚洲管理集团董事长黎芸桦对租赁市场的前景保持乐观。“我们所做的产业是一个大产业，我们超过 100 万人口的城市至少有 60 个，我们面临的是一个非常大的市场。”

上海申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍表示，持有资产并且运营是一个趋势。“十九大之后，一个非常明确的新变化是卖房子的黄金时代过去了。我们的土地是不允许进行股权转让的，要求我们长期持有。”他同时表示，上海申通地铁正在寻求与顶级运营商之间的合作，以更好地运营存量资产。

晟丰置业 CEO 任泓宁认为，对于传统开发商而言，自持比例并不是一个限制，而是一个机会。“我们希望公寓作为传统开发商新的增长点， 去替代传统开发商与酒店的合作模式。”因此他认为，公寓行业处在升级的点上。

对此铂顿公寓总经理郝磊持有同样的看法，“目前行业正处在整体资源结合的阶段，这种资源的整合会使得各种不同的角色进入市场。”

公寓产品进化升级

根据东方证券的预测，至 2030年，国内租赁人口将达到 2.7 亿，整体市场规模将达到 4.2 万亿元。

因为是趋势所在且前景广阔，公寓行业吸引了互联网巨头的参与及合作。YOU+ 青年国际社区 CEO 郁珽表示，YOU+ 已经与支付宝签署了战略合作协议。“我们会为支付宝打造线下场景，YOU+ 未来不是一个公寓， 而是英特尔，我们只为硬件提供最好的芯片。”

旭辉领寓国际副总裁高杰透露， 前段时间小米打算把全套的产品放在领寓。“我们不用付钱，我们的房租在原有的基础上增加 200 元钱，从其中拿出一部分分给小米。”

在这个大数据、云计算、AI（人工智能）、IoT（物联网）和智能硬件高速发展的时代，与科技的结合成为公寓行业的一大发展方向。

香港金融管理学院执行院长、香港现场管理学会会长张奕敏表示，当下已经从互联网时代进入到物联网时代。“IoT 可以帮助企业实现很多目标， 我们的管理是物品、数据通过互联网连接起来进行分析。一个行业或者一个企业要保持进步，需要加上科技的力量才能常态化。”

果加智能 CEO 段方华表示， 智能硬件不仅可以为公寓企业的安全性和便捷性服务，还可以收集用户数据， 供公寓企业开发和利用，最终让企业更了解自己的客户，提供更好的服务。

在城家公寓总经理蒋卫东看来，好的公寓产品需要勇于做减法。“做减法其实是跟自己抗争的过程，要勇敢地放弃，把有限的资源放在刀刃上， 提高坪效、提高营收。我们是本着这个理念在做产品，但凡留存下来的， 一定是极致。”

魔方生活服务集团 CEO 柳佳认为，要提供好的产品，最重要的是了解自己服务的对象。“魔尔公寓走文艺清新范，我们除了经营房子，还经营人的生意。首先我们要知道房子是谁在住，他们有什么样的特性。我们给我们的客户下了一个定义，叫独联派，就是希望有一个独立的空间，也希望有更多的社交。”

Base 品牌创始人、NOVA 盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺表示， 建筑设计的美学把控，能提升产品的质量，吸引更多的客群。

长租公寓未来可期

众所周知，房地产行业的市场集中度快速上升，因此，做大规模成了诸多房企的发展诉求。而在长租公寓行业，做大规模也成了诸多公寓企业的发展重点，企业对外公布的间数目标，大多是十万级的量级。

根据公开报道和数据，万科泊寓目标是今年年底开业 3 万间，保有 15万间，长远规划提供 100 万间。龙湖冠寓目标是今年年底开业 1.5 万间，2020 年做到行业前三。旭辉领寓计划未来五年保有 20 万间。世联行的保有目标则是 10 万间。

鑫寓首席运营官李保强坦言，自己感受到了规模扩张的压力。寓见公寓 CEO 林小森表示，很多长租公寓不盈利是因为没有达到一定的规模。“我个人认为，3 万间是盈利的临界点。”

舒格国际青年社区 CEO 李锦猛则对规模扩张持谨慎态度，表示舒格更注重“稳中求变”的发展思路。源涞国际总裁陈莹表示，源涞国际虽然规模不大，但是在收益上“毫不含糊”。

规模扩张带来的问题之一是管理。“公寓运营绝不是一件简单的事， 我们的客户管理得非常辛苦。他们的规模上来之后，管理的障碍就摆在面前了。”壹元管家创始人兼 CEO 卜怡文说。

除了规模和盈利的平衡，资金是长租公寓行业的另一个痛点。上海乐乎城市青年社区 CEO 何光坦言自己曾受到资金短缺的困扰，认为“（行业里面）金融还是有缺口的”。他同时表示，目前乐乎把重资产交给甲方， 自己只做运营的部分。

魔方金服 CEO 凌骏表示， 自己当初决定创业，就是因为在参加公寓行业的线下活动时，听到很多公寓企业的老板说缺钱。

在太平资管资产管理事业部董事总经理张李渊看来，万科和龙湖这样的房企进入长租公寓，会让竞争变得很激烈，行业有可能从蓝海变成红海。“企业需要提升专业能力，做出品牌， 市场和金融机构才会认同。”

虽然长租公寓面临着各种各样的问题，比如规模、盈利、行业标准、行业人才等等，但是房地产转向存量市场的趋势已在，国家发展租赁市场的基调已定，推进城市更新的惯性已起，房地产行业无疑已进入“文艺复兴”时代。