赣系房企新星：新力地产的征途

毫无疑问，房企当中最为耀眼的当属“碧恒万”，它们代表第一军团。然而成长迅猛、能代表更多群体的，则要看房企第二集团军。

克而瑞研究表示，随着市场调控的持续，以及规模房企竞争优势的凸显，未来 TOP100 房企的整体业绩将继续增长，行业集中度将进一步上升。

在行业集中度显著提升的背景下，房企崛起路径大致有三条：规模扩张、转型、退出。迅速从地区（江西）向全国扩张的新力地产，无疑属于第一种。

新力速度

新力地产是一家颇为低调但是进步迅猛的房企。

2015 年新力地产（新力置地）的销售金额为 36 亿元，在南昌的销售排行中，这个销售金额仅次于绿地、万达、万科位列第四，被外界视为黑马，但在当年，新力尚未进入 TOP100。

根据亿翰智库的数据，2016 年新力地产的销售金额达到 161 亿元， 排名正式进入 TOP100。到了 2017 年，新力地产的增速有增无减，年初定下的 300 亿元的目标，现已调整为 400 亿元。根据亿翰智库的数据，前三季度新力地产的销售金额为 256 亿元，排名为 TOP51。

销售金额连年翻番，从 TOP200到 TOP100 再到 TOP51，新力速度可见一斑。

新力地产某中层管理人员对《中国房地产金融》表示，2017 年年初， 新力地产邀请某房地产媒体人士参加活动，但是对方表示“没听过”。在进行一番介绍之后，对方表示“只关注 TOP50 的房企”。

2017 年前三季度，新力地产一只脚已经跨进 TOP50 了。“我想现在这位媒体人应该会关注我们了吧。” 该中层管理人员半自嘲半自豪地说。

今年 6 月，新力地产将总部从南昌迁至上海，江西新力正式成为中国新力。新力地产客户价值中心总经理兼品牌总监薛金江向《中国房地产金融》表示，总部迁至上海有多方面的考量，其中包括加快新力在全国的扩张速度，以及吸引更多更优秀的人才。

随着总部搬到上海、规模极速扩张，以及排名跳跃式的上升，外界开始越来越关注这家处于快速上升阶段的赣系房企。

产品+服务

今年上半年，闽系房企中庚集团的总部迁至上海，进驻中庚 • 城开中心。在更早的时间，中骏置业宣布公司总部正式入驻上海中骏广场。而在2016 年期间，总部迁至上海的房企就更多了，包括东原地产、正荣集团、融信中国、中梁地产、禹州地产等等。

将总部迁至上海的房企中，新力地产，代表了继闽系房企、浙系房企之后，赣系房企走出江西布局全国的征途开启。从上述房企的发展轨迹来看，迁入上海意味着资本、人才与机会的优势，以及在更多领域发展的雄心。

行业集中度显著提升、且在未来将会进一步提升的背景之下，房企之间的竞争越发激烈。房企将总部迁至上海，目的就是为了在竞争中占据优势、脱颖而出。因为作为国际性大都市，上海能为房企提供更多的融资机会、更优秀的人才、更好的品牌力，为房企从区域向全国的跳跃提供更大的助力。

激烈竞争中，新力地产如何在过去两年实现跳跃式的发展，薛金江表示，对产品品质的坚持是很重要的原因。

薛金江向记者讲述了一个小故事，新力地产董事长张园林临近交房前拆改样板房。

“记得去年 5 月份的时候，去看临近交付的房屋，我看着觉得还挺不错，大堂的效果还挺好的，但是他（张园林）觉得不好，因为一些细节上跟初期的样板房品质有差距。然后三个大堂全砸掉，再重新做，交付前全部做出来，效果确实很好。”

薛金江说，“一个大堂的成本在10 万元左右，三个就是 30 万元。坦白说，并不是每个点我们都能做到这种程度，但是他亲自用行动告诉我们的客户，告诉我们的员工，在他的眼里不揉沙子，匠心品质是新力的立足之本。”

品质上的高要求，意味着成本上的压力，如何平衡品质和成本，在薛金江看来，新力是一家会算“大账”的房企。

以新力“南昌 • 帝泊湾”和“南昌 • 洲悦”的草皮使用为例，“大面积草皮维护难度大、成本高，但是新力之所以要做，核心是因为要打造自身的品质特色，现在来看，草坪已是新力在景观方面最鲜明的差异化竞争力了。另外，从成本考量来看，草坪的初期成本其实并不高，如果后期的养护技术和方法做到位，前期省下的钱是可以覆盖后期成本的。” 薛金江说，新力发展得这么快，离不开对于产品和服务的追求和坚持。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国房地产金融》表示，新力地产今年实现快速增长，是因为在其布局的一些城市，市场销售情况不错。此外，丰富的产品线也是其优势。

疯狂与理性

根据克而瑞研究中心的数据，2017 年前三季度，销售金额超过千亿元的房企共 11 家。这其中，金地集团、华夏幸福、华润置地为 9 月新晋的千亿军团。

克而瑞研究中心认为，2017 年底千亿房企或达 17 家，未来 2 到 3 年，千亿房企阵营的争夺将更加激烈。“据克而瑞统计，目前提出千亿目标的房企已多达六七十家，对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。”

进入千亿俱乐部，正是新力地产的下一个目标。

如前所述，新力在 2017 年初的销售目标是 300 亿元，前三季度已达到 256 亿元，完成率 85.3%。新力方面表示，目前目标已调高至“保 300 冲 400”，第四季度会加速发力。

