长租公寓：盈利只是短期难点

国务院办公厅2016年印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，明确提到到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

政策的大力支持，对于发展住房租赁市场无疑是利好，但是具体到市场参与的过程之中，政策的支持并不能解决所有的问题。有些困难和挑战，是市场参与者在逐渐成长的过程中，不得不面对的。比如在长租公寓市场，盈利难就是现阶段的主要难题之一。

借势政策，争相布局

在万科、龙湖、旭辉、碧桂园这样的开发商进入长租公寓之前，市场上更多的是魔方公寓和You+这样的运营企业。但是在传统的销售模式持续走弱、去杠杆、监管趋严、房地产由增量市场转向存量市场的大背景下，越来越多的企业开始考虑长租公寓。

进入今年下半年，对住房租赁市场利好的政策密集出台，以及相继而来的政策的落实，让企业缩短了考虑的时间，开始争相布局和进入长租公寓市场。

以广州对于住房租赁市场的推行力度为例，7月17日，广州公布《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，提出要推动住房租赁市场的发展。8月15日，广州公布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》，配套之前的政策。9月11日，继北京、上海、成都之后，广州推出“只租不售”的土地模式，政策落实。

在这样明确的趋势和大力度的推进下，8月，多家房企在业绩发布会上宣布布局长租公寓，其中包括碧桂园、中海、越秀。

除了开发商，一批中介企业也在进入长租公寓，其中有链家的自如、伟业我爱我家的相寓、世联行的红璞公寓等等。酒店行业中也有入局者，包括窝趣、逗号公寓、漫果等等。

参与者增多的直接影响之一，就是获取房源的成本大大提升——尤其是一线城市。因此，即便一线城市的年轻人更多、市场更大，其过高的成本还是让一些潜在参与者望而却步。

除了房源成本，长租公寓的另一个成本是装修成本，平均下来每间1万到2万元。此外，长租公寓项目的运营方所提供的服务，也是成本的一部分。服务成本会随着服务内容的不同和人工成本的不同而不同。

短期困难，未来可期

运营长租公寓项目有轻重之分，轻资产项目是租赁，重资产项目是自持。后者比前者有更重的资金需求， 因此对于一些手握全自持项目的企业来说，资金压力自然偏大。

万科的半年报显示，由于长租业务的发展，长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。世联行的数据显示，上半年公司资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%，主要是由于公寓管理业务中，支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用的增加。

面对这样的数字，不难理解会存在“做长租公寓账算不过来”的说法，也不难理解会有业内人士呼吁，政策应该给长租公寓行业提供更多的支持。在我们看来，虽然短期内，盈利存在一定的困难，但是长期来看，长租公寓是具有投资价值的。

一方面，长租公寓的租金溢价，除了与品牌相关，更与服务的质量相关。而长租公寓运营方的服务能力，是需要时间来提升的。服务的溢价本身也需要时间来释放。

另一方面，全自持不等于不可交易，在美国，长租公寓占了相当大的比例，而这些项目基本上都是全自持。

一个长租公寓项目，在运营2到3年之后，如果满租率达到80%以上，就会有别的资金进来参与。因为长租公寓的租金回报具有稳定性，因此会吸引一些对稳定性有偏好的基金，比如养老基金、保险资金、共同基金、退休基金等等。

后续随着国家出台更多的政策，帮助市场参与者打通金融环节，拥有更多的参与和退出的途径，长租公寓市场将更快、更健康地发展。