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王健林悲壮退出,地产式文旅模式走到头了吗?

中国财经界·www.qbjrxs.com 2018-11-08 10:17:22本文提供方:李雷原文来源:

很快,就在万达发布公告后,融创中国也发布公告称:“交易总代价62.81亿元,完成所有交易事项后,将持有万达文化管理100%股权。”从具体的交易内容来看,融创将收购王健林持
很快,就在万达发布公告后,融创中国也发布公告称:“交易总代价62.81亿元,完成所有交易事项后,将持有万达文化管理100%股权。”从具体的交易内容来看,融创将收购王健林持有的成都万达主题文化旅游管理有限公司75%股权,并终止原商业安排,代价约为人民币44.94亿元;同时,融创房地产收购万达控股同持有的万达BVI文创99%股权,万达文化控股持有的万达BVI文创1%股权,并终止原商业安排,代价共计人民币15亿元等值的港币;以及万达商管集团同意终止原商业安排,代价约为人民币2.87亿元。看到这里,如果一直在关注行业动态的人士应该既感到突然,又不会太吃惊。不吃惊的原因是因为早在这个月初就已经有媒体曝出融创将要全盘收购万达文旅地产的传言,而又令人感到“突然”的是,万达早在两周前还在全盘否认这一收购。10月17日,万达集团发布声明称,网上所传“融创将全部接盘万达文旅”消息失实。声明中的言辞可谓信誓旦旦:“作为中国最早进入文化旅游产业的先行者,万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景。”“今后万达将继续投资文旅产业,旗下文旅集团(含文旅规划、建设、项目管理部门)将继续作为万达的重要产业集团永续发展。”从现在来看,不客气地说,两周之后这一声明就被自己完全“打脸”了。就在上周,一些媒体又透露了万达即将抛售旗下传奇影业以及体育资产的传言,然后也被万达第一时间否认。可是结合这一次融创收购万达文旅的水落石出,以及最近种种迹象来看,也许距离万达继续抛售旗下其他资产的下一个时间点已经不远。无风不起浪媒体关于万达的动态似乎了如指掌?就在上周,10月26日,据路透援引知情人士报道称,“中国大连万达集团正考虑出售部分传奇影业股权以及全部体育资产,此举也是该集团在减少海外资产方面的最新举措。”根据美国房地产新闻网站RealDeal的报道,“出售这些资产基本上将使万达集团在海外的资产减少到少数几个房地产开发项目上,而有消息称这些项目目前也处于停滞状态。”从当时的情况来看,一些产业分析师就认为万达进入了一个双线同时抛售海内外资产的节奏,这样的动作背后有着深远的意义。很快当天下午,万达集团官网就发布声明称,网传万达“正考虑出售部分传奇影业股权及体育资产的报道严重失实!“这与10月17日万达官网否认融创收购其文旅资产的口吻可谓如出一辙,唯一的区别是一个叫“严重失实“,另一个则只是”失实“。现在来看,“失实”的那则消息已经在今天被彻底坐实——万达的文旅资产真的全盘转卖给了融创。没错,所有的13个文旅项目100%出售,连一丝一毫也不会留下。从透露的消息来看,这次融创的收购会分为三部分——首先,融创收购王健林持有的注册在成都的“万达文化管理”75%的股权,并终止原商业安排,售价为44.94亿元。第二步,万达BVI文创100%的股权也会出售给融创,代价为15亿元等值的港元,这其中包括1亿元的债务。第三部分是万达商管终止原商业安排,代价为2.87亿元。所有的款项将在2020年1月5日或之前支付完成。从股权方面来看,王健林直接或间接持有万达文化管理75%的股权,而另外25%的股权由万达BVI文创间接持有,上述交易事项完成后,融创将持有万达文化管理全部股权。也就是说,融创以总计501.25亿元的价格收购了万达13个文旅项目的全部股权。早在10月初,坊间就有传言认为“王健林已经做好了准备要彻底告别文旅业务”,现在看来,“彻底告别”四字当真没有夸张。“已经收到消息了,明天交接。” 已经有万达文旅管理公司员工对《第一财经周刊》确认了消息。10月31日就全部交接,而距离2017年7月万达把13个文旅项目91%的股权卖给融创也不过过去了16个月。当时91%的股权成交价是438.44亿元,万达保留了10%不到的股份。更为引人注目的是,万达当时对外宣称是自己要开始转型做轻资产的业务,收取融创20年每年每个项目5000万的品牌许可费(合计130亿)。当时融创买的不仅是文旅项目,还包括以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。当时外界解读为万达需要大量现金周转用来还债,从现在来看,还债决非唯一目标。2017年万达和融创的协议还包括著名的四不变原则:包括1) 品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2) 规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3) 项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4) 运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。从刚刚发生的交易来看,万达将所有的股份清空出去后,这四不变也将变相地“形同虚设”。万达原来是卖出硬件,保留自身的管理团队和机制,同时保留少部分股权赚取利益,现在来看,失去所有的股份后,所谓的轻型资产管理模式也将成为泡影。