苏世民：投资首要关注结果

“只有不断的创新才不会被淘汰。”这是黑石集团(The BlackStone Group)创始人、董事长兼首席执行官史蒂夫•施瓦茨曼(Steve Schwarzman，译:苏世民)给黑石集团内部人士经常所讲的一句话。

这家旗下拥有希尔顿酒店、乐高、杜莎夫人蜡像馆的另类资产管理机构，以混合投资策略在华尔街著称。诞生在恶意收购非常普遍的1985年，区别于KKR“野蛮人”的杠杆收购，黑石的友好型、混合投资策略为其发展打下了坚实的基础。

黑石2006年与沃那多房产信托公司(Vornado Realty)争夺办公物业投资信托公司(Equity Office Proper- ties, EOP)，这场旷日持久的世纪杠杆大收购——395亿美元，以黑石最终收购而告终，超越KKR当时最大收购总额在华尔街声名大振，苏世民因此被美国《财富》杂志称为“新华尔街之王”。

年长苏世民21岁的黑石创始人前董事长彼得•彼得森(Peter G. Peterson)这样评价他：“我见证了他的快速成长之路，从一个年轻有为的并购顾问到办事效率极高的首席执行官。他是一名伟大的商人和杰出的战略家。”

现代意义的私募股权基金，自1976年贝尔斯登的3名银行家成立KKR为肇始，迎来了私募股权基金大繁荣时代，1984年至1987年诞生了贝恩资本、黑石集团、凯雷资本。而在众多私募股权投资中，杠杆收购凭借其投资巨大的收益，成为华尔街投资的主流。

2008年彼得森正式交棒苏世民，金融危机之后，苏世民带领黑石如何走出低谷？上市十年黑石答卷如何？而他与中国的情结正在续写怎样的故事？

美国最大房东

私募股权投资机构经历2008-2009年金融危机，一度遭遇冲击，由于一些并购交易风险的爆发，迫使一些私募公司破产。但伴随美联储量化宽松政策的推出，对于刺激私募收购濒临破产的企业发挥了重要作用，黑石在上一轮危机中并没有受到很大影响。

危机爆发之时，黑石进入房地产市场，收购大量房地产项目，一度拥有超过5万套房子。今年8月，更是传出黑石与喜达屋“联姻”的消息，双方拟合并房产业务打造房屋租赁巨无霸，黑石旗下Invitation Homes与喜达屋旗下Waypoint合并，业务将覆盖美国17个市场。合并后，黑石将拥有合并公司59％的股份，其余41％由喜达屋占有，这两个美国最大的房东一旦联手将拥有8.2万套房屋。

同时，黑石在欧洲市场上再下一城，2017年8月以50亿欧元(60亿美元)收购西班牙人民银行（Banco Pop-ular）旗下地产资产组合股权，包括土地 (42%)、住宅 (27%)、商铺 (7%)。黑石将拥有新成立公司的51%股权，相关股权总值300亿欧元 (约相当于352亿美元)，加上原本持有的70亿欧元的房地产资产，成为西班牙市场最大的房地产资产持有者，相关人士分析认为这是黑石“勇敢的赌注”。

此外，苏世民是特朗普政府战略与政策论坛主席，黑石今年联手沙特阿拉伯公共投资基金 (Public Investment Fund)启动200亿美元种子基金颇受市场关注，基金投向是特朗普承诺选民改善环境的基础设施领域。该项基金操盘手是供职于通用电气近25年的史蒂夫•波尔策（Steve Bolze），未来管理基金有望撬动1000亿美元，“这只基金的投资实力是前所未有的。”波尔策对媒体表示。

当黑石一边在欧洲收购资产时， 一边也在出售资产，这印证了黑石的资产管理逻辑：收购、改善、卖出。2017年6月，黑石旗下房地产基金以122.5亿欧元(140亿美元)价格出售欧洲物流公司Logicor给中国投资公司(CIC)，该项交易是欧洲市场迄今为止最大一笔不动产私募股权投资交易。

黑石管理资产业务覆盖私募股权投资组合、不动产、对冲基金、信用债四大业务板块。截至今年上半年， 黑石的营收、利润与分红增速比上一年出现两位数的增长，资产管理总额(AUM)创下有纪录以来的3710亿美元新高，比十年前增长了4倍。

今年是黑石上市第十个年头，黑石举行了隆重的庆祝仪式，苏世民在最新一个季度业绩公开信中表示，凭借其卓越、诚信和创新的文化，继续为黑石带来丰厚的回报。

然而有意思的是，当前股价与十年前上市时价格基本持平，这引发了华尔街对黑石估值过低的讨论。有分析人士接受《中国房地产金融》采访表示，作为全球PE标杆，千亿市值的确低估了人均利润率是高盛9倍的黑石。

