国君地产:2018年可能要大开城镇化的口子 看好地产股

2018年，可能要大开城镇化的口子，需求提振！继续看好地产股！　　事件：新华社官方微博称：1）探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置；2）深化集体建设用地建设租赁住房。　　①宅基地的三权分置，从土地供给端，让集体土地入市。　　农地的三权分置改革较为成熟，主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人，且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。　　②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。　　农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。　　③购买力与需求的双升，二线城市加速赶上，看好以二线城市作为主战场的全国龙头。　　当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑，转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑，这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出，二线城市成为人口增长的主要区域，以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后，如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长，是制度红利需要解决的问题。继续看好二线城市扩大市场空间抬估值的机会，买入金地集团、保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、华侨城A等公司。