不过值得注意的是,似乎万达在公告中还是维持了“乐观积极”的声调。“万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景,今后万达将继续投资文旅产业,保留文化旅游产业的骨干团队,重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。万达的公告还表示:“将动用全部资源,全力支持融创收购但目前尚未开业的万达城项目顺利开业及运营。而且,还在继续投资正在洽谈的一批万达文化旅游城项目,其中轻资产万达城将选择包括融创在内的多个投资方进行合作。”万达已经清空了文旅的股权,但是另一方面却还要继续投资新的文旅项目?我们只能感叹,万达的态度是积极的,对媒体报道的“辟谣”也一直是及时的,只可惜,这一切与现实的落差也实在是太过悬殊。万达图的是现金回流万达为何要回避融创收购的达成,又为何要否认潜在的出售传奇或者体育资产的可能呢?种种迹象表明,万达正在以各种努力回收现金,无论是兜售文旅,退出传奇,或者之前透露的变卖AMC股份,都指向了以此让大额资金回流的意图。就在2017年与融创正式达成协议的时候,有一项条款是“13个文旅项目的管理成本及贷款由融创承担,每个文旅项目每年必须向万达支付5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。”这意味着,万达将每年从融创手中获得6.5亿元的咨询费,所以变卖资产的部分并不是收入的全部。当然,话说回来,根据融创近期发布的公告,13个万达文旅城项目已全部交割完毕,91%的权益对应的净资产公允价值约为人民币670亿元,高于本次交易438.44亿元的代价。换句话说,融创用不到一年时间在这笔交易中已实现浮盈231.56亿元——因此未来再多给万达6.5亿元的咨询费并不是什么太难的事。就在这个10月关于传奇影业,体育,以及文旅的传闻出现之前,9月份外媒已经报道,万达2016年1月收购的AMC院线已从私募基金银湖Silver Lake处获得6亿美金可转债投资,以回购万达持有的股票,其中用4.21亿美元用以回购大约32%的万达B类股,而AMC还将向所有A类和B类股东支付每股1.55美元的特别股息。交易完成后,万达持股将从60%减到少38%。路透的消息中还指,万达可能出售所持AMC娱乐剩余的38%股份。根据9月份万达与银湖资本的交易,银湖资本将拥有万达未来出售AMC股份的优先购买权。从这一笔交易中,万达也有机会获得6亿-11亿美元不等的现金,合计最高能够回款70亿人民币。而在此之前,今年2月,西班牙Quantum Pacific Group与万达集团达成协议,将收购万达所持的西班牙马德里竞技俱乐部17%股份,而这一笔股份的估值达到了5000万欧元。而就在2017年底至2018年1月,万达对外出售了位于伦敦、悉尼和澳大利亚黄金海岸的五个项目,合计获得了超过50亿美元收入。我们整理到现在可以发现,自从2017年8月国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》明确限制投资海外房地产,体育,影院等资产后,万达其实一直在国内国外双线大量抛售资产来变现,从去年年底直到现在,超过一年的时间,几乎未曾停歇。一年多以来,万达从房地产,影院,体育,再到国内的房产,文旅地产等,累计已经抛售回流现金接近900多亿人民币。在这样的商业逻辑下,万达刚刚宣布的全部出售文旅地产的股权,甚至未来可能发生的抛售传奇影业资产以及万达体育的资产都算是顺理成章,水到渠成。尽管万达一再在第一时间跳出来对媒体的报道进行断然否认,但是似乎事实的发展并非其公开声明所说的那样,而是越来越顺着不断回流资金的既定路线在演进。我们有理由相信,在2018年剩下的两个月,万达还将有更大的“变现”动作出现,而“变现”的背后,恐怕有着2017年6月外界盛传的“万达股债双杀”背后的诱因——那些借钱给万达的机构和银行需要回笼资金,而万达也确实背负着“不断造血还血”的巨大压力。万达的难处除了从海内外多方位回笼资金以外,万达另一个最大的难处是在于自身的经营困境,尤其是万达影视的重组案。2016年5月,万达电影第一次发起对万达影视的重组,彼时万达影视的资产估值达372亿元,被外界普遍质疑认为是估值过高,其核心问题是从海外收购的传奇影业,但该方案于当年5月24日被深交所问询,6月3日提交修订稿,于8月2日被宣布“中止”。重组失败后,2017年万达电影停牌重整至今。期间,万达电影引入新的战略投资者,包括阿里巴巴和文投控股都成了新的股东,按道理万达电影这一次的收购应该会顺利一些,毕竟剔除了传奇影业,装入了新媒诚品的万达影视,估值从372亿元降到了116.19亿元,但未曾想这一次收购却受到了深交所更多的疑问。高估值、高商誉、高业绩对赌,万达电影收购万达影视传达的是这“三高”的信号,而这样的三高其实也充满了危险,尤其是在股市不断下行的情况下。现在万达电影处于停牌阶段,外界普遍认为,如果万达电影开盘之后,可能会面对从股价到市值的大幅下跌。那样的情况如果一旦遇上类似的三高,无疑会触发更大的风险。对于万达电影来说,唯一解困的方法可能是需要放缓前进的步伐,把这“三高”给降下来;但是这谈何容易,停牌已一年多的万达电影资产重组迟迟不得获批,这对急于轻装上阵走轻资产路线的王健林和一众投资者来说都是一件相当磨人的事情。在这磨人的阶段,能够回笼大量的资金,将是万达接下来最主要的目标。

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