不动产核心资产“定价之锚” ——REITs再认识

REITs是不动产长期投资主体1998年商品房制度改革以来，中国城市房地产的保有量迅速增加。在核心城市，二手房交易量逐渐超过新房；2018年全国不动产大宗交易额达到2500亿元，其中上海更是连续三年超过1000亿元。房地产市场存量时代到来。国外发展经验表明，REITs是不动产的重要投资主体和持有主体。REITs具有组合投资、专业化管理、风险分散等特征，在不动产的发展历程中充当了不可或缺的角色。2014年5月，中信启航专项资产管理计划正式发行并在深交所挂牌，成为内地REITs市场发展的重要里程碑。截至2018年11月底，依托资产证券化开展的私募REITs业务，共有41单产品发行，累计融资规模853亿元。在境外市场，截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只和11只REITs，共持有76处境内物业，已发行的REITs市场表现良好。目前，多数一二线城市不动产存量较大，加之潜在供应量逐步释放，将进一步加大去库存压力。REITs是不动产核心资产“定价之锚”从流动性弱的房地产实物资产到流动性强的金融产品，REITs本质上是将“资产”转化为“资本”，其基本运作模式是通过公开市场募集资金，将储蓄转化为长期资本。REITs主要投资于办公、购物中心、租赁住房、酒店等大宗物业，通过专业化运营获取租金，实现稳定的经营性现金流；同时通过租金增长及跨周期持有实现物业增值收益。REITs主要投资于核心城市、核心片区、核心资产。在上海，优质写字楼规模超过50万平方米的核心片区已经达到12个。核心城市经济总量大，核心片区资产交易活跃，核心资产影响和引导大宗资产交易，具有“引子”价格作用。REITs资产包项下的大宗资产交易，市场关注度高，价格具有标杆意义。REITs的定价机制基于真实经营、真实租金的折现，高度市场化。REITs不仅有利于在一级市场上找到资产价格，而且在二级市场上找到基于经营质量、经营效率的市场定价，二级市场定价对一级市场具有价格发现、价格修正的重要作用，是不动产核心资产的“定价之锚”。REITs堪比不动产“科创板”自20世纪60年代REITs最先在美国出现以来，至今已在约40个国家或地区推出。目前，全球公开市场REITs的总市值已超过2万亿美元，其中美国1.15万亿美元，是不动产领域的重要投资主体和资本市场的重要组成部分。REITs作为标准化金融工具，具有连续性、公开性、公众性特点。资产证券化和投资大众化密不可分，REITs通过标准化证券份额的交易，让社会大众能够有机会投资于价值高、地域性强的不动产，分享到不同地区、不同业态的不动产市场机会和红利。REITs可以为不动产投资经营提供金融创新工具。REITs应实行注册制，具有开放性、流动性的高标准，本质上是增加供给，让估值波动天花板更低，让市场机制充分发挥作用，鼓励新产业、新产品、新业态、新模式，推动新旧动能转换。REITs是促进实体经济发展的重要力量伴随房地产市场迈向存量时代，行业发展趋势由单一的开发建设逐步过渡到持有运营，但也面临着存量资产增加、资产价格虚高、使用效率低下等问题。在不动产领域，需要一批深耕细作、专业化程度高的投资商、运营商和服务商。REITs作为金融与实体、投资与运营的纽带，不仅是金融活动，也是实体经营活动。与ABS单纯的融资功能相比，REITs是权益性资本，规模大、永续经营，可以为不动产投资经营主体实现加资本、稳杠杆。REITs通过长期持有、盘活存量，对所持有的资产进行专业化、规模化、集约化的管理运营，为实体经济提供具有长期稳定租约的经营空间，增加服务要素的有效供给，降低社会经济运行成本，有利于房地产市场的平稳健康，促进服务业和实体经济发展。(本文根据作者路林先生在2018年度中国资产证券化合规、创新与投资年会上发表的主题演讲整理而成。路林先生系上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长，复旦大学经济学博士。曾供职于中央国家机关，先后担任中国高科集团常务副总裁、上海互联网创业投资公司董事长。2004年4月起任中城投资CEO、董事长。现任中国财富管理50人论坛成员、中国房地产业协会常务理事、上海国际股权投资基金协会副理事长兼房地产投资分会会长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问。)