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马林庆:明年基金市场将出现和房企类似的“洗牌”现象

中国财经界·www.qbjrxs.com 2017-11-30 12:04:11本文提供方:网友投稿原文来源:

仟意资本董事总经理马林庆国内房地产市场行至拐点,黄金十年真的过去了吗?仟意资本董事总经理马林庆表示,“虽然是说过去了,但是去年全国销售面积、金额还是创了新高。&rdqu

马林庆:明年基金市场将出现和房企类似的“洗牌”现象 中国财经界 www.qbjrxs.com

仟意资本董事总经理马林庆

国内房地产市场行至拐点,黄金十年真的过去了吗?仟意资本董事总经理马林庆表示,“虽然是说过去了,但是去年全国销售面积、金额还是创了新高。”

作为一家成立于2015年的新秀地产基金,仟意资本在短短时间内,于今年第11届中国投资年会年度峰会上一举拿下了“房地产产业最佳投资机构TOP10”的称号,证明了其对行业的精准把握与洞察。为此,《中国房地产金融》采访到了仟意资本董事总经理马林庆,邀请其谈谈对房地产金融这一年的看法。

从增量到存量,不动产投资依然是黄金期

“过去,在房企的黄金发展期,为了提高市场占有率,大家不断拿地,确保有房可卖。”但存量时代的到来,房地产市场进入新阶段,仅仅有房可卖是不行的。“从去年十一开始,多地政策不断调整,涵盖供应端、销售端、资金端三个层面。房企的融资也受到了考验。 ”

这会带来怎样的局面?“大鱼吃小鱼”的现象日益显现。马林庆强调,虽然大小开发商都面临困局,但是彼此的困局是不一样的。“小开发商是生存问题,大开发商的问题是如何在存量时代保持持续性地规模扩大。”

困局的出路在哪?中小型开发商需要顺应时势、及时调整转型,简单拿地卖房的“躺着挣钱的阶段”已经过去,如今手里的资源、土地如何推向市场,和大房企、金融基金公司合作将成为趋势。大型房企也将更多以兼并、合作的方式扩大土地和资产规模,以保持其行业地位。

谈到未来五年的房地产市场,马林庆表示,将完成主战场从增量到存量的转移。“不管是开发商还是金融机构,都会在存量市场上找到新的发展模式。房企的数量会进一步减少,优胜劣汰,销售达到万亿级的龙头会出现,并且不仅一个,寡头时代将到来。”

但对于未来中国经济发展与房地产投资,马林庆依然怀有信心。“在经济转型升级、供给侧改革的大背景下,国内各城市区域都将寻找新的经济增长点。未来五年内,增速上看好中西部,人口红利还未消失;特大型城市周边的新兴卫星城也充满潜力,不动产投资依然是黄金期。而服务业的占比和增速也将逐步向发达国家靠拢,消费对经济的贡献会更为显著。”

去杠杆与融资多元化

行业的发展离不开大量的融资渠道和资金在背后作支撑。对于金融机构而言,马林庆直言今年最大的感受就是“去杠杆”。

金融去杠杆和资金的“脱实向虚”一直是市场的热点话题,尤其今年上半年,监管政策频出,市场与政策的博弈随着杠杆向纵深推进也在不断加剧。虽然金融机构资产负债调整压力会增大,但伴随监管政策常态化,政策协调更加成熟,金融市场也会日趋稳定。“现在的趋势就是降低杠杆,其实就是降低风险,一个项目的风险降低了,那这个企业的风险也降低了,带来的是整个行业的风险也会随之降低。”

一系列宏观调控政策的出台也使房企通过银行贷款就能获得足够资金的融资方式已成过去,对此,马林庆分享了他的第二点感触,“企业和项目的融资渠道越来越多元化。从传统的银行信贷、到其他金融机构的夹层融资、再到私募基金的合作投资等渠道都在不断开拓。”

资产证券化,有望成为未来房企的主要融资方式,今年也被多次提及。“金融机构一直以来是连接社会、资金和优质资产的桥梁。资产证券化正是把实体经济、房地产企业手中的、有现金流和增值预期的优质资产,通过金融手段变成社会资本,让大家可购买、持有、交易转让,最后更能收益。而这一过程中涉及多方面的机构合作,包括私募基金、评级机构、资产运营管理的商业服务公司等等都参与其中,有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。”

投资逻辑与策略先行,勇者为先

作为房地产私募基金的一员,仟意资本创立之初目标就很明确:专注中国发展与变革,以不动产为核心业务,努力成为地产私募基金业中令人尊敬的“资本独角兽”。马林庆预测,2018年的基金市场,也会出现和房企相类似的整合更替、优胜劣汰的现象,而仟意资本率先完成了以债券、夹层投资向股权并购持有型投资的转型,将占领先机,为投资人的资产增值,甚至行业发展做出亮眼的贡献。

访谈的最后,马林庆还分享了仟意之所以能快速成长的原因。首先是投资逻辑与策略先行,“仟意的投资团队在选择项目的流程上从来是自上而下的,要什么项目主动去找。例如做写字楼并购,先选定城市,再聚焦城市的具体区域,最后在该区域里寻找交易机会,绝不将就。”

第二点是仟意在投资逻辑的实现上优于其他机构。“例如并购,所有人都提增值服务、运营提升。但所有的方案在实现前都是大同小异的,机构的比拼在于实现期间的差异体现。而仟意拥有行业内领先的魄力与能力。”当然,仟意团队的内部因素不可忽视。年轻的复合型人才队伍、开放的用人管理制度、以及高效的决策机制,都让大众与市场对这支地产基金新秀的未来充满期待。

“行业的风口在不断改变,专业是成功的唯一途径,所以我们更需要不断学习研究,对每一位合作伙伴的信任负责”被同事称为“工作狂”的马林庆说。“一个人如果找到了自己想做的事情,是不会感觉累的,因为我想把我从事的工作搞清楚,我感觉我在一个合适的时间找到了自己未来的方向”

本文来源:责任编辑:李雷

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