卖地产输血文旅产业 华侨城腾挪业务布局

据北京产权交易所披露，近日华侨城正在挂牌转让上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权，转让底价为16.63亿元。华侨城还在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，竞拍起始价为30亿元。华侨城同时甩卖的资产还包括：深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、英大证券有限公司0.74%股权。据记者不完全统计，截至目前，今年华侨城已披露和预披露挂牌转让项目共计18家子公司股权和1个资产包(上海市闵行区浦江镇122-5号地块及在建工程)，是去年的两倍有余。华侨城集团董秘办相关人士对中国房地产报记者表示，这是公司战略调整一部分，通过项目开发、股权转让快速回流资金，将资金投入到文旅项目中。地产项目仍是公司很大的利润来源，并不能完全说是去地产化。但长期以来靠卖房卖股输血的文旅产业，似乎运营得也并不顺畅。据华侨城半年报数据显示，2018年上半年旅游综合业务和纸包装业务营收不及房地产营收的一半，且出现负增长。出售地产股权输血文旅“华侨城资本运作模式的核心就是通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再进行房地产开发销售和股权转让为高投入、高投资的旅游业提供资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，两种产业互动发展。”一位熟悉华侨城的分析人士称。资料显示，目前华侨城正挂牌转让的地产子公司普遍处于亏损状态，且背负高额待偿债务，运营状况并不好。也就是说，华侨城正在剥离的是房地产不良资产项目。其中，截至8月31日，上海万锦置业发展有限公司净亏损约971.96万元，负债总计12.52亿元，资产总计15.45亿元。截至2018年10月31日，海南华侨城实业有限公司实现营业利润-3612.32万元，净亏损3612.02万元。海南华侨城实业资产总计约13.08亿元，其中负债总计12.95亿元。据重庆联合产权交易所披露，2017年5月5日，海南华侨城实业与海口市国土资源局签订5宗国有建设用地使用权出让合同。这五宗地块总成交价12.3亿元，包含住宅、商业等地块。土地出让时已具备开发建设条件。按照竞拍要求，地块须在2018年5月20日之前开工，在2020年5月19日之前竣工。但截至10月31日，海南华侨城实业尚未取得5宗土地的施工许可证。事实上，华侨城从去年下半年开始就陆续出售旗下资产，而近期这一举动则变得更加频繁。据中国房地产报记者统计，今年以来华侨城已正式挂牌转让的还有：深圳市康侨佳城置业投资有限公司30%股权、深圳市万霖投资有限公司100%股权及40000万元债权、深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权、英大证券有限公司0.74%股权、深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、上海市闵行区浦江镇122-5号地块及在建工程等。此外，还有11个挂牌项目处于预披露状态。仅10月份，华侨城累计出售资产获得现金流就达到百亿元，出让地产项目的部分收入投入到文旅景区、特色小镇、美丽乡村等项目建设。“通过资产处置、股权转让、合作开发等方式，加快现金回流，从而提高整体资产周转效率，是公司现有战略的重要组成部分，是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。”华侨城方面表示。招商证券地产行业分析师赵可认为，房企转让项目是很正常的事，华侨城的货值可以卖十年，其开发模式与旅游拿地、城镇化拿地模式有关系。文旅小镇资金链承压2015年，华侨城集团在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”创新发展模式，寻找新的盈利增长点。华侨城迅速在全国布局。数据显示，2017年相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目，其中10幅地块为商业或综合用地，共新增土地面积269万平方米，新增规划建筑面积580万平方米。2018年上半年华侨城合计获取土地建筑面积328万平方米。据克而瑞数据显示，2018年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，以总地价款127亿元以及总股权投资款74亿元获取了10个优质土地项目。目前，华侨城文旅项目布局国内50个城市，大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿元，近两年文旅项目投资总额超万亿元。文旅产业前期投资巨额，后期运营周期较长，一般需要8至10年才能进入成熟期，即便有地产开发反哺，但持续高速扩张仍令其现金流长期处于紧张状态。截至今年第三季度，华侨城的负债总额为2035.47亿元，比2017年末增长了约40%，其中短期借款增加23.26%，长期借款增加67.24%，主要是新项目的拓展及开发增加借款所致，资产负债率达到74%。据中国房地产报记者统计，在A股上市房企三季报总负债排名中，华侨城排在行业第10位。两年来经营活动现金流和投资活动产生的现金流一直都是负数，净现金流靠筹资支撑。而今年前十个月销售业绩显示，华侨城销售额共计236亿元，仅排在行业第77位。在房地产行业，华侨城的开发运营能力相对不强，公司向来不以“高周转”见长。在房地产市场降温大趋势下，未来项目销售、资金回笼等压力增大。“周转慢是相对于主流开发商而言，对此我们引入了几大战略联盟，通过合作开发优势互补，进一步加快项目的周转速度。”华侨城董秘办相关人士回应表示，但也要看到整个大环境，当前整个房地产行业的去化速度都不太理想。在探索“文化+旅游+城镇化”这条道路上，华侨城也面临着激烈的行业竞争，市场收缩、同质化严重等问题，导致公司面临更多不确定性。华侨城集团董事长段先念在2017年度工作会议上表示，“我们去年的地产收入全年不过200多亿元，连万科一个月的收入都比不上；我们发誓要保旅游老大地位，可是恒大旅游集团2017年的销售收入将会达到800亿元。”据华侨城2018年半年度报数据显示，2018年上半年公司营收147.2亿元，其中，房地产营收98.97亿元，同比增长39.05%；旅游综合业务和纸包装业务营收出现负增长，旅游综合业务营收46.75亿元，同比减少27.31%；纸包装业务营收2.53亿元，同比减少33.71%。华侨城在2018年半年度董事会经营评述中表示，我国旅游产业也进入了一个深度调整和深刻变革期，新技术推动旅游产业现代化，全域旅游方兴未艾，特色小镇发展如火如荼，主题公园集团间竞争激烈。似乎文旅产业也不是华侨城的强项了。