品牌房企抢滩滨城 中小房企破解生存之道

2015年12月，大连海昌集团与碧桂园集团签订深度合作协议，整合双方品牌和资源优势，多方面开展长期、稳定、互惠的战略合作。

2016年11月，亿达中国控股有限公司和中民投旗下的嘉佑（国际）投资有限公司发布联合公告，宣布后者以现金30.14亿港元收购前者已发行股份13.7亿股销售股份。

这是近两年来，对大连本土房企而言影响深远的两件大事。

当“马太效应”凸显，融合并购渐成燎原之势，在大连房地产市场貌似平和的表面之下，诸多暗流在涌动。

随着房地产调控持续深化，大连作为一座就房地产业发展程度而言的1.5线城市，与一线城市大趋势相呼应，地产行业的集中度加速提升。

根据新峰地产的数据，近三年以来，品牌房企成交面积的市场份额始终保持在32%以上，2017年上半年，品牌房企占据商品住宅上市面积65%以上的市场份额。万科、保利深耕大连多年，已纷纷步入“十盘联动”格局，万科更是占据了商品房成交面积和成交金额的榜首。重组之后的亿达、远洋、保利、龙湖、大华、华润、中海等紧随其后，各自占据10%以上的份额。

2017年下半年，“群雄会战逐鹿滨城”的一场大戏正在上演，万科、中铁建、保利、金地、华润，品牌项目集中入市，龙头房企的市场份额强势反弹。

地产行业集中度的提高，带来的直接影响就是房地产市场日渐规范、有序的竞争，以及产品品质标准的稳定。品牌发展商能提供更加完善和圆满的资源整合和调配方案，以赋予项目更具吸引力的附加价值，这对购房者而言是切实可见的利好。

正因此，相比之下大连购房者对品牌房企开发的项目明显更具信任和好感，在可接受的房价区间里，会优先选择购买。这对于本土中小开发企业来说，无疑是一个挑战。

销售端的飘红业绩，亦赋予了品牌房企在土地市场上的绝对信心。10月20日，大连万科置业有限公司战胜中海、金地、亿达旭辉招商联合体等开发商，以总价25.8亿元，溢价率92.27%，地上建筑楼面价19204元/㎡的大手笔，摘得大城（2017）-18号甘区西部通道东、南松路北宗地。

这是继中海（92.2%）、旭辉（144.36%）、新希望（172.9%）龙湖（143.88%）高溢价率摘地之后的又一震惊全行业的举动。

上述数据表明一个问题，在招拍挂市场，优质土地资源已然成为航母级品牌房企们的专属猎物。面对规模和资本的双重碾压，本土中小房企基本上已经失去了入场资格。

即便如此，依然有本土中小房企在困局中坚强屹立。刚刚闭幕的2017大连秋季房屋交易大会上，笔者采访了几家中小房企的营销负责人，提及如何做到重压之下寻求发展，几位受访者给出了相似、却又不尽相同的回答。

国合永泰地产国合锦府项目营销总监郑丽认为，房地产业的竞争越来越激烈，核心资源的变现能力也越来越强。小型房企具有自身优势，比如良好的政商资源、灵活的策略以及对本土市场更深刻的理解。如果能扬长避短，选择城市核心区域黄金地块、规模适中、开发周期短、不占用大量资金、市场可控、风险可控的项目，以短平快的开发节奏快进快出，辅以销售和物业服务过程中良好的客户黏性维系，会形成具有自身特色的竞争气场，不仅不会退出市场，还可能找到和品牌房企合作的契机。

恒力地产维多利亚公馆营销总监刘敬渊认为，“精细化、品牌化、高端化”是中小房企制胜的关键。与品牌房企不同，因为土地储备有限，中小房企对待土地的态度更加郑重。常常不以成本为首要考虑，不以追求利润最大化为终极目标，不生产线作业，舍得用时间换空间去做精品。他认为，中小房企应该更注重产业结构的调整和平衡，不断升级，在运作过程中慎重执行，选择品牌合作商并注重风险控制。

“融合并购已经成为房企保持业绩增长、增强核心竞争力和资源配置的重要手段。”凯丹置地项目开发执行总监蔡玉琪在接受采访时说，大连市场上，品牌开发商之间也越来越多地选择合作共赢，比如金地和保利联手的墅苑风华，保利、碧桂园、金地联合的碧桂园桃源，中铁建和万科合作的翡翠公园，以及最近一次土拍中的亿达旭辉招商联合体。中小房企想要于强者中立足，除了要积极谋求同业间的合作与联动，更要寻求与其他行业的跨界融合。

如今，房地产行业已步入兼并重组的高峰期，不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小，兼并重组，都将促进资源向优势房企集中，以优化行业的竞争格局。

在土地出让方式更加规范和市场化之后，中小房企更应该认清形势，明确定位，勤于内功，精进自身，发掘自身核心竞争力，包装并提升自己的价码，成为潜在的大型房企投融并购对象。