整合并购趋势下的小房企生存之道

2017年，中国房地产金融行业从黄金时代进入白银时代，行业整合兼并进一步深化，集中度加速提高。

恒者恒强，小型房企生存之艰，通过数据可略见一斑：2017年上半年，房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。金额上，TOP100和TOP200房企的集中度达到58.1%和64.8%。面积上，TOP100和TOP200房企的集中度达到33.2%和36.9%。

大型房企的快速扩张和份额提升，很大程度上是建立在对小型房企的兼并吸收、取而代之，换句话说，大鱼吃小鱼已是竞争常态。

以房企中并购能力最强的融创为例，2017年融创的新增储备开发建筑面积中，并购所得占比达97%。另外，融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目创下行业并购金额新高。

另一并购大鳄阳光城的总裁张海民曾这样笑谈自己：“一共坐了113次飞机，而且过去一年，不是在并购，就是在并购的路上。”

在这场并购的饕餮盛宴中，大快朵颐的并不限于少数几家房企。2015年，房地产行业并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%。

2017年上半年房地产并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。

步步紧逼之下，小型房企出路何在？

一批小型房企不惧大鳄进逼，以独到的产品核心竞争力和布局谋篇，在市场上赢得了一定的发展空间。

专注本土精耕细作

杭州的宋都，青岛的银盛泰，苏州的晋合地产，郑州的亚星地产，北京的大龙地产、华远地产，武汉的福星股份，西安的天地源……这些开发公司以品质和服务做精本地市场，不盲目扩张，保持稳健的发展。作为一方霸主，在正面竞争中丝毫不惧外来大鳄。青岛银盛泰从2006年起就和万科形成战略合作，共同开发面积超过500万平方米，在与万科合作的过程中潜心修炼、“师其长技”，在区域市场上曾达到40%的占有率。

深入细分市场打造文化社群

如果把品牌大鳄比作九大门派，阿那亚就属于业内的古墓派，与世隔绝、超尘脱俗，凭一个“孤独图书馆”打遍天下无敌。阿那亚的品牌口号是“人生可以更美”，这同时也是阿那亚的核心理念。对于阿那亚的客户来说，阿那亚是一个共同体，阿那亚的文化和社群，是大鳄们难以复制的。而另一家开发商东原地产，凭借创新扎实的社区运营能力，荣膺2016中国新社区文化运营样本示范单位，与万科、龙湖齐肩，位列2016中国新社区文化运营商的前三。

掌握核心优势引进实力合作方

重庆晶山地产在开发中铁晶山LOMO的过程中，由晶山操盘团队掌握核心技术和土地，由中铁负责施工修建以及项目后期资金投入，双方相得益彰。此类建筑企业金融化和房企合作的操作模式，在上海等地也有出现。

精准定位客群高溢价高增长

2015年10月，方兴地产召开新闻发布会，宣布正式更名为“中国金茂控股集团有限公司”（简称中国金茂）。中国金茂从2010年销售额60多亿元，到2017冲刺580亿元，显然不是靠改了一个名字那么简单。凭借以金茂府系为首的高端住宅产品开发，聚焦高价值核心区域、精准的高端产品定位、极具张力的营销打法以及酒店板块的品牌助力，都是中国金茂进入一线地产集群的加分项。

融资续而不断高杠杆高周转实现跳跃发展

2015年，中梁地产成立了旗下的私募基金管理公司——梁商资本，并与多家金融机构签订了战略合作协议，共计募集资金超过200亿元。2016年，银行授信方面获得中国银行、中国建设银行、民生银行等20多家银行累计授信800亿元。金融机构合作方面，与安信信托、杭金投集团、鼎信长城等达成战略合作。2016年6月16日，中梁地产首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%……在业内看来，中梁的高杠杆高周转开发模式有龙头房企的身影，但更重要的是中梁极高的资金使用效率和开发节奏，实实在在地实现了企业投资回报。

内部创业项目寻求新增长点

2015 年1月5日，当代置业有限公司旗下位于顺义的北辰COCOMOMA公寓项目，面向公众发起众筹，让用户通过认筹固定金额参与到项目的设计、建设环节。用户通过众筹模式成功购房，其综合年化收益率最高达68%。COCOMOMA-工银瑞信财富1期众筹目标金额1340万元，限88份，在2个小时内完成全部份额的认筹。随后推出的COCOMOMA-工银瑞信财富2期57份认筹份额，共1100万元，也在短短2分钟内全部售罄。当代置业的这次试水，探出了一个新的蓝海。而在当代置业，众筹平台只是28个内部创业项目中的一个。

在新的时代背景下，房地产始终是社会关注的焦点。从中央到地方，各级政府和有关部门将不断出台新举措，维护房地产市场的持续健康发展。原有的游戏规则不可为继，在产品、运营、资管等新的领域，中小房企如能找到新的市场契机，还是可以赢得发展空间。

虽然整合并购是行业趋势，但是小型房企船小好调头，在这波被大鳄们裹挟的时代热潮中，依然有小型房企生存发展的路径。市场的需求是多元的，未来的发展充满了各种可能性，中小房企的未来值得期待。