城市样本：大连房企融资观念破与立

自然界的生存法则同样适用于房地产业。

大连，作为中国东北房地产业起步最早，市场化程度最高的城市，自上世纪末房地产业大发展以来，直至之后很漫长的一段时间，大连房地产市场上活跃着的，基本上都是本土房企。

万达、亿达、新型、海昌、新星……都是市民们耳熟能详的品牌企业；星海人家、亿达世纪城、青云林海、海昌欣城、清华园、小平岛等等， 更是长期占据购房者心愿清单的经典楼盘。

毋庸置疑，本土房企曾以满腔热情和真抓实干，在推动大连城市化进程中发挥了中流砥柱的作用。

对银行依赖度过高

时至今日，在几大热点板块中，却已经极难寻觅到本土房企的身影。TOP50房企早已抢滩登陆，强势占据了大连房地产市场大半壁江山，本土房企日渐式微已成不争事实。

中国房地产市场的集中度快速提升，中小房企陷入规模困境，这是大势所趋的命题。规模落后、销售不畅、融资低迷、拿地支出过大、分分钟将前十几年赚的钱亏进去，进而不敢改革创新，不敢孤注一掷，这是大连本土部分房企生存窘境的一个侧面。

过去的数年间，虽然有大批的本土房企随着市场环境的不断变化而慢慢退出了历史舞台，但也有一小部分企业逆势而上，适应市场的发展趋势，调整策略创新思路，在市场乱战的漫天尘嚣中突出重围一骑绝尘。

大连壹言地产集团，自成立以来，就构建起商业地产开发运营、品质人居、新城开发、特色小镇四大产业矩阵，关于目前大连本土企业融资现状，该集团董事总裁王大庆先生认为：在调控和去杠杆的背景下，资金成本高是企业必然会面对的难题。“本土房企的融资渠道并没有完全摆脱最原始的‘银行-地方政府-房企’的铁三角结构，即使已经有资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资模式和渠道出现，但对于本土开发商来说，目前主要的融资渠道仍是银行。”

银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程， 包含房企端的开发贷款和居民端的按揭贷款。究其根源而言，房企的自筹资金主要靠销售收入转变而来，大部分来自购房者的定金、预付款和银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款；如果将作为建筑商与其合作的大型国企背景工程企业垫资中来源于银行的部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。所以说，银行贷款实际上支撑了大连本土企业经营周转的主要资金链。

由此看来，本土企业对银行的依赖度明显过高。如若银行信贷被逐步收紧，势必会对本土企业脆弱的资金供应产生重大影响。所以从这个层面上说，迫切需要建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，以满足不同层次企业融资的多样化需求。面对资金瓶颈，本土企业也有待积极拓宽融资渠道，寻找更安全更强大的金融保障。

恪守风险第一法则

受到低迷的经济大环境之影响，一些本土企业对房地产业的金融属性的认知较差，对快速升级的金融模式和融资渠道缺乏最基本的了解和学习，地产和金融，如同隔着楚河汉界，两两相望，如何冲破坚冰打破结界，实现顺畅的信息互通和深度合作，是需要双方共同努力才能达成的事。

大连新星房地产集团，旗下新星星海中心项目取得“开盘当日销售破亿，三个月完成全年销售任务”的惊人业绩，这在持续不温不火的大连楼市是极其难能可贵的。

谈到大连本土企业融资现状的困局与破局，大连新星房地产开发集团有限公司副总经理崔本华认为，房地产业常被冠以“支柱产业、核心业态”的名号，但不论好与坏，重资产运作与资金高度密集都是它的固有的金融属性，资金的频繁调动和运作自然更是离不开金融政策的支持和约束。

“房地产开发运作最终成果的优劣，除了产品力打造和营销推广等技术动作之外，更是要求决策者具有充分了解金融政策、透彻洞悉国际形势、精准预判国内经济等跨界地产和金融领域的相关能力。”崔本华说。

众所周知，在房地产开发的过程中，影响企业发展、项目运作的首要因素是金融政策。对于最近一次调整，崔本华重点解读了提高风控的原因。他认为风险控制一直以来都是所有金融机构运营时，坚决恪守的第一法则， 因为资金的安全永远高于资金的回报。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。所以，地方政府必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。

古语有云：不困不破，越破越新。作为辽东半岛最南端的国际化城市，大连建市百余年以来，始终保持着饱满旺盛且积极向上的发展活力，创新观念、突破壁垒，在国企央企上市房企纵横捭阖的大连房地产市场上稳健成长，本土房企当自强不息。