摩根士丹利分析师迈克尔•赛普里斯分析称，许多企业往往提高效率，而黑石是建立在创新之上，这充满了不可预知和不确定性。

关注投资结果

不动产投资板块是黑石业务的重中之重。成立于1991年的房地产业务，截至2017年第二季度，房地产板块管理资产总额1040亿美元，占管理总额28%，遍及全球12个办事处及超过450 位工作人员，房地产投资组合包含办公楼、商场、酒店、工业物流地产及住宅物业，旗下拥有希尔顿酒店与Motel 6酒店、全球最大办公楼管理者之一 (拥有2.22亿平方英尺)。

黑石房地产私募基金主要包含三个系列：机会型地产基金BREP(Black- stone Real Estate Partners)系列、不动产债权投资基金BREDS(Blackstone Real Estate Debt Strategies)系列、核心 增益型地产基金 BPP(Blackstone Property Partners)系列。

截止到2016年底，房地产业务依然是黑石最重要的业务单元，收入和利润超过40%，且比重逐年增加。

这一切源于苏世民对1980年代房地产泡沫破裂之后房地产业务的看好， 以及对人才锲而不舍的笃定。黑石早期并不是以房地产业务起家，然而重视人才的苏世民三顾茅庐，邀请芝加哥不动产巨头JMB(JMB Realty Corpor-tion)收购部门主管约翰•史雷伯执掌房地产投资部门，甚至答应史雷伯一年只工作40天的要求。

而今负责房地产业务的乔纳森正是在史雷伯手下成长起来的悍将。传统房地产投资机构，一般会长期持有物业，通过经营取得最大化收入，而不是把资产卖掉。与此大相径庭的黑石，采取的是“买入-销售”的投资策略，这一策略促使黑石快速成长为房地产私募投资收购行家，业务规模甩开KKP、阿波罗等私募巨头好几个身位。

此外，“友好合作型”投资策略是黑石成功的又一要素，这也让黑石成为杠杆并购年代中较为另类的私募公司，1989年重组运输之星控股公司一例被奉为黑石的经典案例，合作伙伴战略非常符合苏世民向来的小心谨慎性格。

苏世民认为伙伴关系可以增加黑石集团的成功概率。拥有一个对业务十分熟悉的合作伙伴，比如该业务的大客户或者大供应商，使得双方能够保持共同的利益关注点，可以让黑石集团在与其他公司竞争时更具实力。

苏世民一位前同事这样评价他，“施瓦茨曼对提防发生亏损的谨慎做法已远远超出对市场变化的正常反应了，这是一种怯懦、病态的表现。”

“我们比其他私募股权投资公司更加注重控制风险，这是出于本能。我讨厌失败，对我来说，亏损就是失败。我只是把个人偏好融合到公司战略里。”苏世民显然知道自己被“诟病”的这一点。

“你可能挣钱；可能不挣钱；也可能亏钱，首先需要关注结果。”苏世民在多个场合表示对风险的厌恶， 这也成就了黑石旗下到期基金给投资人带来不俗回报并无出现亏损的战绩。

喜欢创造新事物

苏世民，1969年本科毕业于耶鲁大学，1972年从哈佛商学院毕业，进入雷曼兄弟公司，6年后成为雷曼最年轻的合伙人，1985年与彼得•彼得森出走雷曼，各自出资20万美元创立黑石，自此拉开在华尔街的征服历程。

前东家雷曼董事长赫尔曼曾说：“史蒂夫是有点自负，但绝对非常棒。他在运作交易方面很有天赋，能发现很多被忽视的细节。”

苏世民2017年4月在第八届中美商业领袖圆桌会议上，回应复星集团董事长郭广昌关于黑石成功的秘密，要保持非常高的风险规避标准，只有发现失败损失几率很低的时候才去出手，而且要一直这样做，“你要亲自做决策。”

关于黑石在私募投资上的成功，苏世民表示面对不同区域、不同资产类别、不同资产模型，黑石拥有更多的信息，“不是因为你聪明，而是你掌握的信息足够多。”他曾说想要取得成功并非易事，“世人总是要求你成功，而你必须面对挫折做好心理准备。”

苏世民除了思考黑石成长的问题，也在寻找提升中国与世界的关系，作为一位活跃的慈善家，2015年向耶鲁大学捐赠 1.5亿美元，参考“罗德奖学金”模式，向清华大学捐赠4.5亿美元成立“苏世民学者项目”。每年面向全球招收200名大学生，培养了解中国社会、理解中国文化，旨在培养有志于促进世界和平发展的未来领袖。

“世界需要领导者，当前我们缺乏好的领导者。我们招收一些已经在领导力方面有一定成就的学生。”苏世民接受采访时表示，做领导者，意味着你正了解发生什么，了解正在发生变化的新生事物，并道出真相。

对于把自己25%的时间划分给教育事业，苏世民认为在慈善、非营利领域做出改变现状是美好的。苏世民形容自己的个性，“喜欢创造新的事物”，希望付诸很多能够改变人们的生活。

现年已经70岁的苏世民，并没有停下来的节奏，目前除了工作喜欢打网球和射击运动，喜欢在海边看看远方的水面、云朵以及触摸海风。“要学会享受，做运动，吃美食，祈求好运。不要一味埋头工作。”