上市房企渴求“补血” 信托续其生命线

今年的房地产市场阴晴不定，也注定不平庸。

继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限之后，又一条房企“输血”渠道——海外发债也被堵。

在这一背景下，房企尤其是规模较小的企业再融资将受到影响。除此之外，发生悄然变化的还有A股的上市房地产企业的财务、融资状况等。

房地产调控过去一年了，往年的“金九银十”都是房企收获满满的季节，但今天却与以往不同。整体来看，虽说一系列楼市调控下显得有些萧条，但房地产商对资金的渴求却越发明显。随着房地产主要融资渠道纷纷被限，具有“补血”作用的房地产信托业务悄然升温。

企业负债率上升业

绩持续增长、盈利能力企稳，房地产A股上市公司2017年半年报透露出的行业现状似乎颇为乐观。

然而，亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰，据统计显示，已发布半年报的117家A股上市房企，净负债率平均达到207.44%（整体法平均），较去年同期的162.78%上升了超过40个百分点，呈明显上升趋势。

一直以来，房企财报在一定程度反映了行业生存的真实现状，净负债率作为关键指标之一，反映出房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

而在目前融资端趋紧、销售端受限的市场现状下，房企资金链安全预期成为下半年关键指标。

通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业受现行的房产预售制影响，房企能够获得大量预售款，但这批预售款却被视为“预收账款”并计入负债中。

而实际上，与其他债务不同，预售款项没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，房企更倾向于用净负债率来显示负债水平和偿债能力。

房企净负债率在60%至80%之间是合理状态，看企业发展风险则要看负债结构。不过，受房企公司债发行政策收紧影响，上市房企应付债券占负债比重持续走低，叠加其他融资渠道不同程度受限，长短期债务比出现回升，在手现金对短期刚性债务的保障程度也在下降。

回望房企上一次遭遇负债高峰是在2014年。据悉，彼时递交IPO申请书的万达商业，负债率只有52%。随着时间的推移，房企的负债率再度站上高峰。

借道信托“补血”

值得一提的是，负债率的攀升同时也给部分上市房企带来了更高的财务成本——统计显示，72家上市房企财务费用中的利息支出出现了上涨；而69家房企的“财务费用/营业总收入”也为正增长。

不过具体到期限结构，上市房企长期债务的变化并不明显。数据显示51家房企长期负债占比出现了同比正增长；63家房企的长期借款出现抬升，以及59家房企应付债券也呈现了正增长。而在偿债能力变化上，70家上市房企的流动比率同比出现负增长，占比超过半数；而速动比率发生负增长的房企数量则相对较少，仅有51家，占比不足四成。

中长期负债上，上市房企明显出现了更大的压力。”一家大型券商房地产业研究员分析称，“相反更多的上市房企速动比率反而提高了，这说明不少企业开始注意到限购政策、金融监管等政策可能带来的财务风险，并在融资端做前置准备。”

房地产调控、银行资金套利核查、资管整顿，诸多事件正在给房企的开发和融资模式带来改变。据了解，部分房企为了缓释负债率攀升趋势，降低财务风险，进而选择在资产、资金两端进行优化：一方面降低单一项目拿地规模，另一方面寻求集合信托等渠道进行融资“补血”。“解决这个方法其实是两端，一端在资产上，开发商试图降低当前周期下的重资产风险，所以从年初到现在都是在组成联合体一起拿地，竞争也在2-3个联合体之间开展，而不是多家竞争。”一位上市房企人士称，“另一端则是在资金上，银行资金很难拿到了，资管通道也越收越紧，所以许多需求都依赖于信托来融资。”从信托业协会披露的数据来看，信托类房地产的增速和占比的确均在提高。

数据显示，今年上半年房地产信托合计增长5033.46亿元，同比增长61.10%，占上半年新增信托综合的8.63%，该比例也较去年呈现微升态势。值得一提的是，在房地产类信托结构中，集合信托的占比越来越大，而过去资金来源以银行为主的单一地产信托增长则相对有限。

在上述5033.46亿元的新增房地产信托中，集合信托和单一信托的比例约为3:2，而去年同期该比值则接近1:1。

不过，上半年房地产信托发行出现“有增无减”的现象。

需要指出的是，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示，信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。

为抑制房地产的过热发展，针对房地产信托渠道收紧政策也将加码。最后，地产商“缺血”将逐渐由预期变为现实。