一个客观的现实是，即便新力今年冲击 400 亿成功，其离千亿目标仍有一段距离，除非再次实现业绩翻番。这么快的发展速度，以及这么高的目标设定，在外界看来，多多少少带有一点“疯狂”。

“千亿是个不小的挑战，因为很多房企都在冲击千亿。”卢文曦说，“资金链、人才储备、高速增长之下可能发生的质量隐患，都是房企冲击千亿所要面对的问题。”

薛金江表示，单论千亿规模对于团队人才和团队体系的要求，就是一个难度不小的要求。“总部从南昌迁到上海，就是为了更好地吸附人才。”

他同时表示，千亿目标是一个不得不完成的目标。“碧桂园、恒大这企拿地的难度很大。我们觉得，两三年之内如果进不了千亿，你的融资能力、人才吸附力、品牌价值都会出问题，再加上政策严控的影响，行业利润率可能越来越低，如果没有达到一定的规模，资金成本下不来，那么可能就没有生存空间了。”

据业内人士透露，龙头房企的资金成本在 4 个点左右，中型房企在 10 个点左右，小型房企更高。

在薛金江看来，接下来的 2 到 3 年尚处于窗口期，只要新力坚持现有战略，同时把产品和服务做扎实，达到千亿规模是水到渠成的。据了解， 新力目前土储是近 2000 万平方米， 均价是 1.3 万元 / 平方米左右，估算下来可支撑的货值是 2000 多亿元， 投资扩张的速度将有增无减。

用 2 到 3 年的时间冲击千亿，“疯狂”的同时理性必不可少。薛金江表示，张园林对于新力的发展有很清晰的规划。“从企业建立初期，就坚持抓品质——和他建筑施工出身有着重要的关系，他深知品质对于一个企业未来的重要性。另外，他对差异化竞争能力的构建，为我们与龙头企业的竞争做了准备。他对公司长远发展的考虑，包括从企业创立初期，就杜绝

一切家人及亲戚等个人关系介入公司的经营管理。”

据了解，除了住宅业务，新力地产有多元化的配套产业布局，比如商业地产（“新力都荟”等项目）、新力物业、新力有家便利店、新力教育， 以及未来将要布局的、定位于社区的社区养老和社区文化产业。

克而瑞研究中心在《2017 年前三季度中国房地产企业销售TOP100》的榜单解读中表示，“近期崛起的福晟集团和新力地产目前业绩增速很快，在土地投资和项目营销上都有独到之处。”

布局准确

2017 年 3 月和 9 月，南昌市政 府先后发布文件，出台“升级版”限购、“限房价、竞地价”、住宅限售等政策，南昌房地产市场受到不小影响。调控升级的背景下，新力地产得以将影响控制在较小范围，因其大多数新开发的项目，都位于调控范围之外的九龙湖。据了解，新力地产在九龙湖有 6 个新开发的项目。

布局的时间点颇为准确，是新力地产的优势之一。南昌之外，惠州的布局也是这样。据了解，新力目前在惠州有 19 个项目，数量上仅次于碧桂园。薛金江表示，碧桂园和新力大量进入惠州之后，很多开发商才后续跟进。

对于为何重仓惠州，他表示进入一线城市的周边城市，是新力目前拿地的策略之一。“我们觉得，环一线城市随着一线城市的外溢，会有较多的机会，且相对较安全。”

新力的另一个拿地策略，是选择尚处于价格洼地的高潜力城市，比如长沙。“这类城市的经济体量和人口基数相对房价都会比较健康，机会空间大，且风险系数小。”薛金江说。他同时透露，新力在长沙已阶段性地拿了 5 块地，已启动深耕布局。

虽然千亿规模的目标听上去有些“疯狂”，但是新力地产对于如何达到这个目标，有其理性的规划。

布局上，新力主打三大区域。第一是中部区域，以南昌为中心，包括武汉、长沙、赣州等城市。第二是珠三角，以深圳为中心，包括惠州、广州、珠海等城市。第三是长三角，以上海为中心，包括苏州、昆山、无锡等城市。

“深圳和上海我们暂时没有拿地。”薛金江说，“这些城市，我们一定会进，但短期不会盲目地为了进而进，主要是一线城市竞争太激烈，且已经短期达到高位，进入的成本和波动风险都很高，所以在一线城市我们的布局会相对谨慎，目前主要考虑合作或并购。短期我们会重点布局一线城市的周边城市，并且每进入一个城市，都会做深耕，坚持做好产品和好服务，通过品牌支撑溢价，以支持更好的市场发展。”

“惠州是个不错的选择，因为珠三角的联动效应。”卢文曦说，“今年惠州是出了地王的，而且交易量也比较活跃，因此市场预期是不错的。而且惠州有一些劳动密集型产业，对人口的导入多。”

优淘城总裁薛建雄认为，环一线具有溢出效应的城市，更适合新力这样的资金实力相对于龙头房企并不雄厚、但是扩张快速的企业。

销 售 连 年 翻 番 ， 从 TOP200 到TOP100 再到TOP50，这样的速度和规模，让人很容易忽略新力地产是一家只成立了七年的房企。走出江西迁至上海， 让外界看到了年轻的野心和闯劲，但是千亿目标确实是一个不小的挑战。

在“疯狂”的同时保持理性，在坚持品质的同时保持成本和利润的平衡，与此同时打造一支千亿级别的团队，也许会让两三年之后的新力地产， 到达其所希望到达的位置，就像之前一一实现的TOP排名一样。