国家中心城市新区：内陆城市发展新动力

刘易斯•芒福德在其经典名著《城市发展史》中说，“城市不只是建筑物的群集，它更是各种密切相关并经常相互影响的各种功能的复合体——它不单是权力的集中，更是文化的归集。”

纵观全国，中国幅员辽阔，不同行政级别和城市之间的发展，存在极大的差异，无论数据如何精准，都无法准确体现一个城市差异性所带来的创新力，城市划分一直都是各城市之间备受争议的论题，但从城市发展的另一个角度，或许有了一些新的发现。

大城市群格局

我们在逐渐还原中国城市发展现状全貌时发现：从2010年以来，中国城市加速扩张。传统的一二三线城市的划分界限越来越模糊，围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的楼市发展策略越来越成为新的逻辑，楼市资金或逐渐流向十大城市群的中心城市。

城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集团，是大都市区的联合体。

目前在全球范围内公认的大型世界级城市群有五个，分别是:美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英伦城市群、欧洲西北部城市群。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，未来中国城市的主力格局将是“3+6”，即3大城市群加上6个主力城市(国家中心城市)。

中国前三大城市群分别是：环北京城市群（即京津冀）、环上海城市群（即长三角）和环深圳城市群（粤港澳大湾区），而6个城市指的是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。从未来发展空间和城市特点来看，在这里，还要加上两个未来有望成为国家中心城市的西安和郑州，一座是大西北最有望崛起的世界历史名城，另一座是我国户籍人口最多的人口省会城市。

从城市发展的逻辑来看，当前三大城市群发展的节奏总体上相对较快。而一些中部城市的不断崛起，正在构筑新的城市群。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示，“这些城市群的中心城市，尤其是以郑州等城市为代表，属于后发优势比较明显的城市，当前楼市的成长性是比较大的，所以类似城市的楼市崛起是有必然性的。”

同策咨询研究部总监张宏伟表示，这类经济圈内的三四线城市会受到核心城市的外溢需求的影响。市场会因为核心城市需求的外溢，会和核心城市有一个发展的过程，这个过程会有一些漫长的发展，但最终会形成都市圈。

生长中的发展极

当我们把这些沿着不同路径成长而来的内陆中心城市集合在一起，便不难发现此类城市承担了较大的城镇化发展的功能。

严跃进分析，总体上说，这类城市具备较好的发展机会，尤其是城市吸引力在增强，对于流动人口的吸纳水平不断增强。相比一些特大城市，这类城市的用地成本相对还偏低，所以也容易吸引各类产业进入，尤其是区域型的总部企业进入，进而带动了当地的产业和就业。在新的增长点和空间发力来看，这类城市不约而同地依托新区建设作为其发展动力，但细细观察，各自依然有着独特的路径，从而在发展中逐渐凸显优势。蜀道天险的自然环境一方面造就了天府之国，另一方面也阻断了天府和外界的联系。有人认为：西南地区尤其是成渝两地，由于其独特的地理位置，一直都是关起门自己“玩”，说明了地理位置所带来的发展不便。在过去几年，重庆和成都在区位优势方面持续改善，发展较为充分，吸附作用明显。借由高铁铺设，成渝和东部地区的联系得到了极大的增强，走出去连通外界，使得其在西部的辐射作用进一步增强。

而南京也不断在包括江宁区等进行城市扩张，武汉则一直在中部城市中扮演最大城市的角色。“以上这四个城市都属于基础较好的城市，属于城市发展中具有‘焕然一新’功能的城市。”严跃进说。

郑东新区发展十余年来，房价伴随新区发展也一路走高，令郑州更为优势明显的是，高铁近年的布局，让这座城市成为内陆省会城市中少有的区域位置优越的城市，因此也带来了人口的持续流入。国家铁路规划网“四纵四横”建成后，郑州形成北京、上海、天津、武汉、西安“3小时铁路交通圈”，连接徐州、合肥、济南、太原等周边城市“2小时铁路交通圈”。

对于合肥而言，2016年纳入《长江三角洲城市群发展规划》，这无疑为这座城市重新树立坐标。合肥房价2016年一骑绝尘，刷新人们对于这座城市的理解，曾经排名靠后的二线城市，一跃成为房价上涨的领头羊。这一让市场惊叹的背后，是投资客重新对城市生长的深入理解。

西咸新区作为西安这座古城实现跨越式发展的战略，已经超越了西安其他区域所赋予的使命。陕西省委常委、西安市委书记王永康曾表示，把西咸新区建成“大西安”的“大特区”，未来是“大西安”新轴线、新中心、新形象的核心承载区。因此这块热土唤起的不单单是绿地、华侨城、蓝光、恒大、中海、华润、保利、阳光城等房企进驻，更是吸引海航现代物流、京东、华为等大型企业落户。

新区新活力

20 世纪90年代初，一种具有新开发开放与改革的大城市区——国家级新区，拉开经济发展与城市发展的主旋律。自1992年10月第一个国家级新区上海浦东新区成立后，其他新区依次设立，直到2017年4月河北雄安新区成立后，至此中国国家级新区总数共19个。

