从购房者的不理性看楼市短周期

时值房地产市场理论上的“金九银十”，但耳闻的信息却是一些曾经的热门城市正迎来楼盘降价，甚至有购房者做出不理性的行为，这是为什么呢？

在“史上最严调控令”落地之后，2016年涨幅一度居首的合肥，楼市逐渐降温。媒体报道，在这一大背景下，合肥一名为“皖新翡翠庄园”楼盘1个月时间降价幅度达到了10万元以上，因而有购房者与项目销售方发生一些不理性的行为。

这些每隔几年就会发生的现象，在2005年、2008年、2011年、2014年都有发生，也都集中在一二线城市，譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥。不知有没有发现，基本是每隔3年时间，就出现类似事件。这只是巧合？

其实这是楼市短周期的体现。其中蕴含了市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。买房者的不理性是一个直观的表象，但背后是深刻的房地产周期轮回。

经济周期学界研究的多，但房地产周期研究的其实不算多，上百年来也就三个经典的房地产周期理论。主要是因为房地产周期很繁杂，从表象与实质来看，有价格周期和建筑业周期，从微观和宏观上看，又有投资回报率周期和货币周期等。

虽然20世纪历经几次房地产泡沫，并引发区域性乃至全球性的金融经济危机，20世纪30年代也便有美国人开了研究房地产周期的先河，但实质上直到2007年次贷危机之后，房地产周期这个理不清的毛线球才得到应有的重视。

笔者3年前曾对房地产周期进行过系统的梳理和研究。从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，即从1998年到2017年，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。长周期内容本篇暂且不多言。中国房地产市场的短周期也大体就是 3 年左右，其实这 3 年周期是房地产库存投资周期。为什么是 3 年？答案很直观，与建筑施工周期有关。比如，建设一座商品住宅小区，从拍地到开工准备需要 3-6个月，建筑需要 9-12 个月，水电安装3个月左右，再加上安全检查和各项审批12-18 个月。综合算下来 3年左右。其实这也是 3年基钦、库存周期。

上面是微观案例，我们从宏观上看，国家统计局的数据显示，8月末商品房待售面积62352万平方米，跌至近三年来新低。待售面积是狭义库存，而且目前的待售面积锐减是因为地方政府限制预售许可证发放，所以市场实际可供应的会高于待售面积数据。此外，从包含开工在内的广义库存角度来看，实际可供应仍然会比较大的。

房地产周期一直存在，无论是库存还是价格体现，但在中国的房地产市场中又有些错乱和扭曲。譬如当下在库存上表现为触底，价格上却表现为见顶，从而购房者的不理性行为时有发生。

扭曲和矛盾的背后，是周期越来越难以捉摸。对于研究者和投资者而言，这既是周期的混沌，也是周期的魅力。