上海类住宅被禁一周年：龙湖求变、绿地避让

2017年1月，上海各区近140个类住宅项目被强制暂停网签。同年2月，闵行区和嘉定区率先开始整治类住宅市场，对项目进行拆除装修、修改图纸、变更设计等整改处理。5月上海又公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对上海市商业办公项目清理整顿工作进行全面部署，同时也标志着“类住宅”正式退出历史舞台。

突如其来的类住宅整顿让开发商们和业主们都措手不及，此后不久，上海的类住宅项目集中迎来一波退房潮，而回收房源后的开发商们也走向了不同的方向。在这其中，有开发商把项目收回后自持做长租公寓，也有开发商决定之后再也不碰商住的项目，还有一些则仍然进退两难。

开发商们的攻与守

事实上，尽管上海类住宅已经被禁一年多，但在这一年多的时间里，租赁市场却迎来了史无前例的发展红利期。2017年9月15日，上海出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确表示：要加快培育和发展住房租赁市场。

其中，最值得关注的是，意见指出商办房屋按规定改建后，可以作为租赁住房向市场供应（详见《加大租赁住房供应！存量商办房屋可改建租赁用房》一文），这则政策也鼓励开发商将之前一些高库存或者有争议的商办物业改为租赁用房自持运营。

网易上海房产独家获悉，位于宝山区的商住房项目“龙湖北城天街”分为南北两区，南区的两栋商住房在去年5月公布退房通道后，基本由龙湖全部进行了回收，据北区的业主透露，南区已经基本建成，并已经挂上了龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”的牌子。

上述业主还表示，目前北区许多业主都把自己的房子出租，SOHO的房型租金在2500元/月，而LOFT房型可以租到3000元/月，而南区当时售卖的大多都是SOHO的房型，售价为28000元/平左右。

一位接近龙湖的人士向记者表示，北城天街南区的冠寓预计将最早于2018年4月开业，但租金价格还没有确定。同时，此前龙湖手中的另一块位于马桥的商住性质项目，其中的一部分也将改为冠寓产品并进行自持运营。

和龙湖一样，绿地也曾受到类住宅被禁的冲击。当时，绿地旗下绿地融信商业中心、绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目也都暂停了销售。

然而绿地的处理方式似乎更偏保守，绿地一位内部人士在商住项目被叫停后，曾这样向媒体表示：“由于商住产品不能做了，为了顺应市场和政策导向，今后这样类似的地块就会回避，并将调整自己的产品定位、拿地策略和销售策略。”尽管后来绿地也曾经透露出做长租公寓的想法，但却更偏向与运营商合作而不是自己操刀。

还有一些类住宅的项目在被禁之后再无声响，项目的销售也仍然面临进退两难的局面。上海昊川置业有限公司在普陀的项目“上海香溢花城”的三期酒店式公寓在当时全部暂停销售，据网上房地产的信息，该项目仍然剩余108套房源，接近三期项目的近1/3，但销售状态仍然处于“暂停销售”的状态，同时开发商也并未向外界公布对此将如何处理。

“商改租”后，房企如何利益最大化？

面对同样的商住房暂停销售，不同的开发商却给出了不同的答案。究其根本的原因还是在于商业地产的出清周期一直远高于同期商品住宅的出清周期，而一些开发商不愿意将商住性质的项目改造成长租公寓的产品，主要还是因为租金的收益相对较低，但对开发商长期资金投入需求量大，十分考验开发商的运营能力。

那么，在“商改租”之后房企真的完全没有盈利的可能吗？其实，一些房企似乎已经想到了改善的方法。就在不久之前，拿了10块租赁用地的上海地产集团，向外公布了上海首个国企租赁住房业务品牌城方。

一位上海地产集团租赁住房业务相关负责人在接受记者采访时表示，在原来的租赁住房的基础上，城方还会为城市提供约25万平开放街区和24万平社区配套服务等设施。而之所以配套商业和消费零售业态，是因为纯租赁的项目利润不高，但加上消费零售业态的毛利率（通常在15%的水平），对项目的整体盈利会很有帮助。

同样想到将业态进行结合的还有碧桂园。之前碧桂园与方糖小镇在上海签订了3亿的联合办公专项基金，据方糖小镇创始人兼CEO万里江透露，双方对于体量较大的项目，最有可能采取联合办公+长租公寓的业态形式，即楼下是方糖小镇联合办公空间，而楼上则是碧桂园的长租公寓。

对此，一位要求匿名的业内人士分析称，类似这样业态的结合让商业和租赁的客流进行交叉，也让整个地块的生活属性增强，商业中心变身为生活中心。在解决了一些市场土地错配问题的同时，对公寓本身的租金提升也有所帮助，让开发商能够实现最大化盈利。