《中国房地产金融》在上述三篇稿件中针对长三角、京津冀、大湾区做深入剖析，本篇重点解读国家级中心城市及有望成为国家级中心城市的新区，窥一斑而知全貌，新区的建设往往代表了一个地区的经济活力与转型趋势，也代表了这一地区房地产发展新格局正在形成。

八大区域中心城市经济画像

重庆-两江新区

城市2017年上半年GDP：9143.64亿元

城市2017年上半年发展增速：10.5%

城市常住人口：3016.55万

城市房价水平：9027元/平方米

新区区域面积：1200平方公里

新区规划人口：221万（2015年）

新区产业布局：轨道交通、电力装备、新能源汽车、国防军工、生物医药、电子信息

新区进驻企业：福特汽车、现代汽车、通用电气、仁宝电脑、富士通、百事可乐、ABB集团

新区进驻房企：龙湖、雅居乐、金科、融创、首地、棕榈泉、北大资源、中国铁建等房企。

成都-天府新区

城市2017年上半年GDP：6111.40亿元

城市2017年上半年发展增速：8.2%

城市常住人口：3016.55万

城市房价水平：9498元/平方米

新区区域面积：1578平方公里

新区规划人口：600万

新区产业布局：电子信息、汽车、新能源、新材料

新区进驻企业：腾讯、台湾第一银行、澳新银行、希尔顿酒店、中信集团、华润饮料、阿里巴巴、亚马逊、英特尔、戴尔、东风汽车

新区进驻房企：万科、保利、龙湖、绿地、世茂、恒大、宝能等房企。

长沙-湘江新区

城市2017年上半年GDP：4757.35亿元

城市2017年上半年发展增速：8.5%

城市常住人口：743.18万

城市房价水平：8961元/平方米

新区区域面积：1200平方公里新区规划人口：134万（2015年）

新区产业布局：发展先进装备制造（智能制造）、新能源与节能环保、新一代信息技术、新材料、生物医药新区进驻企业：大众、克莱斯勒、菲亚特、三菱、住友橡胶、费森尤斯、博世、沃尔玛

新区进驻房企：碧桂园、绿地、万科、保利、佳兆业、中国铁建、中海、华润、金地等房企。

西安-西咸新区

城市2017年上半年GDP：3304.08亿元

城市2017年上半年发展增速：7.8%

城市常住人口：870.56万

城市房价水平：11322元/平方米

新区区域面积：882平方公里

新区规划人口：180万（2020年）

新区产业布局：战略性新兴产业和现代服务业为核心、临空经济、总部经济、电子信息、先进制造、能源金融、文化旅游、健康养生

新区进驻企业：三星、美光、中兴、普洛斯、丰树、三通一达(快递)、新华联等企业。

新区进驻房企：绿地、华侨城、蓝光、恒大、中海、华润、保利、阳光城等房企。

武汉-武汉新区

城市2017年上半年GDP：6019.08亿元

城市2017年上半年发展增速：7.5%

城市常住人口：1060.77万

城市房价水平：9824元/平方米

新区区域面积：1506平方公里

新区规划人口：250万(东湖、汉口、滨江新区)

新区产业布局：光电子信息产业、汽车整车、汽车零部件产业、食品加工产业新区进驻企业：微软、IBM、富士康、东风汽车、海尔、美的、可口可乐

新区进驻房企：万科、保利、融创、龙湖、绿城、华夏幸福等房企。

合肥-滨湖新区

城市2017年上半年GDP：2896.90亿元

城市2017年上半年发展增速：8.4%

城市常住人口：786.9万城市房价水平：11894元/平方米

新区区域面积：491平方公里

新区规划人口：50万新区产业布局：金融、会展、旅游产业

新区进驻企业：中国人民银行、中国银行、工商银行、中国信达资产、中国长城资产、中国华融资产、中国人保、中国人寿、中投证券、海通证券等21家金融机构总部或综合基地及安徽省银行业监督管理局落户。

新区进驻房企：万达、宝能、恒大、万科、保利、银泰等房企。

郑州-郑东新区

城市2017年上半年GDP：4040.23亿元

城市2017年上半年发展增速：8.1%

城市常住人口：956.90万

城市房价水平：12389元/平方米

新区区域面积：115（建成区）平方公里

新区规划人口：140万（2020年航空城）

新区产业布局：空港、物流、金融新区进驻企业：华为、软通动力、渣打银行、拜耳医药、中诚信、毕马威、戴德梁行

新区进驻房企：绿地、绿城、顺驰、路劲、恒大、华润、万达、保利、雅居乐、万科、华南城、中海、碧桂园、金地、富力、融侨、光明地产、海亮。

南京-江北新区

城市2017年上半年GDP：5488.73亿元

城市2017年上半年发展增速：8.0%城市常住人口：823.59万

城市房价水平：24899元/平方米

新区区域面积：2451平方公里新区规划人口：300万-350万（2030年）

新区产业布局：智能制造、生命健康、新材料、高端交通装备

新区进驻企业：永安期货、交大昂立、现代制药、中创信测、三精制药、新华制药、GE医疗、西门子医疗、飞利浦医疗、台积电、中芯国际、英特尔、三星、思智浦

新区进驻房企：绿地、新城、招商、弘阳、亚泰、朗诗等房企。