中国经营性不动产金融创新决策者峰会11月上海落幕

金融和资本的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络，资本市场热情高涨，众多开发主体准备就绪，产业地产无疑能够" 因势而上" 成为房地产市场的下一矿。从不动产金融拿地、运营、退出等方面，如何实现资本与地产的深度融合，将是未来很长一段时间内，摆在每一个地产人和金融圈从业人员面前的新命题。

11月7-8日，中国经营性不动产金融创新决策者峰会2017在上海浦东世纪皇冠假日酒店隆重举行。本届会议由中国工业合作协会、决策者金融研究院与凤凰网联合主办，上海市工业合作协会、决策者集团与凤凰房产承办，海外投资平台协办。大会聚焦商业地产金融创新与产业园区（地产）资本创新两个领域。

租户满意度体现资管水平

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、资深皇家特许测量师（FRICS）、国际注册商业房地产投资师（CCIM）张平

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、资深皇家特许测量师（FRICS）、国际注册商业房地产投资师（CCIM）张平应邀出席会议，并接受了《中国房地产金融》的采访，分享了其对商业地产现状发展的看法与未来的预期和展望。

据国际金融地产联盟数据显示，2016年年末中国20大城市优质写字楼存量（含甲级和顶级写字楼）超过6000万平方米，预计今年年末将达到9000万平方米，2020年将达到1.2亿平方米。值得注意的是，其中二线城市的占比在不断上升，预计2020年将超过60%，但如长沙、重庆、沈阳等二线城市的空置率也在30%以上，供大于求。

存量时代的到来，意味着如何有效提高存量资产的效率，如何运营成为房企的决胜关键点。张平表示，租户的满意度是衡量资产管理水平的最重要指标之一。“租户满意度是商业地产资产保值增值的基础，租户满意度调研是业主和管理者首选的客观了解租户需求的通用工具。”

日前， BOMA中国发布了《中国商务楼宇租户满意度调研报告》，国际金融地产联盟作为报告支持机构，对历年租户调查的结果进行了对比分析，就多个问题，如中美商务楼宇租户满意度对比，和未来办公需求的展望等进行了深入剖析，并对历年各项调查结果等多个模块的立体呈现，通过多种分析方法深入解读了2017年租户满意度调查的客观规律。

张平表示：“我们发现美国越为发达的写字楼市场，租户满意度越低，如纽约和旧金山，这也说明成熟的写字楼市场租户更加挑剔，也正是由于这些挑剔的租户，促使楼宇管理方能够不断提升管理水平，从而留住优质租户，保持高水平的租户组合，达到项目保值增值的目的。

“虽然就资产管理水平来说，中国目前已取得了很大进步，两国间的差距也在缩小，但还有很大的提升空间。通过BOMA租户满意度调查报告，我们发现中国租户的扩租计划和对未来办公面积的需求在增加，但增速在逐年下降，在目前这种租户需求增长放缓，而租户对楼宇软硬件品质要求提升的大环境下，提升资产管理水平，增加租户满意度和忠诚度，成为提升项目资产价值的关键因素。”

租赁成为资产证券化未来方向

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善也应邀出席本次峰会，针对“房地产金融化作为投融资与退出的选择”进行了主题演讲。会上，甘启善接受第一财经《中国房地产金融》的采访，聚焦存量资产的证券化，进一步分享了他的独到分析与见解。

今年以来，多地鼓励住房租赁的政策陆续落地，多块只租不售的土地纷纷被推出，都加速了长租公寓的发展。甘启善表示，过去租金的回报率在住宅市场里一直相对较低，但如今得益于政府的支持，地价呈现罕见的低价，有利于拉高长租公寓的租金回报率，对长租公寓的资金回笼、退出做了很好的铺垫。“长租公寓的现金流会不断向好，将利于资产证券化的发展，包括加快REITs在国内的成熟。”

目前租赁市场的四单资产证券化产品包括魔方、自如的ABS，和新派、保利的REITs。前面两个是二房东的产品，后两者是业主自行发的产品。甘启善称，如魔方、自如等运营方的加入，是一个利于行业健康发展的趋势。“这是一个很好的尝试。不仅是开发商，有更多好的运营商能参与到市场中，有助于提高整个租赁市场的营运与服务水平。同时，专业的运营商能对开发商产生积极的影响，推动他们更关注与投入到租赁市场中去。”

但是，甘启善预测，伴随着租赁时代的带来，租售同权得到进一步的落实后，开发商在运营管理能力上也会不断趋向成熟，仍旧是租赁资产证券化的主导选手。“开发商具备更雄厚的实力，有更充裕的资本可组建专门的管理团队。未来会有越来越多开发商参与进来，争夺租赁产品在管理和服务上的利润差价。”

展望房地产行业的未来，甘启善看好存量资产的发展。根据多地已发布的未来城市土地规划，自住型商品房的供应占比将持续扩大。呼应十九大报告提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租赁住房的发展将使房价回归到理性的、健康发展的水平。

在此次峰会上，还有多位业内资深人士到场，针对“金融资本如何推动特色小镇发展”、“资本进入产业地产趋势加快，这会是下一个风口吗？”、“存量地产时代，商业地产投资选择与增量价值创造”、“金融资本参与商业地产资产证券化市场机会的探讨”、“不同类型的商业地产资产证券化产品设计及案例剖析”等系列问题，展开了深入交流的圆桌对话，与会嘉宾均表示受益匪浅。

星泓资本执行总经理魏克表示：峰会办得很成功，是一个非常好的交流平台、期待后续的活动。中国特色小镇研究院院长黄革平表示：会议反应不错，同时给予高度评价。到场的嘉宾也纷纷对大会给予极高的评价，从话题的专业性及相关度、社交性的满足程度、演讲嘉宾阵容、会议策划以及服务质量等都给予高度的认可，并表示有助于更好更广泛的了解行业。