香蜜湖开拆！宝能这次赚的比投资万科那笔还多？

2月6日，深圳商报02版刊登了一则公告，深圳香蜜湖度假村有限公司（原香蜜湖中国娱乐城区域的出租人）所有商户均须退场。这预示着香蜜湖开拆提上日程。

这次拆迁的受益者当然是地主香蜜湖度假村，香蜜湖度假村的股东结构非常简单，国有企业特发集团占50%股权，正大（深圳）发展有限公司占50%股权。正大深圳为外资企业，在天眼查上查不到正大深圳的股东情况。

根据媒体报道，正大深圳原来是泰国正大集团的子公司，很早就转让给宝能。有深圳地产业内人士估计，宝能在香蜜湖度假村上的受益，比投资万科的收益还会高一些。

这次投资的确证明宝能眼光独到，宝能老板姚建华和正大集团创始人谢国民同是潮汕人，两人不知是否因此结缘，宝能早在15年前就已介入该笔投资。

宝能受益如何，先要弄清楚在正大深圳的权益情况，还要算清楚香蜜湖度假村能赚多少钱，不过现在弄清楚这两点都不容易。

股权比例

宝能肯定在正大深圳中占有不少权益，在香蜜湖度假村董事名单中，可以看到不少宝能派出的董事，姚振华的胞弟姚建辉担任副董事长，陈琳则担任董事，陈琳在宝能拿下南玻之战中，冲在前面。有媒体报道在香蜜湖度假村10名董事中，宝能系占有四席，特发集团占有5席，董事长为郑海天，为特发集团派驻，总经理为马伟钊，属正大系。

香蜜湖度假村成立于1993年，注册资本2亿元，特发集团和正大深圳各出资1亿元。当年深圳特区政府对外招商引资，正大集团掌门人谢国民由此介入，香蜜湖地块是深圳市政府划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。

香蜜湖度假村曾一度红火，但到了21世纪就衰落下去，宝能就在此时介入，据媒体报道，早在2003年3月7日，姚振华就担任了香蜜湖度假村副董事长，此时宝能应该已经成为正大深圳股东，但正大系在香蜜湖度假村依然有4个董事席位。

随后，姚振华为代表的宝能集团高管陆续进入香蜜湖度假村董事会，到2013年，宝能系在香蜜湖度假村董事会中占据了4个席位，正大集团剩下1名。

不过到了2015年上半年，董事席位出现剧烈变化，当年1月23日，姚振华与姚建辉双双退出香蜜湖度假村董事会，宝能方面占有2名董事，正大集团占有3个董事席位，但两个月后，宝能方面重新夺回4个董事席位，正大集团再次只剩下1名董事。

这其中应该有很激烈的股权争夺，最终又尘埃落定，从董事会席位占比上看，宝能占了优势，特发集团2015年上半年经营管理报告中提到，“经我司积极推动，香蜜湖度假村公司的外方股权得以理顺，与我司在开发目标和愿景方面取得基本共识。”

收益

香蜜湖片区被红荔西路分割成为北区和中区两大用地，其中北区用地面积83.2公顷，中区用地面积57.2公顷。

2016年底，香蜜湖中区便已开启香蜜湖度假村违建群清拆，在香蜜湖食街附近，已经开始动工。此次香蜜湖北区清场也即将开始。

北区属于原中国娱乐城区域的范围，从红荔西路以北、侨香路以南，香蜜湖路以东，香梅路以西，围绕香蜜湖一圈。包括大家熟悉的德士堡、1979风情街全部要求退场。

资料显示，1993年合资成立香蜜湖度假村时，香蜜湖度假村原红线范围内约237万平方米，其中包括41万平方米已开发土地和196万平方米未经开发土地。1998年到2003年，因城市建设发展和规划需要，政府陆续收回香蜜湖度假村原红线内土地，香蜜湖度假村用地剩余140万平方米。

现在香蜜湖度假村手中掌控的，也就是这140万平方米。2009年，香蜜湖度假村曾和戴德梁行一起，出过一个规划，拿出其中76.1公顷土地，开发写字楼、酒店、公寓等，其中北区开发20万平方米的住宅，容积率为1，开发总面积为250万平方米。其规划书称，随着红荔路开发，度假村旅游资源受到严重破话，已经失去发展旅游行业基础。

据其测算，这个规划实施后，政府的地价收入170亿元，税收收入72亿元。

需要注意的是该规划做出的时间是2009年，当时福田区房屋均价不到2万元。现在香蜜湖周边房价普遍上了10万元。140万平方米土地按地价计算就超过千亿。

“香蜜湖片区是深圳最好的地了，香蜜湖度假村又位于中心位置。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

但香蜜湖度假村土地当初是政府划拨用地，也就是从政府无偿获得，用途是旅游度假，上文也提到，政府曾经从香蜜湖度假村手中收回上百万平米土地，用于住宅开发。香蜜湖度假村2009年在做规划时，提到土地价格对该项目收益的影响，也提到政府的地价收入，说明香蜜湖度假村想更改土地用途，需要花费一笔相当大的资金。

所以即使该片区完全交给香蜜湖度假村开发，也要缴纳相当大一笔地价给政府。

何况，香蜜湖度假村在项目开发上，并没有多少主动权，基本上是政府说了算。

香蜜湖度假村2009年的规划不能实施，就是因为政府完全拥有该块土地的开发决定权，此前有诸多关于该块土地开发的说法，香蜜湖度假村对外表示要以政府规划为准。

目前披露的信息显示，政府要将香蜜湖片区重点打造深南轴线金融产业带，建设东起深交所营运中心、西至招商银行大厦并延伸至香蜜湖的“深圳金融街”，打造为高端国际化金融服务的财富管理集聚基地。

香蜜湖片区同样定位为国际交流中心。通过规划建设“深圳国际交流中心”等系列重大公共设施，将进一步提升深圳市承接国际大型活动能力，大力吸引国际组织入驻，加强深圳市国际影响力，支持深圳建设成为国际经济、金融、文化、科技交流中心，成为“一带一路”经济带与全球创新资源的配置枢纽。香蜜湖片区也将打造为“三生”融合发展、宜居宜业宜商宜游的示范城区，成为深圳在第一个一百年时的国家献礼，成为向世界展示可持续发展成功实践的典范。

在这个开发计划中，香蜜湖度假村的土地是被收回，还是自己开发，都存在很大不确定性，如果被政府收回，那就会给一个补偿金，这个补偿金不会高得太离谱。很难超过宝能在万科上的浮盈。资料显示，宝能系共斥资约451亿元合计持有28.04亿股万科A股份，占总股本的25.4%，其持仓成本大致在16.08元。上个月股价高点浮盈超过600亿元，即使现在除去利息等，粗略计算也有400亿元的浮盈。

如果这块地交由香蜜湖度假村自己开发，那宝能的机会就变得非常大，宝能有房产开发经验，在其中有可能其主导作用，其开发收益自然会非常可观。但面对如此大又核心的地块，政府选择开发方式时一定会非考虑多种因素。